Аренда московских элитных квартир: работаем на Европу

Cдача элитных квартир в аренду приносит доход примерно 6–8% годовых. Эта прибыль, которая вполне устраивает иностранных арендодателей, отечественным инвесторам кажется маленькой. Наши соотечественники выбирают не спокойный и размеренный бизнес, а более динамичный и выгодный, но рискованный оборот квартир. Большинство россиян предпочитают «быстрые» деньги, то есть покупку квартиры с последующей перепродажей. Доходность такой операции по наиболее востребованным объектам достигает 50% в год.

 

Сначала сдаем, потом — продаем

 

Директор отдела аренды компании «Беатрикс» Альбина Якушенкова характеризует сложившуюся ситуацию следующим образом: «В 2005 году значительно выросло количество сделок по покупке квартир в центре Москвы для последующей сдачи в аренду. Причем сейчас все чаще такие объекты приобретают представители верхушки среднего класса для диверсификации своих инвестиций, а также иностранцы, которые уже многие годы занимаются арендным бизнесом». Скорее всего в будущем число таких инвестиционных сделок будет расти. По сравнению с другими видами вложений свободных средств недвижимость выигрывает в силу маленьких рисков и потому очень популярна у частных лиц. Оптимальная схема на данный момент — сдавать некоторое время квартиру в аренду, а потом продать.

 

В престижных районах столицы аренда даже небольших квартир (50–60 кв. м) без хорошего ремонта составляет не менее $1,2 тыс. в месяц. Ставки на другие квартиры в «тихом центре» сильно зависят от метража, уровня отделки и качества дома и колеблются от $1,2 тыс. до $8 тыс. за «двушку», от $2 тыс. до $20 тыс. за «трешку» и от $2,5 тыс. до $30 тыс. за многокомнатную квартиру. Верхние ценовые пределы свойственны квартирам больших площадей, с высококлассной дизайнерской отделкой, расположенным в новых клубных домах или особняках, с подземным гаражом и профессиональной охраной.

 

Как поделить Москву?

 

В зависимости от спроса арендаторов районы Москвы условно делятся на три категории. Наиболее престижными и востребованными, особенно среди иностранных специалистов, являются так называемые районы первой категории: область вокруг Кремля, окрестности Патриарших прудов, территория между Тверской улицей и площадью Белорусского вокзала, Арбат, Остоженка, Плющиха.

 

Далее по степени популярности следуют районы второй категории. Сюда относятся сегменты Замоскворечья — район Октябрьской площади, Чистые пруды — Китай-город, Цветной бульвар — Самотечная площадь, Баррикадная — «Москва-Сити», Курская — Лефортово, а также Фрунзенская набережная.

 

Достаточно комфортабельными считаются районы третьей категории: Кутузовский и Ленинский проспекты, проспект Мира, территория между Беговой улицей и Серебряным бором.

 

Интересно, что квартиры могут сильно различаться по арендным ставкам при почти равной покупной стоимости. Например, жилье в районе Фрунзенской набережной стоит в среднем на 10–20% дороже, чем аналогичные по качеству объекты в районе Тверской улицы. При сдаче в аренду ситуация меняется с точностью до наоборот: жилье в районе Тверской реально сдать на 10–20% дороже, чем аналогичную квартиру на Фрунзенской. Ставки на похожие объекты подчас различаются даже в рамках одного района.

 

В выборе места надо быть очень осторожным, и, прежде чем покупать, лучше обратиться агентство, которое специализируется на элитной аренде, а не ориентироваться на средние показатели по городу.

 

Выбор дома для клиента

 

Иностранцы снимают около 70% элитных квартир в историческом центре Москвы. Оставшуюся часть арендаторов составляют российские граждане — высокооплачиваемые специалисты и руководители из других городов, представители бизнес-элиты и члены их семей.

