Асфальтнi джунглi i запах прибутку. Контролювати ринок нерухомостi згодився Мiн`юст

Крiм того, дiзнавшись про те, якими будуть з 2005 року ставки платежiв за право успадкування, лiтнi люди почали у масовому порядку оформляти своїй близькiй i не дуже близькiй рiднi дарчi. Тим бiльше що законодавцi пообiцяли якнайшвидше проштовхнути через парламент закон про оподаткування надлишкових квадратних метрiв житла. У хiд пiшли не тiльки квартири, а й присадибнi дiлянки, з огляду на зрослу цiну землi. Зрештою, на тлi такого збурення народу держава серйозно взялася за упорядкування реєстрацiї майнових прав. При цьому, мабуть, було взято до уваги нечувано зрослу прибутковiсть цього сектору економiки i вiдповiдне погiршення кримiногенної ситуацiї на ньому.  

 

Зареєструвався — владарюй

 

З початку серпня запроваджено iнший пiдхiд до права власностi. Вiдповiдно до Цивiльного кодексу, який набрав чинностi з 2004 року, обов`язковiй реєстрацiї пiдлягають усi договори купiвлi-продажу земельних дiлянок, будинкiв та iншої нерухомостi. Те саме стосується договорiв про передачу нерухомостi пiд виплату ренти, про пожиттєве утримання, про наймання примiщення, якщо iдеться про термiн не менше року, про управлiння нерухомiстю та про iншi операцiї. Документи, якi встановлюють право власностi на нерухомiсть, з 2 серпня вважатимуться дiйсними тiльки пiсля їх реєстрацiї у державному реєстрi правочинiв. Адмiнiстратором реєстру визначено державне пiдприємство «Iнформацiйний центр». У свою чергу, починаючи з 2 серпня, бюро технiчної iнвентаризацiї (БТI) мають право приймати документи, що встановлюють права на нерухомiсть, тiльки за умови їх реєстрацiї у згаданому держреєстрi. Цей тимчасовий порядок, який затверджено постановою уряду вiд 26 травня 2004 року, дiятиме аж до прийняття вiдповiдного закону.

 

А все, що є тимчасовим, певною мiрою вiдлякує бувалого у бувальцях громадянина. Можливо, з огляду на цю та їй подiбнi можливi перипетiї покупець зачаївся у своїх непрезентабельних «хрущовках» i «готельках». Вiн зi зрозумiлою обережнiстю очiкує, коли вiдповiдний закон приймуть i право власностi кожного окремого покупця буде освячено справжнiм, а не тимчасовим реєстром. I цей громадянин має пiдстави для такого побоювання, особливо якщо зважити на те, з яким небажанням Верховна Рада створювала державний реєстр прав власностi на нерухомiсть. У червнi за законопроект «Про державну реєстрацiю майнових прав на нерухоме майно i їх обмеження» у другому читаннi проголосували 206 депутатiв при необхiдних 226. Проте все-таки 1 липня парламент ухвалив цей закон, а Президент досить швидко пiдписав його. Отже, ми стаємо свiдками iсторичних змiн: як в Українi впроваджується єдина система державної реєстрацiї майнових прав на нерухоме майно всiх форм власностi.

 

Вiдповiдно до закону, органами державної реєстрацiї майнових прав на нерухомiсть виступають мiсцевi органи реєстрацiї (у районах, мiстах, районах у мiстi) i центральний орган реєстрацiї в системi виконавчих органiв з питань земельних вiдносин. Реєстрацiя нерухомостi здiйснюватиметься на основi кадастрових номерiв, присвоєних земельним дiлянкам у встановленому порядку. У Єдиному державному реєстрi фiгуруватимуть i самостiйнi об`єкти нерухомостi, i їх частини (квартири тощо).

 

Крiм того, з 2 серпня Мiнiстерство юстицiї ввело в дiю Державний реєстр обтяжень рухомого майна. Нотарiальнi контори, банки та iншi фiнансово-кредитнi установи державної форми власностi заноситимуть у реєстр усю вiдповiдну iнформацiю. Це потрiбно для того, щоб забезпечити виконання зобов`язань, а також захистити права юридичних i фiзичних осiб стосовно рухомого майна. В тому числi щодо надання в iнтересах цих осiб iнформацiї про наявнiсть чи вiдсутнiсть обтяжень рухомого майна.

 

«Державна реєстрацiя обтяжень рухомого майна є надзвичайно важливим елементом для визначення переважного права на майно боржника одного обтягувача перед iншими, якi не зареєстрували або зареєстрували пiзнiше подiбне обтяження», — наголосив мiнiстр юстицiї Олександр Лавринович. Державна реєстрацiя обтяжень рухомого майна вводиться на виконання Закону «Про забезпечення вимог кредиторiв та реєстрацiю обтяжень». Порядок ведення Державного реєстру рухомого майна ухвалений вiдповiдною урядовою постановою вiд 29 червня 2004 року.

