> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > ЖКХ: счетчики, тарифы, оплата, ОСМД >Управляющая компания в новостройке: что входит в ее обязанности

Управляющая компания в новостройке: что входит в ее обязанности


20.06.2019 08:01  11 комментариев

Почему застройщики передают дома на баланс управляющим компаниям и что, помимо основного пакета услуг, они могут предложить жильцам.

Приобретая жилье в многоквартирном доме, инвестор становится не только собственником квартиры, но и совладельцем общего имущества новостройки. К нему относятся чердаки, подвалы, лифтовые и вентиляционные шахты, а также земельный участок, на котором возведен дом. Любое имущество налагает дополнительные обязательства — так, всем этим нужно не просто владеть, но и разумно управлять. Раньше эти обязанности были возложены на жилищно-эксплуатационные конторы — привычные ЖЭКи, но в 2016 году Верховная Рада отменила их монополию.

Так, жильцам предоставили право самостоятельно выбирать, кто будет управлять их домом: государственная контора, организация совладельцев многоэтажного дома (ОСМД) или управляющая компания (УК). Для этого нужен был кворум — 50% голосов. Но часто происходит так, что дом не успевает полностью заселиться, жильцов набирается меньше кворума, а кому-то ведь нужно вывозить мусор, убирать подъезды и подметать тротуары. Поэтому девелопер и создает собственную управляющую компанию. Что это за структура, какие ее основные функции и в чем состоят преимущества и недостатки — разбирался портал Domik.ua с помощью застройщиков «Интергал-Буд» и DIM group.

Что такое управляющая компания

По сути, это коммерческая организация, созданная для эксплуатации и профессионального обслуживания одного или нескольких многоквартирных домов.

Как рассказал представитель эксплуатирующей организации застройщика «Интергал-Буд», в перечень основных задач управляющей компании входит:

  • обеспечение комфортных и безопасных условий проживания жильцов;
  • постоянный контроль над техническим состоянием жилья, его своевременный ремонт (крыша, двери, освещение, вентиляция и другое);
  • предоставление квалифицированного сервиса для жильцов (оформление квитанций, сбор платежей, проведение переговоров с поставщиками услуг, расчет с подрядчиками);
  • санитарно-техническое обслуживание придомовой территории;
  • быстрое реагирование на аварийные ситуации и устранение проблем в максимально допустимые сроки.

Бесспорный плюс: в управляющей компании работают люди со специальным образованием и соответствующим опытом, что выгодно отличает их от представителей ОСМД, которые часто идут на эту работу, руководствуясь корыстными целями.

Структура управляющей компании обычно такова: центральный офис, в котором расположена приемная, главная бухгалтерия и руководство, а также несколько районных филиалов (если УК обслуживает несколько комплексов). Для срочной ликвидации аварий, возникающих в домах, создана аварийно-диспетчерская служба, которая работает круглосуточно и обеспечена собственным транспортом. УК сотрудничает с проверенными подрядчиками, среди которых компании, занимающиеся обслуживанием лифтов, установкой домофонных систем и так далее.

Из постановления Кабинета министров №631 «О порядке проведения конкурса по предоставлению жилищно-коммунальных услуг» следует, что у каждой УК должны присутствовать:

  • материально-техническая база;
  • работники соответствующей квалификации;
  • опыт по предоставлению определенных услуг;
  • соответствующие разрешения и лицензии на выполнение определенных работ и услуг.

Зачем нужна управляющая компания

Изначально управляющие компании создавались застройщиками жилых комплексов класса «бизнес» и «премиум». Их главной функцией было качественно обслуживать дома и нести ответственность за их грамотную эксплуатацию. «Представьте себе девелопера, который инвестировал в дорогостоящие инженерные системы, оборудование, а затем отдал это все в управление некомпетентным или недобросовестным людям, — комментирует пресс-служба компании DIM group. — Поэтому застройщик либо создавал собственную УК, либо проводил тендер среди существующих».

Со временем практика передачи новостроек на баланс УК прижилась, и все больше застройщиков стали создавать собственные управляющие компании. Жильцам нравилось, что представители УК более ответственно подходят к исполнению своей работы, у них лучше материально-техническая база, и не нужно возиться с созданием ОСМД. Кроме того, в случае чего управляющую компанию всегда можно поменять.

