Приобретение жилья в новостройке через деривативы и имущественные права


22.05.2020 17:01  0 комментариев

В чем заключаются главные преимущества и недостатки покупки квартиры через форвардный контракт.

Продолжая описывать действующие в Украине схемы инвестирования в недвижимость, Domik.ua подготовил материл о механизме покупки жилья через договор дериватива. Статья написана при участии экспертов BildControl.ua и юриста Владимира Копотя. 

Чтобы снизить риски при покупке жилья, которое на момент сделки существует только на бумаге, необходимо выбирать застройщиков с хорошей репутацией и полным комплектом разрешительных документов на объект. Самый простой способ определиться — ориентироваться на новостройки с высоким индексом надежности на Bild.ua. Наиболее безопасные для инвестирования варианты отмечены зелеными щитами.

Читайте также: Покупка квартиры в новостройке через эмиссию целевых облигаций и Схема приобретения квартиры в новостройке через договор купли-продажи

Законодательное регулирование

Схема приобретения квартиры в новострое через деривативы и имущественные права регулируется Налоговым и Гражданским кодексами Украины, а также постановлением Кабинета Министров Украины  «Об утверждении Положения о требованиях к стандартной (типовой) форме дериватива».

Дериватив – это стандартный документ, удостоверяющий права и/или обязанности на покупку/продажу ценных бумаг, нематериальных и материальных активов (недвижимость и объекты строительства) на определенных условиях в будущем (п. 14.1.45 Налогового кодекса Украины).

Деривативы закрепляют базовый актив (квартиру), который должна быть передан покупателю на условиях, оговоренных в форвардном контракте.

Участники:

  • продавец по деривативу – лицо, которое обязуется продать базовый актив по контракту;
  • покупатель по деривативу – лицо, которое обязуется приобрести базовый актив (квартиру) по контракту;
  • компания по управлению активами (КУА) – компания-посредник, через которую происходит сделка купли-продажи дериватива.

ВАЖНО! 

Застройщик не может напрямую подписывать договоры купли-продажи дериватива с покупателем. Эту функцию продавца выполняет КУА.

Суть процесса покупки квартиры

Продавец обязуется в будущем в установленный срок передать базовый актив (квартиру) в собственность покупателя на определенных условиях. Покупатель обязуется принять в установленный срок базовый актив и уплатить за него цену, определенную таким договором. 

Базовым активом могут быть товары, ценные бумаги, средства и их характеристики, которые являются предметом обязательств по деривативу. В данном случае базовым активом является квартира с ее характеристиками (этаж, площадь, количество комнат).

ВАЖНО! 

  • Договор купли-продажи дериватива не выступает основанием для получения права собственности на квартиру.
  • В Налоговом кодексе Украины прописаны такие виды деривативов: 
  • своп – гражданско-правовая сделка об обмене потоками платежей или другими активами на основании цены (котировки) базового актива, в том числе процентных ставок. Обмен происходит в пределах суммы, определенной договором на конкретную дату платежей (дату проведения расчетов) в течение действия контракта;
  • опцион – гражданско-правовой договор, согласно которому одна сторона контракта получает право на приобретение (продажу) базового актива. Другая сторона принимает на себя безусловное обязательство продать (купить) базовый актив в будущем в течение срока действия опциона или на установленную дату (дату исполнения) по цене базового актива, определенной при заключении контракта. По условиям опциона покупатель выплачивает продавцу премию опциона;
  • форвардный контракт – гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется в будущем в установленный срок передать базовый актив в собственность покупателя на определенных условиях. Покупатель обязуется принять в установленный срок базовый актив и уплатить за него цену, определенную таким договором;
  • фьючерсный контракт (фьючерс) – стандартизированный срочный контракт, по которому продавец обязуется в будущем, в установленный срок (дата исполнения обязательств по фьючерсному контракту) передать базовый актив в собственность покупателя на определенных спецификацией условиях. Покупатель обязуется принять базовый актив и уплатить за него цену, определенную сторонами контракта на дату его заключения.

