Андрей Миргородский: «Сегодня не землю под строительство надо продавать, а инвестиционные проекты»
Игнорирование интересов граждан во время разработки градостроительной документации и принятия решений о застройке территорий является главной причиной конфликтов между жителями и застройщиками. Такое мнение высказали участники состоявшегося недавно в Киеве "круглого стола" на тему: "Как снизить цены на жилье: закон об общественных слушаниях". Мероприятие было организовано Украинской строительной ассоциацией (УСА) и Международным центром перспективных исследований. Но только ли в этом дело? По словам члена совета директоров УСА Андрея Миргородского, внесения изменений требует ряд законов Украины. В частности, речь идет о статьях закона Украины "О планировании и застройке территорий".
Андрей Миргородский и ранее неоднократно высказывался о необходимости усовершенствования законодательной базы. В частности, на одном из бизнес-ланчей, организованном компанией «Conference House», обратил внимание на ряд аспектов, касающихся строительства в Киеве. «Киев стал той лакмусовой бумажкой строительного рынка в стране, которая дает понять, что те же проблемы рано или поздно коснутся всех городов Украины. Потому мы сейчас и ставим себе эту задачу – предусмотреть развитие этих событий и через законодательные инструменты заложить некий здравый смысл в те тенденции, которые развиваются по регионам. При этом необходимо воспользоваться опытом Киева, Москвы и других европейских городов, чтобы ошибки не множились».
Из сказанного им на двух названных мероприятиях стало ощутимо, что руководство УСА всерьез намерено изменить ситуацию в отношениях строителей и власти.
По словам Андрея Миргородского, стратегическим направлением работы стало упрощение получения разрешительной документации. В деятельности УСА этот вопрос стоит на первом месте. «Все наши начинания останутся самыми благими и только на бумаге, если мы не сумеем справиться с этой сложной и унизительной процедурой».
Сегодня нет серьезных видимых причин, чтобы этой цели невозможно было достичь. Есть люди, которые могут это сделать, есть достаточные средства.
«Мы принципиально считаем, что сегодня просто продавать землю под строительство нельзя. Необходимо продавать только инвестиционные проекты. Инвестор, выиграв конкурс или аукцион на приобретение участка земли, не должен дальше ходить к чиновникам по инстанциям, оформлять выводы, заключения и тому подобное, а должен получить уже на самом конкурсе готовую, сформированную папку-«дело» по своему участку со всеми заключениями. Мы убеждены, что в комплект, который идет на инвестиционный комплекс, должно попасть обоснование этого объекта, которое к тому моменту уже прошло бы через градосовет.
На такой подход к продаже земельных участков город должен найти средства. Да, цена объекта для инвестора однозначно окажется дорогой, но при такой ситуации инвестор фактически приобретет своего рода страховку и гарантийное понимание городом того, что будет на этом объекте. Этим инвестиционным проектом определены назначение, рамочные габариты будущего проекта и параметры, которые уже потом явно могут быть выстроены, то есть инвестор уже не будет сталкиваться ни с какими ненужными «слушаниями» и другими мероприятиями и проблемами. Он только займется уже реализацией этого проекта.
Если говорить отдельно об инженерной инфраструктуре или ресурсе развития, то сегодня необходимо создавать благоприятную территорию для того, чтобы люди инвестировали в эту сферу.Это очень ответственная задача именно в моменте подготовки территории. Вот почему, пусть даже продажа инвестиционных объектов будет дороже, но вопрос строительства инженерных сетей – это все же вопрос государства. И любой инвестор, если ему «повесят» в обязательства построить эти сети, он постарается сделать их максимально дешевыми, простыми. Но цена всей работы должна быть отражена в стоимости инвестиционного проекта.
Компания «21 век», которая вместе другими двумястами компаниями входит УСА, тоже готова заплатить большие деньги для того, чтобы иметь такой документ и не проходить известные круги ада при оформлении хотя бы одного кадастрового дела после того, как стали победителями конкурса.
Есть примеры городов, которые используют различные подходы, – продают землю и продают право на ее аренду. Киев сегодня декларирует именно такой же принцип. «Суть нашей позиции по отношению к крупным объектам, видение которых градосоветом определено, – все же продавать право аренды. Для города и государства это будет более грамотно, потому что потом, в случае возникновения новых инженерных сетей, подстанций, паркингов, дорог, развязок или социальных учреждений город вынужден будет выкупать право на эту землю у частников и платить те средства, которые определят частники. Короче говоря, в случае, когда продается право аренды, эти моменты описываются, а «цена вопроса» должна быть справедливой по отношению к бывшему собственнику. И все же она не может быть заоблачной».