Чем занимается управляющая компания

Деятельность УК регламентируется постановлением №631, внутренним уставом компании, а также ГСН В.1.2-14-2009, в которых предусмотрено, что «надежность объекта должна быть обеспечена на всех этапах его жизненного цикла». Так что главная задача УК по закону — поддержание надежности домов на всех этапах эксплуатации вплоть до их ликвидации.

Цель ясна, а вот как она достигается? Обязанности УК могут немного отличаться в зависимости от организации, но большинство компаний предоставляют следующие стандартные услуги:

  • содержание домов и придомовых территорий в надлежащем виде (уборка территории, вывоз мусора, уход за клумбами и деревьями, чистка детских песочниц и замена сломанных игровых комплексов);
  • управление энергетическими ресурсами жилых домов (замена проводки, перегоревших лампочек в подъездах);
  • эксплуатация внутридомовых инженерных сетей (устранение прорывов труб, засоров мусоропроводов и водостоков, ремонт лифтов);
  • эксплуатация котельных;
  • проведение мероприятий по энергосбережению (например, утепление домов, использование энергосберегающих лампочек и другое);
  • ведение технической документации (хранение документации, а также предоставление справок и выписок по запросу жителей);
  • организация расчетов и сбор платежей за коммунальные услуги;
  • взыскание долгов за коммунальные услуги;
  • сбор показаний общедомовых счетчиков, их проверка и предъявление данных поставщикам коммунальных услуг.

Также управляющие компании могут предлагать жильцам новостроек дополнительные пакеты услуг. «В нашем жилом комплексе «Автограф» инвесторам предоставляются базовые и дополнительные опционы от управляющей компании DIM Expert, —  рассказывает Татьяна Сердюк, руководитель DIM Expert, управляющей компании в составе DIM group. — В базовые услуги входит управление домом, обслуживание инженерных систем и придомовой территории, видеонаблюдение, контроль доступа,  охрана комплекса, уход за зелеными насаждениями на придомовой территории и все то, чем обычно занимаются УК. А вот дополнительные — это наше приоритетное преимущество. Например, услуга консьерж-сервиса предполагает, что мы можем организовать доставку ужина из ресторана, продуктов из супермаркета, вызовем такси, вовремя разбудим или купим билеты на самолет.  Для содержания панорамного остекления в чистоте и порядке мы подберем проверенных специалистов и организуем работы по мытью фасадов. Также у нас есть клининг после ремонта — жильцам не нужно искать специалистов на разных ресурсах, наши рабочие придут и с помощью профессионального оборудования выведут остатки лакокрасочных материалов, скотча, цемента, удалят строительную пыль и грязь. Кроме того, с июня у жильцов первой очереди «Автографа» есть личный кабинет, в котором они могут отслеживать показания счетчиков, получать информацию о тарифах и услугах, новости,  электронные квитанции, задавать вопросы и оставлять заявки».

Преимущества и недостатки управляющих компаний

К плюсам обслуживания многоквартирного дома УК можно отнести следующее:

  • низкий риск неэффективности: профессиональная управляющая компания работает на рынке услуг, поэтому будет бороться за лояльность клиента;  
  • все текущие расходы — плановые. Нет дополнительных сборов «на ремонт крыши» или «на краску»;
  • уборку территории, вывоз мусора и ремонт осуществляют проверенные подрядчики;
  • в договоре с УК четко прописаны все предоставляемые услуги, и жильцы знают, за что они платят. Если же какая-то услуга не оказывается, то это основание для предъявления претензий и привлечения к ответственности;
  • компания покрывает существующие долги за счет резервных средств;
  • представители УК более компетентны в вопросах разрешения конфликтных ситуаций с поставщиками коммунальных услуг;
  • у УК есть возможность оплачивать услуги подрядчиков оптом и тем самым экономить на них.

Минусы тоже присутствуют, и среди них такие:

  • в принятии важных решений могут не учитываться мнения всех инвесторов, поскольку УК руководит персонал компании, а не жильцы новостройки;
  • экономия средств совладельцев не обозначена целью работы УК, это прежде всего бизнес, созданный для заработка. В то же время все тарифы должны быть обоснованными, иначе жильцы просто сменять управляющего;
  • досрочно разорвать договор с УК или поменять управляющего — довольно хлопотное дело;
  • сложно контролировать тарифообразование и тем более влиять на него.

