Александр Левин: " Чтобы решить жилищные проблемы в Украине, нужны законодательная база и политическая воля"

Тем не менее, развивать эту сферу можно и нужно. Более того, если существующий кризис затянется, от этого пострадает не только городской бюджет, но и каждый украинец, ведь речь идет о сотнях тысяч квадратных метров, к тому же часто в хороших районах. На днях информация о том, что многих застройщиков, которые отвели себе участки и даже начали вести на них работы, Киеврада одним махом лишила всех прав, повергла остальных игроков на рынке в ужас. Тем не менее, сложить руки означало бы предать собственный профессионализм, отказаться от желания развиваться и продвигать проекты. Так, по крайней мере, считают в «Киев-Донбассе» — одной из самых успешных компаний в сфере строительства, в последнее время зарекомендовавшей себя еще и как успешный девелопер, создающий и предлагающий модные проекты. Так, усилиями ее специалистов строятся расположенный в центральной части Киева, на пересечении улиц Жилянской и Паньковской, «Diplomat Hall» и коттеджный городок в Конча-Заспе. Кроме того, в портфеле компании — проекты бизнес-городка на Воздухофлотском проспекте, комплекса элитарных коттеджей и апартаментов «Скалы» в Крыму, торгово-офисного центра на улице Мельникова и др.
О том, что будет сделано и что планируется построить, о проблемах отрасли и застройщика наш редактор беседовал с вице-президентом компании «Киев-Донбасс» Александром Левиным.
Ред.: Александр Леонидович, нынешний год в строительной сфере оказался проблемным. В то же время строители наконец-то нашли общий язык и консолидировали усилия в том, что касается решения общих проблем. Одно из свидетельств тому — создание «Украинской строительной палаты». Расскажите, пожалуйста, о том, какие перспективы сулит появление этой организации. Наверняка можно говорить о приоритетах, и в этом смысле та же «Украинская строительная ассоциация» была создана раньше...
А. Л.: Конечно, я могу говорить только о себе. В то же время некоторые наши представители, стоявшие у истоков Ассоциации, вошли в Палату. Это и Лев Парцхаладзе, и Игорь Баленко, и Николай Толмачев. Их пригласили и на учредительный съезд Палаты. Нужно отметить, что прошло все достаточно организованно, но без энтузиазма. Слишком уж мероприятие напоминало советское время: подготовленные решения, единогласное мнение, никакой демократии... Достаточно сказать, что на съезде не было представителей ни одной коммерческой структуры, а ведь именно они представляют сегодня первопроходцев рынка, тех, кто двигает его вперед, несмотря на все препятствия. На мой взгляд, Палата не сможет существовать, если в ней не будут состоять коммерческие компании — те, кто сегодня определяет погоду на строительном рынке и рынке недвижимости в целом, привлекает миллионные инвестиции в экономику города и делает Киев таким, каков он есть. Это и частные инвестиции, и деньги банков, и значительная часть ресурсов иностранных компаний.
Ред.: А как Вы относитесь к самой идее размножения аналогичных организаций?
А. Л.: Сама по себе идея создания подобной организации правильная. Наверное, представители «Украинской строительной ассоциации» тоже могли бы внести свою лепту в становление и развитие сопутствующей организации. Как-никак, речь идет о том, чтобы помочь коллегам, а от того, насколько удастся объединить наши усилия, зависит и прогресс, которого завтра или послезавтра может достигнуть рынок. В конце концов, мы создавали Ассоциацию, чтобы лоббировать интересы застройщиков, развивать строительную сферу, улучшать благосостояние города и каждого киевлянина. Если прибегнуть к аналогиям, можно сказать, что строительство служит своеобразным локомотивом, который тянет за собой всю экономику. Если ведется строительство, это значит, что развивается страна, что не стоят на месте другие отрасли — металлургия, транспорт и др. Поэтому можно считать, что «УСА» — это своеобразный строительный профсоюз.
Ред.: А почему то же самое не произошло раньше?