Угоди без гарантiй

 

Нерухоме майно i рухоме — це рiзнi речi. Але коли справа доходить до iнвестицiй у житлове будiвництво, цi два поняття на практицi доповнюють одне одне. Фахiвцi ринку нерухомостi давно висловлювали думку, що держава повинна пiдвищити рiвень захисту людей, якi купують житло. I справдi, навряд чи можна вважати прийнятними всiлякi екстравагантнi способи, до яких вдаються громадяни, аби убезпечити себе вiд шахрайств на ринку нерухомостi. А ще менш прийнятними видаються способи, якi їм пропонують для цього аматори ринку нерухомостi. Скажiмо, я знаю одного брокера, який цiлком серйозно стверджував, що iнвестицiйний договiр мiж громадянином i компанiєю-замовником житлового будинку є цiнним папером, а тому його можна використовувати як заставу в банку. Така нормотворча самодiяльнiсть досить характерна для нашого напiвтiньового ринку нерухомостi. А в однiй iз київських нотарiальних контор уже пiсля оформлення переуступки iнвестицiйного права звернули увагу на те, що воно не є правом на нерухомiсть, а тому повинно оподатковуватися як право на... рухомiсть.

 

На «iнвестицiйнiй» нивi багато питань, неврегульованих з правової точки зору. Через це у покупцiв можуть виникнути проблеми — головним чином, перед ними постають фiнансовi ризики. До них нерiдко призводять аматорськi рiшення брокерiв, якi беруться продавати житло в iще не зданих в експлуатацiю будинках. Достатньо подивитися на оголошення про купiвлю-продаж квартир. У новосела ще немає свiдоцтва про право власностi на проiнвестованi ним квадратнi метри, а вiн уже на повну котушку водить до себе покупцiв. Це при тому, що сама по собi переуступка права iнвестора не має чiткого правового врегулювання, а тому можуть виникнути всiлякi непередбачуванi наслiдки пiсля стовiдсоткової передоплати квартири, яку купують.

 

Ще небезпечнiше, коли покупець i продавець потрапляють у так званий «мiжправовий простiр», коли iнвестор уже не iнвестор, але ще не власник нової квартири. Погоджуватися на стовiдсоткову передоплату такого житла, на яке не видано свiдоцтва про власнiсть, практично означає випробовувати долю. А за клiєнтом у цю складну для нього хвилину професiйно ведуть спостереження посередники. Саме вони зможуть становити для клiєнта той самий «подарунок долi», тим паче якщо працюють на ринку поза будь-яким статусом i у будь-яку хвилину можуть «розчинитися» у просторi разом iз вирученими грошима.

 

Де та структура в ринковому середовищi, яка має нести вiдповiдальнiсть за клiєнта при продажу i купiвлi квартири? Вiдповiдь на це запитання є, йдеться про досвiд розвинених країн, але поки що подiбного немає в Українi. На думку начальника головного управлiння комунального майна Київської мiськдержадмiнiстрацiї Iгоря Лисова, чиї слова наводить агентство «Iнтерфакс-Україна», нести вiдповiдальнiсть перед клiєнтом повиннi фiнансовi установи та тi структури, якi виконують функцiї замовника житлового будiвництва. Не обов`язково таким замовником виступає держава. Все частiше цю функцiю беруть на себе комерцiйнi структури.

 

Скажiмо, ТОВ «Лiко-холдинг», яке веде житлове будiвництво в Голосiївському районi i вже звело вiсiм будинкiв, має своїм замовником компанiю «Центурiон». Остання, у свою чергу, безпосередньо працює з iнвесторами. Наскiльки задоволенi такою спiвпрацею будiвельники — питання партнерських стосункiв обох фiрм. Недавно стало вiдомо, що «Лiко-холдинг» звернувся до нової форми залучення iнвестицiй — до випуску корпоративних облiгацiй на загальну суму понад 207 мiльйонiв гривень номiналом тисяча гривень кожна. Можливо, якраз на фiрм-замовникiв i розраховано цей ринок облiгацiй, хоча їх може придбати й окрема фiзична особа.

 

Ринок потребує нових фiнансових груп i корпорацiй, якi б удосконалили процес придбання нового житла, зробили його безпечнiшим i доступнiшим. Напевне, з точки зору правового забезпечення такої дiяльностi варто було б, аби вони дiяли на ринку у вiдповiдностi з наданою лiцензiєю на право виконувати функцiї замовника житлового будiвництва.

 

Правове врегулювання ринку нерухомостi мало б бути кращим. Найменш захищеними на ньому вiдчувають себе пересiчнi громадяни. Багатьох iз них утримують вiд будь-яких дiй на цьому ринку правова невизначенiсть, в умовах якої вiдбувається купiвля-продаж квартир, i значнi ризики. Адже тепер ризикувати доводиться втричi бульше — саме настiльки останнiми роками зросли цiни на столичнi квартири. Тим паче що там, де за лiченi днi надходять надприбутки, легко забувають про правила гри навiть професiйнi гравцi цього ринку.

 

До речi, за даними Мiн`юсту, з 2 по 4 серпня 2004 року в Українi було укладено 2722 договори купiвлi-продажу нерухомого майна. Найбiльшу дiлову активнiсть в операцiях з нерухомiстю було зафiксовано в Донецькiй областi, Києвi та в Київськiй областi. Такi данi в Українi пiдбито вперше.

 
Тетяна Ковтун