Схема покупки квартиры в новостройке через предварительный договор купли-продажи

Редакция портала Domik.ua подготовила серию публикаций о разных способах инвестирования на первичном рынке недвижимости. Один из самых распространенных вариантов привлечения средств физических лиц для возведения новостройки в 2022 году — это предварительный договор купли-продажи. Он прост для понимания рядового покупателя и удобен для застройщиков. 

Законодательное регулирование

«Действующим законодательством (статья 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности») предусмотрено, что инвестирование в новое строительство жилья средств физических лиц возможно с использованием таких схем, как фонд финансирования строительства, фонд операций с недвижимостью, институт совместного инвестирования, целевые облигации. Иные способы привлечения негосударственных средств, в том числе, предварительный договор купли-продажи, не запрещены и регулируются соответствующими нормами закона», — объясняет эксперт поисковика надежных новостроек Bild.ua Наталья Осташевская. 

 Схема приобретения жилья по предварительному договору купли-продажи предусмотрена статьями 635 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) и 182 Хозяйственного кодекса Украины (ХКУ).

Предварительный договор — это соглашение между сторонами, которые обязуются в течение определенного срока заключить основной договор купли-продажи в будущем на условиях, установленных предварительным договором.

Читайте также: Количество сделок с недвижимостью в Украине за три квартала 2021 года

Суть процесса покупки квартиры

Продавец заключает предварительный договор купли-продажи с покупателем. В документе указывают, что продавец обязуется в будущем подписать основной договор купли-продажи квартиры, а покупатель — оплатить ее стоимость по предварительному договору. 

Участники:

• покупатель — физическое или юридическое лицо, приобретающее объект недвижимости в будущем;
• продавец — застройщик, заказчик строительства или фонд, действующий от имени застройщика;
• заказчик строительства — как правило, собственник земельного участка или лицо, наделенное правом распоряжаться земельным участком, на котором планируется строительство.

Предварительный договор купли-продажи не основание для перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю квартиры и для обращения в суд с иском для признания права собственности. Предварительный договор можно назвать договором о намерении. Пока физически объект недвижимости не существует, любые договоренности могут остаться на бумаге. Реальных юридических механизмов, способных защитить права покупателя в схеме с предварительными договорами, нет.

По предварительному договору продавец обязуется подписать основной договор купли-продажи, а не продать объект недвижимого имущества, которого фактически еще не существует. Если по истечении срока действия предварительного договора дом не будет введен в эксплуатацию, покупатель может требовать от продавца только выполнения обязательства подписать основной договор в определенный срок, но не передать объект недвижимости. Если одна из сторон не выполнила условия и обязательства, прописанные в предварительном договоре, вторая сторона не имеет права возмещать убытки через признание права собственности на имущество, приобретение которого указано в основном договоре. Единственное, что может сделать покупатель — это вернуть свои деньги и потребовать штраф с продавца за несоблюдение условий договора в случаях, если эти пункты предусмотрены в предварительном соглашении. 

После подписания основного договора купли-продажи, средства, уплаченные покупателем по предварительному договору как обеспечительный платеж, как правило, учитываются в основном договоре. Но обеспечительный (или гарантийный) платеж не выступает оплатой за квадратные метры объекта недвижимости.

Реестра предварительных договоров купли-продажи не существует, следовательно нет возможности проверить был ли он заключен с другим лицом, на предмет покупки той же недвижимости.

Нюансы заключения предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор должен быть составлен в письменной форме, независимо от того, кто продавец. Документ необходимо заверить у нотариуса. Без соблюдения этой формы заключения сделки предварительный договор может быть признан недействительным. При заключении предварительного договора покупатель оплачивает сбор на обязательное государственное пенсионное страхование (1% от суммы инвестиций) и услуги нотариуса по удостоверению. При заключении основного договора идет зачет того, что уплачено по предварительном. Если инвестор оплатил госпошлину по предварительному полностью, то по основному она уже не платится. 