А. Л.: Ответ предельно прост: потому что раньше практически не было строительного рынка. Годами в Киеве и в Украине в целом вообще ничего не строилось; в лучшем случае, появлялось посредственное жилье. Нужно было, чтобы в сферу пошли реальные деньги, большие инвестиции, чтобы возникла необходимость как-то развивать рынок. Только тогда недвижимость Киева из объекта вложения денег превратилась в некий финансовый инструмент, подразумевающий определенные гарантии. Прибыльность недвижимости гораздо выше, чем та, которую вам обеспечивают, к примеру, депозиты. Плюс — стало стремительно развиваться ипотечное кредитование. Все это — составляющие экономического развития страны.
Ред.: А как долго люди еще будут вкладывать деньги в недвижимость, рассчитывая на соответствующую прибыль?
А. Л.: Думаю, такая ситуация будет всегда. Во всем мире люди инвестируют средства в недвижимость, поскольку она не падает в цене. В то же время в своих прогнозах аналитики уже сейчас исходят из того, что цена на «квадрат» повышается в зависимости от перспектив той или иной страны, того или иного района, роста благосостояния населения и т. д. Конечно, это лишь один из возможных способов вложения денег: кто-то покупает ценные бумаги, кто-то — землю. Но недвижимость, несомненно, — один из самых надежных источников дохода, оттого она всегда будет привлекательным объектом инвестирования. У нас инвестор вкладывает в нее деньги во многом потому, что он хеджирует свои риски, исходя из возможных колебаний валютного курса: чтобы избежать проблем, люди переводят деньги в товар, а затем продают его подороже. Разумеется, у каждого свои предпочтения: одних больше интересуют дома, других — склады, третьих — офисные комплексы. В этом смысле у Украины хорошее будущее, поскольку большие деньги сюда еще не пришли. Другое дело, что с увеличением предложения будет уменьшаться рентабельность, на которую сегодня делает ставку большинство инвесторов. Вместе с тем единственный способ уменьшить цену жилья — это последовательно увеличивать его предложение, а для этого нужно строить, строить и строить.
Ред.: А можно ли обеспечить такие темпы строительства, при которых рынок рухнет?
А. Л.: Думаю, нет. Рынок может, что называется, «просесть», но никогда не «упадет». Да никто и не станет выбрасывать на рынок квартиры в таком количестве, что их сможет купить любой желающий. Кроме того, существует множество рисков. Некоторые из них имеют временный характер, другие — постоянный. Так, мы говорим не только об экономических, но и о политических рисках, обостряющихся, как правило, перед выборами — парламентскими ли, президентскими ли. Сегодня гарантии распространяются на личную квартиру, и не больше: теперь мы уже можем быть уверены, что ее у нас не заберут — ни коммунисты, ни, тем более, представители новой власти. Ни одна из партий не будет претендовать на частный офис, квартиру или дом. Вашу квартиру защищает прежде всего отечественное законодательство. Отсюда – вся абсурдность предположений о том, что кто-то вдруг выбросит на рынок огромное количество жилья, и цена в одно мгновенье упадет. Это хитрая игра, в которую играют политики; игра с элементами популизма, посредством которого рассчитывают завоевать авторитет у избирателей.
Ред.: Наверное, следует предположить, что цена будет расти, особенно ввиду намечающегося уменьшения предложения...
А. Л.: Конечно, стоимость жилья на первичном рынке будет расти. Цены на вторичном рынке при этом будут уменьшаться, и не в силу сокращения предложения и спроса. Просто речь идет о морально устаревшем жилье, которое уже не только выходит из моды, но и становится опасным в эксплуатации. Поэтому мы говорим о том, что разрыв между «первичкой» и «вторичкой» будет увеличиваться. Это, как мне кажется, аксиома. Кроме того, в столице в квартирной очереди стоят несколько сотен тысяч семей.
Ред.: Может быть, они рассчитывают на поддержку государства?