При покупке квартиры в новостройке используется только форвардный контракт. За установленную цену на момент подписания, покупатель приобретает базовый актив в будущем. То есть цена базового актива (квартиры) устанавливается в день подписания форвардного контракта, а не в день покупки квартиры. Форвардный контракт выполняется путем поставки базового актива и его оплаты средствами.

ВАЖНО! 

Деривативы необходимо заключать в письменной форме с указанием существенных условий: стороны контракта, базовый актив и его характеристики, сроки передачи, количество базового актива, порядок оплаты и ответственность сторон.

После оплаты дериватива, инвестор и застройщик заключают договор купли-продажи имущественных прав в тот же день. Покупатель недвижимости вступает в права собственности на квартиру после полной оплаты сумм по договорам, сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Имущественные права – это субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с имущественными требованиями, которые возникают между этими участниками в связи с обменом и распределением этого имущества. Если упростить, это право требовать у застройщика свои квадратные метры. Оно не выступает материальным правом и не обязывает застройщика достроить объект. Вместо материального актива в виде квадратных метров, инвестор покупает только право претендовать на квартиру. 

Преимущества покупки через форвардный контракт:

  • исключение схемы двойной продажи квартиры (деривативы регистрируются в реестре товарной биржи). Приобретая дериватив, инвестор становится единственным возможным претендентом на покупку имущественных прав на недвижимость; 
  • снижение налоговой нагрузки. Договор не нужно удостоверять у нотариуса, а значит, будущий владелец квартиры получает возможность приобрести недвижимость по более выгодной цене;
  • инвестор становится первичным владельцем имущества, поэтому право собственности не нужно переоформлять от заказчика на покупателя.

Основные риски:

  • сложная схема для понимания покупателя. Вместо одного договора ему  предлагается два документа, которые по своей сути не дают основания получить право собственности. Это возможно лишь после введения дома в эксплуатацию и подписания актов приема-передачи;
  • покупатели и государственные органы не могут контролировать действия застройщика;
  • застройщик может продавать деривативы через КУА и подписывать договоры купли-продажи имущественных прав до получения разрешительных документов;
  • застройщик может использовать полученные средства не по целевому назначению, что может привести к затяжному процессу строительства дома (долгострой);
  • у покупателя нет прямых договорных отношений с застройщиком, чтобы впоследствии требовать с него выполнения обязательств по строительству дома;
  • в случае расторжения договора купли-продажи имущественных прав инвестору практически невозможно вернуть деньги, уплаченные по деривативу;
  • поскольку сделка проходит без нотариального оформления, нужно внимательно отнестись к компаниям, которые продают деривативы и имущественные права, а также к полномочиям их представителей.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020



просмотров: 4048

По материалам: Domik.ua-недвижимость


Для публикации комментария в этой новости Вам необходимо авторизоваться

Комментарии посетителей Новых - 0

Оцените новость

Всего комментариев о статье: 0 - Приобретение жилья в новостройке через деривативы и имущественные права

 
цена: от 38 200 грн./м2
тел: (044) 333 99 99
 
цена: от 52 516 грн/м2
тел: (044) 333 40 33
 
цена: от 17 915 грн/м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от 18 898 грн./м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от 30 850 грн./м2
тел: (044) 364 64 64
 
цена: от 20 500 грн./м2
тел: (044) 290 36 51
 
цена: от 19 900 грн/м2
тел: (067) 247 01 22
 
цена: от застройщика
тел: (044) 495 44 44
 
цена: от 22 968 грн/⁠⁠⁠м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от 29 241 грн./м2
тел: (044) 499 35 60
 
цена: от 20 168 грн./м2
тел: (044) 290 34 98

Обсуждение новостей 

> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Оформление недвижимости, налоги >Приобретение жилья в новостройке через деривативы и имущественные права