ЖК «Турбийон»: причина конфликта застройщика с активистами

Под статьями журналистов портала Domik.ua, в которых упоминается жилой комплекс «Турбийон», начали появляться комментарии читателей, заявляющих, что комплекс незаконный, и редакция вводит аудиторию в заблуждение. В наших статьях мы не даем оценку и не призываем инвестировать в те или иные проекты, а излагаем факты. В этом материале мы собрали все доступные данные о проекте «Турбийон» и разобрались, в чем суть конфликта между застройщиком и активистами. 

О проекте

Новость о том, что застройщик «Дайтона Групп» планирует возвести на Протасовом  Яру жилой комплекс, появилась весной 2019 года — именно тогда представители «Дайтона Групп» презентовали проект. По их задумке, к концу 2022 года на улице Амосова должны были вырасти три 30-32-этажных дома, объединенных общим стилобатом. Башни отличались от привычной высотной застройки города футуристической архитектурой: по форме каждый дом напоминает пропеллер, а фасады благодаря панорамным окнам почти полностью выполнены из стекла. Кроме того, на центральной башне застройщик добавил «изюминку» — децимальные часы. Они состоят из  системы светодиодных лампочек, расположенных по всей высоте здания. Такие же часы установлены, в частности, на самом высоком здании немецкого Дюссельдорфа — телебашне Рейнтурм, которая стала символом города.

Два крайних дома в Tourbillon будут жилыми и рассчитаны на 817 квартир. В средней башне запланирован офисный центр. В стилобатной части будут расположены  супермаркет, детский сад, фитнес-центр, магазины и рестораны. Также в стилобате предусмотрен 4-уровневый паркинг на 1200 машино-мест с автомойкой и зарядками для электрокаров. На крыше стилобата застройщик обустроит площадки для отдыха жильцов, а на крыше башен разместит автономную котельную.

Придомовую территорию жилого комплекса застройщик планирует разделить  на частную, ограниченного доступа и общедоступную. Эксплуатируемая крыша стилобата будет приватным пространством жителей «Турбийона». В составе комплекса предусмотрен детский сад с отдельной обособленной территорией. Доступ в детскую зону самого комплекса также будет исключительно для детей и сопровождающих их взрослых.

Вся территория комплекса планируется охраняемой и свободной от автомобилей. На  территории около 2 га застройщик «Дайтона Групп» обещает обустроить парк — привести в порядок существующие деревья, высадить новые, компенсируя этим вырубленные, разбить прогулочные дорожки, провести освещение, обустроить декоративные водоемы, беседки и смотровые площадки 

Визуализация ЖК Tourbillon

Документы

ЖК «Турбийон» возводится на участке земли с кадастровым номером 8000000000:72:213:0038. Его целевое назначение — «для строительства и обслуживания других зданий общественной застройки». Это целевое назначение предусматривает возможность возведения многофункционального жилого комплекса, о чем свидетельствуют выданные Департаментом градостроительства и архитектуры условия и ограничения. В этих же условиях отмечено, что предельно допустимая высота зданий должна быть не более 73,5 м и не менее 26,5 м (ГСН В.2.2-15-2005 «Жилые дома. Основные положения»). Но окончательно высоту определяет проектная документация при условии соблюдения инсоляционных требований и нормативных расстояний от окружающих зданий и сооружений с учетом выводов историко-градостроительного обоснования. В случае проектирования объекта свыше 50 м необходимо согласовать проектные решения в части определения максимальной отметки высоты объекта с ГП «Украэрорух», КП «Международный аэропорт «Жуляны» и Госавиаслужбой Украины.

Поскольку участок строительства расположен за пределами Центральной планировочной зоны и не подпадает под запрет размещения и проектирования высотных зданий (с условной высотой более 73,5 м) согласно распоряжению КГГА 817 от 12.05.2006, ООО «Архиград» разработало историко-градостроительное обоснование строительства объекта, который состоит из трех 32-этажных зданий на 6-этажном стилобате (с условным обозначением 99,7 м и общей высотой от уровня улицы Амосова 109 м).

Указанное историко-градостроительное обоснование было согласовано Департаментом культуры КГГА 15 мая 2018 года (№060-3916).

Обязательное согласование историко-градостроительных обоснований с Министерством культуры отменено.

Госавиаслужба Украины согласовала строительство объекта по ул. Амосова в Соломенском районе Киева с абсолютной отметкой самой высокой точки объекта и монтажного крана Н=303 (Балтийская система высоты).

Получено заключение Института общественного здоровья им. А.Н. Марзеева «на соответствие требованиям санитарного законодательства и санитарно-гигиеническим требованиям действующих градостроительных нормативных документов»  №22/2477 от 24.07.2018.

Кроме того, «Дайтона Групп» обратилась в ООО «Киевское независимое судебно-экспертное учреждение» и получила вывод экспертного строительно-технического исследования №2713 от 17.12.2018 о соответствии проекта строительства требованиям градостроительных условий и ограничений в части требований предельной высоты объекта.

Разрешение на строительство выдано Государственной архитектурно-строительной инспекцией (ГАСИ) Украины в марте 2019 года.

Застройщик «Дайтона» получил ТУ для подключения к городским сетям —  водопроводу, электросети, канализации и газоснабжению. Отопление в жилом комплексе планируется автономным, поэтому подключение к тепловым сетям не требуется.

Скриншот градостроительных условий и ограничений, выданных Департаментом градостроительства и архитектуры КГГА

Данный участок земли взят компанией «Дайтона Групп» в субаренду у ООО «БОРА», о чем свидетельствует договор субаренды. Срок действия — по 16 января 2022 года.