А. Л.: Сейчас люди четко осознают, что государство просто не в состоянии построить такое количество жилья. Решить проблему можно только с помощью коммерческого жилья, за которое украинцу придется платить. Другое дело, что государство должно обеспечить необходимую поддержку — и через Фонд содействия молодежному жилищному строительству, и через Государственное ипотечное учреждение. Кроме того, нужно дать людям возможность хорошо зарабатывать, чтобы они смогли сами приобрести себе жилье. Вместе с тем нам следует привыкнуть к тому, что жилье не дается просто так. Со временем люди поймут, что не так уж сложно пойти в банк и купить квартиру на взятые взаймы у финансистов деньги. Пока, чтобы купить себе жилье, человек сначала закапывает банку с деньгами, а потом откапывает ее и идет за квартирой. Таков менталитет украинца, и для того, чтобы украинец начал активно приобщаться к развитию кредитования, он должен измениться, отбросить свои страхи и поверить в финансовые институции. Это предпосылки, необходимые не только для развития кредитования, но и для увеличения масштабов и темпов строительства.
Ред.: А как же высокие ставки по кредитам?
А. Л.: Повторюсь: мы говорим о развитии, соответственно, имеем дело с классической болезнью роста. Нигде в мире нет таких ставок; везде они составляют самое большее 7%. Ставки упадут, когда на рынок выйдут крупные системные банки — европейские и мировые. Думаю, если наше правительство не будет допускать больших ошибок и сумеет преодолеть политические риски, то экономика пойдет в рост. По моему мнению, пика нужно ожидать в конце 2006-го — начале 2007-го года. Это касается не только строительства, но и всей экономики. Строительство — только один из ее сегментов.
Ред.: Получается, стоит нам преодолеть риски, как к нам тут же побегут инвесторы — ведь работы у нас, что называется, невпроворот. Взять хотя бы реконструкцию «хрущевок»...
А. Л.: Этот процесс вряд ли пойдет быстро, хотя все надеются на противоположное. Да и опыт России мало чем может нам помочь. Там приняли закон, и всех расселили, а жильцы покидали свои дома, понимая, что если они откажутся от варианта, предложенного государством, то могут в буквальном смысле остаться без крыши над головой. У нас же государство более демократичное. Правда, мне кажется, что к происходящему лучше подходит слово «вседозволенность». Украинцы не хотят просто улучшить за счет реконструкции свои жилищные условия; они желают получить компенсацию, различные выгоды и пр. Доходит до того, что человек не соглашается переехать, потому что больше не будет видеть на стенах любимые обои. Я знаю это по собственному опыту. Вопреки расхожей точке зрения, каждое расселение представляет собой весьма невыгодный с коммерческой точки зрения проект. Об этом надо знать каждому, кто отважится начать нечто подобное. Между тем районов, которые можно было бы реконструировать, в столице достаточно много. Аналогичный подход в равной степени может касаться не только старых, но и разрушенных домовпытаются выжать максимальную выгоду из сложившейся ситуации, зачастую переходя всяческие границы в своих желаниях и требованиях к инвестору. Ситуация с возмещением за получение возможности реконструкции старого и непригодного жилья принимает комичный характер, когда жильцы разрушенного дома пытаются получить компенсацию, многократно превосходящую реальную стоимость нового жилья в данном районе, или требуют денег за имущество, которое когда-то находилось в разрушенной квартире.
По-моему, это просто абсурд. Чтобы решать жилищные проблемы в Украине, нужны законодательная база и политическая воля. Надо дать людям понять, что демократия — это не вседозволенность. Деятельность различных «защитников» столицы уже ударила по инвестиционному рынку Украины, и это еще не предел. Не удивительно, что западные инвесторы не торопятся выходить на рынок: мы подождем, чем все закончится, говорят они. Они надеются, что после выборов правительство и Президент найдут в себе силы, чтобы остановить беспредел. Но ведь загнать обратно джинна, выпущенного из бутылки, неимоверно сложно. Впрочем, мне тоже кажется, что после выборов все закончится, — просто у определенных людей отпадет интерес к финансированию подобных акций протеста. Думаю, движение элементарно сойдет на нет. При этом изначальная идея, в общем-то, логична: дескать, жители определенного дома не хотели бы, чтобы рядом с их жилищем вырос другой дом. Однако всякому образованному человеку ясно, что строительство — это развитие, оттого он никогда не станет протестовать против него. Есть прямая зависимость: когда рядом с моим домом появляется лучший, поднимается цена и на мое жилье. Чем активнее развивается мой микрорайон, тем стремительнее дорожает моя собственность. К сожалению, киевские власти не предоставляют людям подобной информации, и это их вина. Данный промах, в свою очередь, используют различные политические силы. Так, тот же КУПР состоит из наемных людей, которые даже не живут в Киеве. Они просто вымогают деньги у застройщиков.
