Схема приобретения жилья в новостройке через институты совместного инвестирования по инвестиционному договору


21.05.2020 15:51  0 комментариев

Важные детали процесса покупки квартиры по инвестиционному договору.

Редакция Domik.ua подготовила следующий материал из цикла публикаций о схемах привлечения частных инвестиций на первичном рынке Украины. В этой статье речь пойдет об одном из трех способов, предусмотренных законодательством — институтах совместного инвестирования (ИСИ). Материал подготовлен совместно с экспертами BildControl.ua и юристом Владимиром Копотем.

Схема привлечения средств инвестора — один из 40 параметров, которые проверяют эксперты Bild.ua, чтобы составить индекс надежности каждой новостройки. На сайте можно узнать, какую позицию занимает выбранный жилой комплекс в рейтинге надежных, и заказать подробный отчет с материалами исследования. В нем будут собраны все разрешительные документы и факты о застройщике, которые помогут принять решение о целесообразности инвестирования в этот объект.

Читайте также: Схема покупки квартиры в новостройке через предварительный договор купли-продажи и Покупка жилья в новостройке через фонды операций с недвижимостью

Законодательное регулирование

Схема приобретения квартиры по инвестиционному договору регулируется Законом Украины «Об инвестиционной деятельности» (далее – Закон). 

Настоящий Закон направлен на обеспечение привлечения и эффективного размещения финансовых ресурсов инвесторов и определяет правовые и организационные основы создания, деятельности, прекращения субъектов совместного инвестирования, особенности управления активами указанных субъектов. Он устанавливает требования к составу, структуре и хранению таких активов, особенности эмиссии, обращения, учета и выкупа ценных бумаг институтов совместного инвестирования, а также порядок раскрытия информации об их деятельности.

ВАЖНО! 

Инвестор сможет получить квартиру в собственность только после ввода дома в эксплуатацию.

Участники:

  • инвестор – физическое лицо, приобретающее объект недвижимости в будущем путем внесения инвестиционных взносов;
  • фонд – финансовая компания, принимающая инвестиционные взносы от инвестора с целью финансирования строительства объекта. Это может быть корпоративный (КИФ) или паевой фонд (ПИФ);
  • компания по управлению активов (КУА) , которая действует от имени фонда;
  • застройщик – подрядная организация, которая осуществляет непосредственно работы по строительству дома.

ВАЖНО! 

Застройщик не может напрямую подписывать инвестиционные договоры с инвестором. Это запрещено Законом.

ПИФ — это совокупность активов, которые принадлежат инвесторам на правах совместной частичной собственности. Они находятся в  компании по управлению активами и учитываются ею отдельно от результатов  хозяйственной деятельности. ПИФ не выступает юридическим лицом и управляется КУА.

КИФ — это институт совместного инвестирования (ИСИ), который создается в форме открытого акционерного общества (ОАО) и осуществляет исключительно деятельность по совместному инвестированию.

В отличие от ПИФ, КИФ — юридическое лицо в форме акционерного общества (АО) и создается не самой КУА, а третьим юридическим лицом. КИФ самостоятельно определяет, в чьи облигации (каких застройщиков) вкладывать средства.

Суть процесса покупки квартиры

Застройщик привлекает финансовую компанию (КИФ или КУА), которая организовывает фонд с целью привлечения денежных средств от инвесторов. После введения дома в эксплуатацию, фонд подписывает с инвестором договор купли-продажи, по которому инвестор приобретает квартиру и оформляет право собственности на нее.

Предмет договора — инвестиционное участие инвестора в строительстве дома.

При подписании инвестиционного договора следует обратить внимание на такие аспекты:

  • юридическая связь между застройщиком и фондом — на каком основании фонд продает квартиры в строящемся доме (как правило, это инвестиционный договор между КУА и застройщиком);
  • полномочия подписантов по договору (устав, доверенность);
  • характеристики объекта инвестирования (квартиры);
  • сроки выполнения инвестиционного договора, то есть сроки сдачи дома в эксплуатацию;
  • порядок, условия и сроки подписания основного договора;
  • ответственность сторон;
  • порядок выхода из сделки (расторжение инвестиционного договора) и возврат инвестиционных взносов (или продажа третьим лицам).

Покупка квартиры через Институт совместного инвестирования чем-то похожа на схему приобретения недвижимости через Фонды финансирования строительства, но есть два важных отличия.