По мнению представителя эксплуатирующей организации застройщика «Интергал-Буд», при всех своих недостатках управляющая компания в новостройках — оптимальный вариант. ОСМД в новостройках — большая ответственность и серьезные риски для жителей. Очень часто инициативные группы создают ОСМД, а потом не могут самостоятельно ничего сделать и обращаются за помощью к компании-застройщику. Результат обычно один: жители массово пишут заявления о выходе из ОСМД, поскольку понимают, что лучше, когда обслуживанием дома занимается профессиональная эксплуатирующая организация.

В «Интергал-Буд» советуют внимательно присматриваться к составу инициативной группы по созданию ОСМД и лицам, которых выбирают в руководящие органы. Ведь среди совладельцев могут быть активисты-пенсионеры, безработные или те, кто просто хочет внимания к своей персоне. Такие люди часто видят в ОСМД место заработка и не обладают при этом нужным образованием и квалификацией.

Захватить власть в ОСМД могут недобросовестные люди, которые будут зарабатывать на деятельности объединения и получать доход за счет «откатов» на завышенных расценках подрядчиков. Руководство ОСМД может использовать помещения дома (вестибюли и холлы, например) в собственных целях: начиная от проведения дней рождения и заканчивая нелегальной арендой.

Выводы

Ответственному застройщику важно не только построить жилой комплекс и вовремя ввести его в эксплуатацию, но и передать в управление надежной компании. Поскольку заселение новостройки не происходит единовременно, и в первый год заезжает около 20-30% жильцов, а обслуживать дом в этот период кому-то нужно, девелоперы создают управляющую компанию. Со временем жильцы могут сменить ее, создав ОСМД или выбрав другую УК.

Развитие рынка приводит к росту конкуренции, поэтому управляющие компании предлагают все больше дополнительных услуг. Среди них — консьерж-сервис, патрулирование территории комплекса, клининг, выгул домашних питомцев и другие.

Обсудить коммунальное тарифообразование в Киеве и поделиться своим мнением о качестве услуг по обслуживанию домов можно на форуме Тарифы на обслуживание дома и придомовой территории.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2019



просмотров: 22584

По материалам: Domik.ua-недвижимость


Для публикации комментария в этой новости Вам необходимо авторизоваться

Комментарии посетителей Новых - 11

Оцените новость

Всего комментариев о статье: 11 - Управляющая компания в новостройке: что входит в ее обязанности

DarkAvenger06.08.2019 17:38 

+3|0

Это идельная картинка, которую рассказывают застройщики. На самом деле с тем, для чего они создают УК, можно познакомиться по судебной практике или по материалам адвокатов (юристов), занимающихся жалобами инвесторов. Или, например, просто погуглив на тему "отвественность застройщиков". Многие застройщики, пользуясь некомпетентностью и неорганизованностью инвесторов, не допускают создания ОСМД после передачи квартир инвесторам и (в т.ч. через основые договора) принуждают их заключать договора с УК, созданными застройщиком. Эти УК непрофессиональны, нелицензированны и порой называются странно, например, "Проджект консалтинг" (видимо, чтобы никто не догадался, для чего они созданы). Они не делают почти ничего для инвесторов (кроме минимального базового набора услуг), при этом выполняют все указания застройщика по исправлению его недоделок и брака, поддержанию красоты возле отдела продаж и по пути следования новых инвесторов на следующие объекты застройщика, предоставлению уже заселившимся инвесторам электроэнергии и др. услуг от застройщика (а не от штатных поставщиков) по промышленным тарифам и т.д. Т.о УК - это подразделение застройщика, выполняющее его задачи за деньги инвесторов. Это происходит, в частности потому, что застройщики обычно не выполняют сразу все свои обязательства. Построив дома, они для сокращения своих расходов спешат передать квартиры в них инвесторам, даже не подключив эти дома к штатным сетям коммуникаций, услуг и т.д., т.к. их еще даже нет, а сданные объекты подключаются просто к продолжающейся стройке со всеми вытекающими из этого последствиями. Прямые договора с штатными поставщиками услуг инвесторы получают значительно позже, иногда, даже через несколько лет (если вообще получают). А все это время платят УК (или ЖЭКу) застройщика столько, сколько он (или застройщик) захочет, причем непонятно за что. Поэтому застройщики поначалу очень не заинтересованны и всячески препятствуют созданию ОСМД, которые могут задать им неудобные вопросы, например, о том, где то, что должно быть по договору. Фактически ОСМД вначале и невозможно создать, т.к. еще нет многого из того, что им должно передаваться. Лишь когда застройщик уходит с объекта (или комплекса), он может допустить создание в нем ОСМД. Но к тому времени многое (разворовывание территории и совместного имущества инвесторов, уродование фасадов домов как попало установленными кондиционерами и т.д.) уже невозможно исправить. Мое мнение, что УК от застройщиков - это временщики, которых не должно быть и это не рыночные образовыания (АМКУ, алё, Вы читаете это?). Порядочные застройщики должны сразу же полностью передавать возведенные ими объекты инвесторам и всячески способствовать созданию ими ОСМД или нанятию приличной профессиональной УК. Это положительно отражалось бы на их имидже и было бы меньше недовольных инвесторов, считающих себя обманутыми. Однако, к сожалению, вакханалия царящая сейчас в строительной индустррии (в т.ч. среди застройщков) вносит свои коррективы. Название моего застройщика не указываю (но его можно выяснить по названию указанной УК). Поздравляю застройщиков и всех строителей с близящимся праздником (Днем строителя) и рекомендую им задуматься над вышесказанным.

