Бумажный домик

 
Как сообщили в департаменте розничного бизнеса банка «Аваль», в рамках новой схемы кредитования кредиты населению выдаются на приобретение беспроцентных целевых облигаций застройщика, которые предоставляют право получения в собственность на первичном рынке недвижимости (квартиры или машиноместа), под которую эти ценные бумаги эмитированы. Кредитные средства предоставляются на стандартных условиях (12-14% годовых в валюте, 16-17,5% в гривне) путем безналичного перечисления на счет продавца недвижимости для оплаты полной стоимости облигаций. При этом заемщик должен зарезервировать объект недвижимости, сделав первоначальный взнос в строительную компанию (30-50% от стоимости недвижимости). Обеспечением по кредиту до момента введения недвижимости в эксплуатацию выступает залог приобретенных облигаций, которые хранятся в банке на счете заемщика в ценных бумагах, а после сдачи в эксплуатацию — залог недвижимости. По данным «ЭИ», кроме «Аваля» и Укрсоцбанка кредитовать покупку облигаций в скором времени собирается также Трансбанк.
 
Сейчас облигационная схема выглядит следующим образом. Строительная компания, которая хочет строить какой-то конкретный дом, выпускает на строящийся объект эмиссию жилищных облигаций. Номинальная стоимость одной облигации принимается равной, например, сметной стоимости 0,1 кв. м площади дома. Например, покупателю квартиры площадью 112,4 кв. м продается 1124 облигации. Цена продажи облигаций определяется самостоятельно строителями исходя из рыночной стоимости соответствующих помещений на день продажи облигаций. Основное условие продажи и последующего обращения облигаций — реализация только пакетом без дробления. Погашение облигаций происходит путем передачи квартиры в обмен полного пакета ЦБ определенных серий и номеров.
 
Целевые облигации, или товарные, как их еще называют, — известный финансовый инструмент, им пользовались еще в советские времена (например, облигации Ощадбанка на покупку товаров народного потребления). Но в жилищном строительстве этот вид ценных бумаг стал применяться только в этом году. В январе с.г. сразу несколько строительных организаций объявили о выпуске жилищных облигаций. Среди них ООО «Лико-Холдинг», ООО «Градострой», ИСК «Столица», компания «Житло киянам», «Днепржилстрой» и др. Дело в том, что вступивший в силу 1 января 2004 г. Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операций с недвижимостью» кардинально изменил систему привлечения средств под строительство. Документ предполагает, что привлекать средства и управлять ими могут исключительно определенные в законе фонды финансирования строительства (ФФС), а основателями и управляющими фондов могут выступать исключительно финансовые учреждения.
 
Начальник кредитного управления одного из крупных банков утверждает, что по данной схеме заработали только те, кто уже специализировался на строительном бизнесе и до принятия закона: «Это «Аркада», «Киев» — то есть банки, которые фактически нормальным банковским бизнесом не занимаются, являясь «довеском» к основному строительному бизнесу крупных компаний. Представители этих банков досконально знают бизнес застройщиков, обкладываются со всех сторон нотариально заверенными договорами, ежедневно «мониторят» строительство, имеют в штате профессиональных строителей. Основная проблема в кредитовании под залог целевых облигаций — это вопрос надежности застройщика, механизмы контроля над его деятельностью, уменьшение рисков». По мнению экспертов, данный закон работает сегодня против мелких строительных компаний, которые не в состоянии основать собственное финансовое учреждение, а поэтому не могут открыть и собственный ФФС. Хотя, по оценкам экспертов, на долю таких строителей приходится всего около 20-30% новостроек.
 
Старший менеджер ИСК «Столица» Евгений Кравченко подтвердил, что только в силу необходимости «обхода» упомянутого закона фирме пришлось разрабатывать более сложный механизм привлечения средств. «Раньше мы продавали жилье по накатанной схеме инвестиционных договоров, теперь, чтобы избежать проверок и штрафных санкций контролирующих органов, вынуждены продавать жилье по схеме жилищных облигаций. Выпуск облигаций — хлопотное дело, но куда более сложно создавать и содержать ФФС», — поведал г-н Кравченко. Бытует мнение, что мелким строительным фирмам пришлось выдумывать подобную схему, потому что сотрудничество с банками, которые бы кредитовали их потенциальных покупателей, строителям явно не «светило». Банки не хотят иметь отношений со строителями, которые не сдали ни одного дома и косвенным подтверждением этого является то, что «Аваль» и Укрсоцбанк кредитуют целевые облигации только избранных компаний.
 
Главный вопрос, волнующий сегодня покупателей недвижимости по облигационной схеме, — это гарантии погашения облигаций. К сожалению, никто из опрошенных нами участников рынка не взял на себя смелость утверждать, что инструмент таки надежен, ведь по такой схеме в Киеве еще пока ни один дом не был реализован. В любом случае, если эмиссии облигаций регистрируются в Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (выдается соответствующее свидетельство), а банки принимают эти бумаги в залог, значит, инструмент вызывает доверие у финансистов.
 
Информация о выпуске облигаций не менее чем за 10 дней до начала размещения ценных бумаг обязательно должна быть опубликована в одном из официальных печатных изданий парламента, Кабмина или ГКЦБФР. Знакомый юрист рекомендовал: «Попросите у строителей копию публикации в газете — они обязаны ее вам дать. При принятии решения руководствуйтесь только той информацией, которая официально зарегистрирована и опубликована, а не тем, что они будут вам рассказывать. Если нет опубликованной информации, то нет никаких облигаций!». Жилищные облигации, в принципе, могут вращаться на вторичном рынке, то есть владелец пакета может продавать их до момента погашения. При этом покупатель облигаций должен будет заплатить комиссионные (обычно 0,5-1%) регистратору за внесение изменений в реестр собственников ЦБ.
Оксана Полищук