Во-первых, в ИСИ могут привлекать средства инвестора до получения застройщиком всех необходимых разрешительных документов.

Во-вторых, инвестиционный договор по своей структуре и конечному результату напоминает предварительный, поскольку в итоге стороны подписывают основной договор купли-продажи. Только в данном случае привлекается инвестиционный фонд, а предварительный можно подписать сразу с застройщиком.

ВАЖНО! 

Инвестиционный договор не выступает правоустанавливающим документом, по которому можно оформить право собственности на объект недвижимого имущества.

Переход права собственности на инвестора происходит после заключения договора купли-продажи и регистрации права собственности в Реестре имущественных прав на недвижимое имущество.

Преимущества покупки квартиры через ИСИ:

  • деятельность ИСИ контролируется Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку, то есть, на государственном уровне;
  • инвестирование в ИСИ — целевое. Это значит, что денежные средства могут пойти исключительно на строительство дома;
  • теоретически, ИСИ контролирует выполнение обязательств со стороны застройщика и, в случае необходимости, может заменить подрядчика, чтобы достроить дом и сдать его вовремя.

Основные риски:

  • у инвесторов нет возможности контролировать процесс выполнения застройщиком своих обязательств;
  • отсутствуют прямые договорные отношения инвестора с застройщиком. В случае невыполнения обязательств со стороны застройщика, инвестор не сможет предъявить ему претензии, так как застройщик не выступает стороной инвестиционного договора между фондом и инвестором;
  • фонд оформляет право собственности на свое имя, после чего перепродает его инвестору по договору купли-продажи. Как правило, это условие прописывается в дополнительном соглашении. При этом  не все застройщики прописывают связь инвестиционного и будущего договора купли-продажи. Это означает риск увеличения стоимости квадратного  метра. Чтобы этого не произошло, необходимо настаивать на том, чтобы продавец указал в дополнительном соглашении порядок перехода с инвестиционного договора в куплю-продажу;
  • цель инвестирования – получение права собственности на объект недвижимого имущества. В случае непредвиденных обстоятельств (например, заморозка стройки по каким-либо причинам), инвестор не получает объект инвестирования, а может лишь рассчитывать на возврат денежных средств без учета инфляционных потерь и курсовой разницы;
  • инвестиционные договоры подписываются в письменной форме и не подлежат государственной регистрации либо нотариальному удостоверению;
  • полное выполнение инвестиционного договора возможно лишь после ввода дома в эксплуатацию;
  • фонд может привлекать средства до получения всех необходимых разрешительных документов;
  • договор купли-продажи объекта удостоверяется частным нотариусом, которого определяет фонд;
  • при заключении договора купли-продажи объекта инвестор оплачивает сбор на обязательное государственное пенсионное страхование (1% от суммы договора купли-продажи объекта) и услуги нотариуса за нотариальное удостоверение договора купли-продажи объекта.

На что обратить внимание при покупке квартиры через ИСИ:

  • предмет договора;
  • полномочия подписантов по договору;
  • характеристики квартиры;
  • цена объекта;
  • условия оплаты;
  • ответственность сторон;
  • порядок выхода из сделки (расторжение договора купли-продажи).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020



просмотров: 3499

По материалам: Domik.ua-недвижимость


Для публикации комментария в этой новости Вам необходимо авторизоваться

Комментарии посетителей Новых - 0

Оцените новость

Всего комментариев о статье: 0 - Схема приобретения жилья в новостройке через институты совместного инвестирования по инвестиционному договору

 
цена: от 16 000 грн/м2
тел: 222 72 78
 
цена: от 32 620 грн./м2
тел: (044) 390 25 25
 
цена: от 25 326 грн/м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от 29 274 грн./м2
тел: (044) 490 35 35
 
цена: от 16 850 грн./м2
тел: (067) 402 86 71
 
цена: от 30 780 грн./м2
тел: (044) 3794258
 
цена: от 52 516 грн/м2
тел: (044) 333 40 33
 
цена: от 24 600 грн./м2
тел: (044) 298 67 78
 
цена: от 64 584 грн./м2
тел: (044) 22 000 22
 
цена: от 29 241 грн./м2
тел: (044) 499 35 60
 
цена: от 37 980 грн./м2
тел: (044) 339 90 09

Обсуждение новостей 

> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Оформление недвижимости, налоги >Схема приобретения жилья в новостройке через институты совместного инвестирования по инвестиционному договору