Ред.: А можно ли заставить их отступить? Говорят, что в случае с площадкой по ул. Малышко, 3 суд даже обязал протестующих выплатить штраф...
А. Л.: На мой взгляд, это нереально, ведь речь идет о лицах без определенного местажительства, а иногда и о бывших заключенных. Да и власть пока на стороне «революционеров». Яркий тому пример: на последней сессии Киеврады было принято решение, согласно которому у застройщиков отобрали участки. Конечно, мы сознаем, что есть масса неправильно принятых решений, однако произвол со стороны чиновников просто недопустим. В случае возникновения спорных ситуаций инвестор должен сесть с властями за стол переговоров, а власть должна протянуть руку бизнесу. В результате завтра любая компания подумает, выходить ей на украинский рынок или нет, — жизнь подскажет ей, что у нее могут отобрать все. Тут можно говорить как об известных компаниях-застройщиках, так и компаниях-девелоперах. В этом плане частный инвестор ничем не отличается, скажем, от компании «Sony». Поэтому власть должна предложить другую площадку — в процессе диалога с инвестором, исходя из законодательных реалий. И тогда мы сможем повлиять на любую компанию, заставив ее уйти со спорной площадки. Правильно говорят: «Деньги любят тишину». Если власть допустила ошибку, чувство собственного достоинства должно подсказать ей, что ее следует исправить, но сделать это тихо, чтобы об этом никто не знал. Скажу прямо: демократия в руках невежд — инструмент разрушения. Логичным следствием анархии может быть только экономический спад.
Ред.: С Вашей точки зрения, можно ли строить в центре?
А. Л.: Могу сказать, что в советское время и сейчас наши законы пишутся, что называется, под кого-то: если одному строить нельзя, то другому — можно. Во всех отечественных законах остаются лазейки для коррупционеров. Нельзя ориентироваться на мнение архитекторов, которые считают, что все новостройки нужно свести к двух- и трехэтажным зданиям — только потому, что сами они всю жизнь прожили на Подоле. Мне кажется, им стоило бы поехать в Париж, Копенгаген или Берлин, где стеклянные небоскребы вполне гармонично соседствуют с роскошными особняками эпохи Людовиков. Чтобы дать оценку подобной архитектуре, нужно изучить европейский опыт. В любом случае, необходимо подходить к явлению комплексно. Давайте учиться у развитой Европы! Я — за современную архитектуру. Надо четко понимать, что стоит спасать и нужно ли это делать. Конечно, есть настоящие памятники архитектуры, но уж слишком много табличек появилось по воле управления г-на Кухаренко. Так, наша компания хочет дать новую жизнь ряду участков в Печерском и Шевченковском районах, построив там дома. Думаю, в скором времени перенесем ЗАГС на склоны Старонаводницкой, в здание бывшей башни, рядом возведем современный дом, а на проспекте Победы построим маленький бизнес-городок. Также мы придадим новый вид территории возле Выдубицкого озера; постепенно будем выходить и на рынок ближнего зарубежья.
Ред.: Александр Леонидович, а как насчет планов и прогнозов?
А. Л.: Думаю, цена на жилье будет дифференцироваться в зависимости от его категории. Конечно, потребитель все жестче будет подходить к классификации гостиниц, офисов и т. п. Впрочем, поживем — увидим.
Беседовал Игорь Андрущенко