Сегодня правила финансирования строительства сильно отличаются от существующих в странах европейского сообщества. Те не менее нам как можно быстрее необходимо подводить всю банковскую сферу под правила и законы, которые работают в Европе. Ведь одна из причин, почему сюда не идут западные инвесторы, - это и наше законодательство, и несоответствие наших финансовых механизмов европейским. Если нам удастся изменить финансовое законодательство, то это тоже будет путь к привлечению инвестиций.
«На наш взгляд, говорит Андрей Миргородский, - в стране фактически пока не работают ипотечные механизмы. Необходимы системы молодежного и социального кредитования. Они все-таки должны лечь на плечи государственных банков. Сегодня это по-настоящему не работает. Потому мы и говорим о том, что наши красивые слова и планы по поводу социального жилья, разбиваются, как волны об бетонную набережную.
Мы также выступаем за то, чтобы город определился относительно застроек объектов социального назначения. Они весьма дорогие, но городу нужны новые театры, музеи и т.д. Государство пока не изыскало средств на их строительство. А примеры решения такого вопроса есть. К примеру, москвичи сегодня не отдают в пределах квартала строить 10-20 застройщикам.. Они находят одну компанию – ответственного инвестора, которые собирают пул мелких застройщиков, но его обременяют построить либо поликлинику, либо больницу, либо музей. И инвестор идет на это.
А ведь когда застройщики строятся отдельно, то каждый из них старается уйти от социальной «нагрузки». Кто-то говорит: мол, по нашим расчетам, школ достаточно. Естественно, если каждый строит один дом, то может быть и так. Но если поставить все пять домов, то нужна будет и школа. А когда пять домов сооружает один застройщик, то он обязательно должен выполнить все работы по сооружению и социального объекта. Мэр Москвы Юрий Лужков это вписывает в обязательства каждому застройщику».
К сожалению, у нас оформление документов с тем, чтобы выйти на рассмотрение вопроса на сессии Киевсовета, занимает иногда годы. Большинство тех отводов тех земельных участков, которые используются сегодня, - это тянущиеся в прошлых времен, и Киевсовет сегодня обязан их выполнить. Поэтому невозможно взять и с сегодняшнего дня продавать на аукционе какие-то участки, если заявители, скажем, два года занимались вопросом отвода, выполняя требования старых положений и готовя по ним документы. А то, что надлежит выполнить с учетом вступившего 1 сентября 2006 года в силу нового положения о предоставлении земельных участков, - это должно формироваться в отдельные пакеты на продажу посредством конкурса.
К примеру ЗАО ИК «21 век» выиграл на конкурсе право на проект строительства в Вырлице, уплатив за него 2 млн. долл., - рассказывает Андрей Миргородский. «В том распоряжении, которое нам выдали, значилось, что осуществление застройки этой территории возможно путем намыва. А когда начали проектировать, то намыв вообще там невозможен. Потребуется свыше 50 млн. долл. – только на подготовку территории. Если бы в этом проекте были бы заложены какие-то изыскания или более глубокие разработки, которые давали бы четкую позицию, как можно там строить, то цена такого лота могла бы быть и 5 млн. долл. И мы пошли бы на это! Увы, сегодня покупая некоторые бумаги в виде несколько листиков распоряжений, компания покупает буквально кота в мешке. Потому она вынуждена долго согласовывать, выяснять, что там «ззя», что нельзя, позволяет ли там соседняя застройка вообще что-либо строить. Вот почему было бы правильно сегодня выставлять на лоты более глубокую документацию. А в связи с этим лучше не торопиться с проведением того или иного аукциона, но провести его добросовестно».
В 2005 году вышел закон об упрощении процедур получения разрешительной документации, в котором четко прописано, как государство стало на путь упрощения этих вопросов. К сожалению, этот закон вступил в действие только с ноября 2006 года…
Именно поэтому, комментируя ценовую ситуацию на рынке недвижимости, руководство УСА заявляет, что в ближайшие 3-4 года цены на жилье падать не будут. Высокий спрос на жилье намного превышает предложение. И только в том случае, если государство даст возможность застройщикам строить как можно больше жилья, ситуация может измениться. Но для этого нужна полноценная законодательная база, - подчеркивают киевские строители.
Тарас Колиснык