 

Количество предложений на московском рынке аренды значительно превышает спрос, и у состоятельных людей нет проблем с поиском подходящего жилья. Владельцу дорогой квартиры придется приложить определенные усилия, чтобы его объект быстро нашел арендатора.

 

К тому же вкусы иностранцев, которые составляют основную массу клиентов в этом сегменте, отличаются от предпочтений наших сограждан, и это тоже надо учитывать.

 

Например, жилье, которого всегда мало на рынке и на которое имеется стабильный спрос — это многокомнатные квартиры площадью от 160 кв. м, расположенные в центре столицы, в новом доме или отремонтированном здании дореволюционной постройки. Минимальная цена такой квартиры — $6 тыс. в месяц, и в силу их острого дефицита именно на этот тип недвижимости арендные ставки растут быстрее всего — примерно на 10% в год.

 

Качество дома как критерий выбора важен, но и тут есть свои подводные камни. Скажем, с точки зрения привлекательности для арендаторов и абсолютной стоимости аренды элитная новостройка предпочтительнее. Но если оценить показатель доходности финансовых вложений, то новые дома окупаются дольше, поскольку и продаются они, как правило, на порядок дороже.

 

По данным экспертов компании «Беатрикс», самый большой доход приносят относительно недорогие квартиры, которые расположены в отремонтированных особняках, бывших доходных домах и малоэтажных зданиях в престижных районах (Кропоткинская, Арбат, Патриаршие и Чистые пруды). Покупателями таких объектов были и остаются в основном зарубежные инвесторы, которые впоследствии сдают квартиры сотрудникам иностранных компаний.

 

С точки зрения количества комнат лидером спроса традиционно являются трех- и четырехкомнатные квартиры общей площадью 100–150 кв. м. Последние два–три года особой популярностью пользуются большие квартиры (пять–семь комнат) на Чистых прудах и в Замоскворечье, причем независимо от типа дома. Дело в том, что в район Чистых прудов три года назад переехал Французский лицей, а семейные иностранцы предпочитают селиться поближе к школе, куда ходят их дети. Еще до середины 2004 года такую квартиру можно было приобрести относительно недорого по сравнению с похожим домом на Патриарших прудах.

 

Первые этажи практически неликвидны на рынке аренде, а в прочих случаях этаж не имеет значения, если речь не идет о «видовой» квартире. Вид из окна при прочих равных условиях сильно влияет на ликвидность, но практически не сказывается на цене. Инвестор может существенно сэкономить, купив квартиру на втором этаже. Отделка подъезда и наличие ремонта, а в случае особняков — реставрация подъезда, напротив, отражаются и на цене аренды, и на ликвидности. Консьерж или охрана для старого дома не играют особой роли, самое главное, чтобы подъезд был красивый и светлый. Наличие парковки также влияет на цену и ликвидность, заметно увеличивая стоимость аренды.

 

Два слова о ремонте

 

Инвестиции в ремонт — одна из очень важных составляющих арендного проекта. Отделка очень сильно влияет на ставки. Это одно из основных отличий арендных квартир от рынка продаж, где важно качество самого дома и его коммуникаций, а не дизайна. Например, стоимость аренды квартир, равных по площади, находящихся в одном и том же месте, с одинаковым качеством ремонта, но в разных по качеству домах будет одинаковой.

 

Безусловной популярностью пользуются недавно отремонтированные объекты, отделанные в нейтральном стиле, но с применением высококлассных материалов. Эксцентричные решения если и не отпугнут потенциальных арендодателей, то уж точно не заставят их переплачивать. Квартира должна быть обставлена современной мебелью, оборудована кондиционерами и включать полный набор необходимой бытовой техники.

 

У западных арендаторов есть определенные требования к планировке: разделение жилой и общественной зон, санузел, совмещенный с хозяйской спальней, и наличие гостевых санузлов. Если изначальная планировка не соответствует таким требованиям, придется серьезно потратиться и на перепланировку, а также на устройство дополнительных санузлов.