В предварительном договоре важно указать все ключевые положения, которые должны быть в основном документе:

• продавец;
• покупатель;
• объект: описание, технические характеристики, площадь, количество комнат, строительный адрес, тип отделки и комплектация;
• цена и порядок расчета;
• сроки оформления основного документа;
• ответственность за нарушение условий договора;
• условия приема-передачи объекта и устранение недостатков, допущенных строителями;
• порядок расторжения, проведения взаиморасчетов и возмещения ущерба.

В качестве владельца может быть указан землепользователь участка, на котором ведется строительство. Если значится другое лицо, необходимо выяснить, на каком основании. Если продавец юридическое лицо, у него должны быть полномочия подписанта, даже если это директор. Если продавец физлицо, может потребоваться согласие на сделку от третьих лиц (мужа/жены).

В предварительном договоре указываются «примерные» характеристики объекта недвижимого имущества. Так как его еще нет, не существует и точных характеристик. Это означает, что по предварительному договору покупатель намеревался купить один объект, а при наличии основного договора купли-продажи покупает другой. Могут не совпадать не только площади, но и этажи, на которых расположен объект.

Согласно положениям действующего ГКУ обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основная сделка не произошла в срок, установленный предварительным соглашением, или одна из сторон не направила другой предложение о его заключении. Поэтому в договоре важно предусмотреть и сроки, и план действий в случае уклонения одной из сторон от подписания основного документа. Лучше указать не конкретный день проведения основной сделки, а период, когда это можно сделать. Так инвестор сможет понять, что вторая сторона уклоняется от своих обязательств, и обратиться в суд пока документ еще имеет юридическую силу.

Плюсы и минусы предварительного договора купли-продажи

Преимущества приобретения жилья по предварительному договору купли-продажи таковы:

• простая и понятная двухэтапная схема подписания договора: предварительный (с учетом условий основного договора) и договор купли-продажи, на основании которого оформляется право собственности на квартиру;
• прямой договор с застройщиком, то есть он непосредственно несет ответственность перед покупателем.

Основные риски включают:

• предварительный договор между сторонами — это намерение сторон в будущем заключить сделку купли-продажи. Пока объекта недвижимости не существует — нет и возможности реализовать намерения;
• срок подписания основного договора зависит от сроков введения дома в эксплуатацию;
• возможно нецелевое использование денежных средств, привлекаемых продавцом от покупателей до совершения основной сделки;
• присутствует высокий риск двойных перепродаж из-за отсутствия контроля таких сделок со стороны государственных органов;
• в предварительном договоре формулировка оплаты звучит как обеспечительный платеж, который выступает гарантией сделки в будущем (другой вариант — гарантийный платеж). Это дает возможность продавцу «попросить» заплатить больше за квадратные метры при подписании основного договора;
• застройщик может изменить проект строительства на свое усмотрение;
• если денег в завершение строительства не хватает, некоторые застройщики могут передать права на квартиру в банковскую ипотеку;
• договор купли-продажи объекта заверяет частный нотариус, которого определяет застройщик;
• в отличие от договора купли-продажи недвижимого имущества, при нотариальном удостоверении предварительного соглашения, не требуется предоставление документа, подтверждающего право собственности продавца на объект недвижимого имущества. То есть такой договор может заключить, кто угодно.

Самый верный способ уберечь сбережения от инвестирования в проблемную новостройку — покупать только у застройщика с хорошей репутацией и полным пакетом документов на объект. На Bild.ua можно узнать, какие жилые комплексы Украины признаны надежными по итогам всесторонней экспертной проверки. 

Читайте также: Законопроект о защите инвестора расширяет его права без конкретных механизмов

Выводы

Заключая предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке, инвестор законодательно не защищен. Это одна из самых рискованных схем инвестирования. Она позволяет девелоперам привлекать средства, даже не имея разрешительной документации. Контроль за целевым использованием средств также отсутствует. В случае банкротства застройщика, потери права пользования земельным участком, нарушения сроков ввода в эксплуатацию, покупатель может рассчитывать только на взыскание убытков и то далеко не во всех случаях. 

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2022