Скриншот договора субаренды земельного участка, на котором возводится ЖК «Турбийон»

Разрешение на строительство выдано Государственной архитектурно-строительной инспекцией (ГАСИ) Украины в марте 2019 года.

Скриншот с сайта ГАСИ о разрешении возведения жилищно-офисно-торгового комплекса

Технические условия на подключение ЖК «Турбийон» к водоснабжению

Технические условия на подключение ЖК «Турбийон» к электросетям

Технические условия на подключение ЖК «Турбийон» к канализации

Хронология событий

Ситуация вокруг «Турбийона» развивалась в такой последовательности: в марте 2019 года застройщик «Дайтона Групп» получил в ГАСИ разрешение на строительство жилого комплекса. Участок обнесли забором, начали подготовительные работы. К концу весны на стройплощадке появились активисты, требующие прекратить строительство и сопутствующую вырубку зеленых насаждений. В мае 2019 инспекция Департамента ГАСИ в городе Киеве  провела внеплановую проверку и вынесла предписание об «устранении нарушения требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, строительных норм, стандартов и правил» и временной «остановке подготовительных и строительных работ до устранения данных нарушений». Дальше начались судебные разбирательства: застройщик обжаловал решение Департамента ГАСИ в городе Киеве, и 16 мая Административный суд Киева приостановил предписание об остановке строительных работ на участке. ГАСИ в свою очередь подала апелляцию — и 14 августа действие предписания снова возобновлено.

16 сентября 2019 года Окружной административный суд Киева признал противоправным и отменил предписания Департамента ГАСИ об «устранении нарушения требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, строительных норм, стандартов и правил», а также об «остановке подготовительных и строительных работ». 

В чем же состоит суть конфликта между «Дайтона Групп» и активистами? 

Претензии к «Турбийону» 

У протестующих против вырубки Протасового Яра было несколько основных претензий к застройщику. Разберем их поочередно.

«Застройщик вырубает взрослые деревья в Протасовом Яру» 

Перед началом строительства коммунальное предприятие «Киевзеленстрой» провело экспертизу участка, на котором планируется возведение «Турбийона» (акт обследования №159 от 23.07.2018). Всего насчитали 1254 взрослых дерева, большинство из которых вызывают аллергию, находятся в аварийном состоянии, больны омелой (Víscum álbum), и оценили их в 15 млн грн. Представители «Дайтона Групп» утверждают: да, деревья действительно нужно будет вырубить, но не все 1254, а около 500. Оставшиеся  здоровые деревья приведут в порядок и оставят на территории, а также дополнят новыми крупномерами и благоустроят общественный ландшафтный парк площадью 2 га. При этом компенсируют в бюджет указанные 15 млн грн, на которые городские власти смогут купить 7 тыс. новых деревьев для высадки.

«Масштабное строительство обрушит и без того сползающий склон Протасова Яра»

В Научно-исследовательском институте строительных конструкций при Минрегионе заявляют о том, что без сооружения опорной конструкции Протасов Яр со временем обрушится. Директор НИИ Геннадий Фаренюк заявляет: «Протасов Яр представляет угрозу для города. Тот склон, который там есть, уже обрушивается, и деревья не в состоянии его защитить».

Чтобы укрепить склон, нужна опорная конструкция. Застройщик «Турбийона» утверждает, что сооружение такой конструкции входит в его планы. «Мы знали, что проект застройки на Протасовом Яру будет сложным, поэтому обратились в Научно-исследовательский институт стройконструкции и компанию «Основа-Солсиф». Они провели инженерно-геологические изыскания и рассчитали, как укрепить устойчивость склона. Так мы решили, что шестиэтажный стилобат, на котором будут стоять дома, мы объединим с подпорной стеной — конструкцией, которая будет удерживать склон», — говорит генеральный директор «Дайтона Групп» Дмитрий Паланчук. 

«Жителей Протасова Яра лишают парка»

Здесь можно полагаться лишь на слова застройщика, который заявляет: большая часть территории Протасова Яра останется общественным парком. Компания готова подтвердить свои намерения подписанием меморандума с общественностью и представителями местной власти Соломенского района. Прецеденты обустройства городских парков застройщиками в Киеве есть. Среди них — Кристерова горка площадью 4,3 га в Подольском районе столицы. Парк находился в плачевной ситуации до того, как за его реконструкцию в 2008 году не взялся застройщик, который возвел по соседству жилой комплекс «Паркове місто». 

Итоги

Все вышеперечисленное дает нам право резюмировать: у проекта «Турбийон» присутствуют все разрешительные документы, выданные городскими властями, а наложенные ранее запреты 16 сентября 2019 года отменены административным судом. Но протесты активистов создали информационное поле, в котором законность возведения жилого комплекса кажется неоднозначной.

Это ошибка застройщика, и заключается она в том, что он начал возведение комплекса с  расчистки территории, а не с проведения разъяснительной работы среди местного населения. Информация о том, что на участке земли будет обустроен общественный парк, вырублены только больные деревья, укреплен склон, а в городской бюджет поступит 15 млн грн, на которые будут куплены молодые здоровые саженцы, изменила бы отношение киевлян к проекту.

Мы будем следить за развитием событий и информировать о них читателей. 

Высказать собственное мнение на счет возведения новостройки на Протасовом Яру и поучаствовать в дискуссии можно на форуме ЖК «Турбийон».