Затраты на ремонт в зависимости от качества материалов и оборудования могут составлять от $20 тыс. до $60 тыс. на квартиру площадью 80–120 кв. м, то есть в среднем — не менее $400 на 1 кв. м. Каждые два–три года ремонт стоит освежать; амортизационные расходы составляют примерно 10% стоимости первоначального ремонта.

 

Сколько надо вложить, чтобы заработать

 

При покупке квартиры под аренду придется понести и другие расходы. В частности, сюда относятся комиссионные агентству за проведение сделки купли-продажи (обычно 4–6% стоимости квартиры), оплата услуг нотариуса и госрегистрации права собственности. Большинство владельцев элитного жилья, как правило, ищут клиентов через агентства, которые берут за услуги от 50 до 100% месячной арендной ставки.

 

Следует также учитывать коммунальные платежи и расходы на содержание охраны, парковки, придомовой территории, так как в центральных районах эти расходы составляют значительные суммы — от $300 до $2 тыс. в месяц. Большинство арендаторов стремятся проводить арендные платежи «по-белому», а это означает как минимум 6%-ный налог на доход от аренды при оптимальном юридическом оформлении.

 

К числу издержек надо отнести простой квартиры с момента выставления ее на рынок и до фактической сдачи в аренду. Сейчас этот период в среднем занимает один месяц; арендаторы в квартире сменяются в среднем раз в полтора–два года, значит, в среднем расходы на «простой» и комиссию агентству придется иметь в виду раз в полтора–два года.

 

Прибыли 15 лет ждать

 

Доходность арендного бизнеса как такового постепенно уменьшается: до 2000 года (за исключением краткого периода после кризиса 1998 года) она равнялась 15–20% годовых, а к настоящему моменту составляет 4–6%. Если раньше квартира окупалась примерно за пять лет, то теперь чистую прибыль на инвестированный капитал следует ждать не ранее чем через 12–15 лет.

 

Главные причины, из-за которых снижается прибыль: увеличение предложения и грамотный подход арендодателей к оформлению своих квартир, что делает это жилье более конкурентоспособным. До 2000 года для того, чтобы сдавать квартиру площадью 60 кв. м в востребованном районе за $2 тыс. в месяц, требовалось вложить около $15–20 тыс. в ремонт и оборудование. Сегодня для получения такой арендной платы нужно вложить $30–40 тыс., то есть в два раза больше.

 

Но это если говорить о чистой аренде. Прибыль будет выше при схеме «сдавать, потом продать», так как квартиры дорожают очень высокими темпами. Рост арендных ставок за 2005 год составил 5–10%, в то время как средняя стоимость 1 кв. м жилья в Москве выросла на 50%.

 

Общая ситуация на фронтах

 

По сравнению с рынком продаж недвижимости арендный сектор продемонстрировал большую стабильность. В 2005–2006 годах рост арендных ставок составил порядка 5–10% по всем сегментам. Более активное повышение стоимости найма коснулось только квартир самого высокого качества с актуальным дизайном. А вот квартиры, которые были выставлены на рынок аренды четыре–пять лет назад, несколько устарели морально и на данный момент сдаются с небольшим снижением ставки. Оба этих фактора нивелируют друг друга, и средний уровень цен остается стабильным.

Другое интересное явление — повышение прибыли по квартирам, которые сдаются в аренду, за счет сокращения срока, который проходит с момента выставления объекта на рынок и до фактической сдачи в аренду. Другими словами, предложения стали «уходить» быстрее. Если раньше срок экспозиции составлял месяц–полтора, то сейчас не редкость, когда квартиры находят своих жильцов за две недели.

 

Таким образом, годовая прибыль от аренды выросла на 5–8% (фактически на месячную арендную ставку) при том, что сами месячные ставки остались на прежнем уровне или выросли незначительно. По прогнозам специалистов, в конце 2006 и 2007 году стоимость аренды продолжит расти в том же темпе — на 5–8% в год.