Антон Олегович22.06.2019 23:41 

+6|0

ЖК Малахит. Закрытую територию не сделали, проходной двор. Лаунж зона не работает уже пол года. В 3 доме открывается уже 3 алко магазин. Лифты постоянно ломаются. Консьержей нету, уборщиц нету. Куда смотрит управляющая компания?

I-Sasha23.06.2019 08:18 

+3|0

Написано же: УК коммерческая организация. Она занята поднятием тарифов уже до 11,82грн/метр

MKPT418.07.2019 13:09 

+1|0

коммерческая организация оказывает услуги. взымает за них плату.
А - Аудит.
Кто мешает прочитать договор и провести аудит?

DarkAvenger06.08.2019 17:43 

+1|0

Беспредел. Не должно быть таких УК.

robo122.06.2019 22:57 

+9|-3

Это апофиоз безумия - интергал рассказывает про минусы осбб , домик вам не стыдно такое публиковать ? Деньги не пахнут ?

SimorGlass12.07.2019 15:03 

+3|0

апофеоз безумия - думать, что застройщик может советовать жильцам уйти от УК и создать ОСББ. Каждый доит своих коров

jokes20.06.2019 11:31 

+4|0

Может ли управляющая компания штрафовать колхозников за незаконные остекления балконов и за незаконное отгораживание общих коридоров (т.н. "тамбуры")?

Lamo220.06.2019 13:58 

+1|0

За тамбуры в первую очередь соседи должны люлей отличных навешивать инициативным дельцам. А на счет порчи фасада - это должно сразу в договоре прописываться, который жильцы с УК подписывают при приеме квартиры.

7_701.08.2019 16:12 

0|-1

Нет не может, должно быть решение суда, набравшее законную силу. Нужно доказать, что застекление балкона было незаконное, балкон это часть общей площади квартиры, который принадлежит человеку на праве его собственности.

Ridd06.08.2019 15:33 

0|0

Лоджия и балкон это одно и тоже? Могу ли я застеклить балкон и считается ли он частью общего фасада?

 

Бизнес новости

 
цена: от застройщика
тел: (044) 390 40 40
 
цена: от 31 433 грн./м2
тел: (044) 290 73 55
 
цена: от 32 000 грн./м2
тел: (044) 462 57 00
 
цена: от 44 150 грн./м2
тел: (044) 333 40 33
 
цена: от 18 014 грн./⁠⁠⁠м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от застройщика
тел: (044) 591 77 99
 
цена: от 24 500 грн./м2
тел: (044) 391 77 77
 
цена: от 49 220 грн/м2
тел: (044) 290 33 40
 
цена: от 26 604 грн./м2
тел: (044) 499 19 85
 
цена: от 23 531 грн./м2
тел: (044) 391 04 27
 
цена: от 19 000 грн./м2
тел: (044) 224 45 02

Обсуждение новостей 

> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > ЖКХ: счетчики, тарифы, оплата, ОСМД >Управляющая компания в новостройке: что входит в ее обязанности