Ценовой прогноз. Разнообразие мнений

В следующем году стоимость киевской «первички» будет зависеть от парламентских выборов, цен на стройматериалы, от инфляции и баланса спроса и предложения. Но если объемы строительства в 2006 г. почти не изменятся, то спрос на первичное жилье уже несколько подупал.
В итоге до конца 2005 г. цены на недвижимость будут расти на 1-2% в месяц, а в следующем году ожидается их стабилизация, а потом и падение до 20% к концу года. Об «ЭИ» рассказали эксперты на II Международной конференции «Строительство. Новации. Прогресс.», прошедшей в Киеве на минувшей неделе.
Рывок цен на «первичку» в 2005 г. (50% по итогам 9 месяцев.— Авт.), по мнению управляющего директора инжиниринговой и проектной компании Slav Invest Милана Паевича, спровоцировала нехватка одно- двухкомнатных квартир небольших площадей (40-60 кв. м), небольшое количество действительно качественных (включая расположение, инфраструктуру и придомовое благоустройство.— Ред.) объектов и постоянно высокий спрос на жилье в Киеве со стороны жителей регионов и людей, покупающих недвижимость для дальнейшей перепродажи. И хотя первые два из этих факторов не претерпят существенных изменений в 2006 г., по утверждению начальника отдела выпуска финансовых инструментов «Укрсоцбанка» Эрика Наймана, сегодня есть все предпосылки к тому, что уже в следующем году цены замедлят свой рост. А если и будут увеличиваться, то в пределах инфляционных показателей. «Будет 1% инфляции, будет 1% роста»,— заявил « г-н Найман, добавив, что за последние два месяца цены на недвижимость росли не так бурно, как это происходило летом 2005-го (тогда они росли в среднем на 5-7% в месяц.— Ред.). Действительно, особой активности осенью этого года на рынке не наблюдалось: банки ужесточили условия кредитования, потенциальные продавцы-покупатели (на фоне заявлений о возможном падении цен.— Ред.) заняли выжидательную позицию. Что, в свою очередь, привело к снижению спроса и замедлению роста цен до 1-2% в месяц.
По мнению экспертов, эта тенденция сохранится до конца 2005 г. Что же касается более долгосрочных прогнозов, то одним из возможных вариантов событий в 2006 г. многие аналитики считают дальнейшее замедление роста стоимости жилья, постепенно переходящее в снижение цен. К примеру, г-н Найман ожидает падения цен на 20% уже к концу 2006 г. Именно на такие проценты, по его мнению, завышены сейчас столичные цены на недвижимость (например, в Москве темп роста цен ненамного превышает рост доходов населения; в Киеве же разница между этими показателями гораздо ощутимее.— Авт.).
Скачок цен в 2005-м банкиры объясняют тремя причинами. Первая — малая (по сравнению со столицей РФ) емкость киевского рынка. Вторая — отсутствие инвестиционной альтернативы для физлиц: по итогам 2005 г. вложения в недвижимость были куда как выгоднее депозитов и инвестиций в «рисковые» инвестфонды (конечно, в последних можно заработать и 100-140% годовых, но ликвидность недвижимости значительно выше ликвидности ценных бумаг.— Ред.). Третья причина — «разогрев» рынка шальными деньгами, когда на фоне ревальвации гривни и прогнозов о 30-40-50%-ном росте цен в 2005 г. многие безоглядно вкладывались в «первичную» недвижимость, рассчитывая получить прибыль от перепродажи.
Тем не менее с прогнозами о предстоящем 20%-ном снижении цен согласны далеко не все. Так, предправления АКБ «Аркада» Константин Палывода полагает, что спрос на рынке недвижимости настолько превышает предложение, что о падении цен пока речь не идет. Аналогичное мнение высказывал и замначальника Главного управления жилобеспечения КГГА (в подчинении которого компании «Житло-інвест» и «Житлоінвестбуд-УКБ») Аркадий Бондарев. Максимум, что допускают и первый и второй, — снижение темпов роста до 1-2% в месяц. А г-н Паевич уверен, что, по сравнению с ценами на старые дома, с квартирами небольшого метража и скверного состояния цена квадратного метра на первичном рынке Киева отнюдь не завышена. По его словам, стоимость квартир на вторичном рынке, особенно дефицитных одно- и двухкомнатных, иногда достигает $1500-2000 за кв. м даже в отдаленных от центра районах (1 кв. м «первичного» жилья в том же месте стоит $1000-1200 за кв. м). Впрочем, зачастую эта разница объясняется просто: сколь скверной ни была бы «бэушная» квартира, ее покупатель может въехать в приобретенные пенаты на следующий день. Тогда как на первичном рынке от момента уплаты денег до момента заселения пройдет минимум полгода (а то и год-два.— Ред.), поскольку квартиры в новостройках зачастую расходятся «на стадии котлована».
Еще один фактор, который повлияет на стоимость жилья в 2006 г., — весенние выборы в ВР. Правда, это влияние эксперты оценивают по-разному. По мнению г-на Наймана, перед выборами на рынок будет выброшено определенное количество денег, что спровоцирует повышение спроса на недвижимость и приведет к небольшому росту цен. Иначе считает г-н Палывода: «Я предполагаю, что на рынок недвижимости могут повлиять политические процессы. Однако такое не всегда случается. К примеру, в самый разгар «оранжевой революции» — в декабре прошлого года — наш банк привлекал средства на строительство жилья в таких же объемах, как обычно»,— объясняет он. Серьезней на цене строящегося жилья может сказаться поведение цен на стройматериалы. К примеру, комментируя «ЭИ» последствия продажи «Криворожстали» старший вице-президент ХК «Киевгорстрой» Василий Можар предположил, что новые хозяева будут продавать продукцию меткомбината на внутреннем рынке не по заниженным, а по мировым ценам.Что при повышении стоимости арматуры на $100 за т (приблизительно на 20%.— Авт.) может привести к ценовому скачку на первичное жилье примерно на 2%. Впрочем, двумя процентами рост может и не ограничиться. К примеру, по утверждению г-на Наймана, за девять месяцев 2005 г. стоимость стройматериалов выросла на 50-60%. А цена «предложения» на первичном рынке за этот же период тоже выросла на 50%, хотя доля стройматериалов в этом росте составляет от силы 15-30%. Кстати, Эрик Найман убежден, что даже при выросших ценах на материалы строители продолжают получать неплохую прибыль: «Самые плохие проекты дают не меньше 50% в долларах, наиболее удачные — 200-300% в год независимо от уровня цен на стройматериалы, которые, скорее, «бегут» за растущим со стороны строительных компаний спросом». Еще жестче работу строителей оценивает г-н Паевич, считающий, что в 2005 г. цены на столичном рынке первичного жилья неоправданно росли при практически неизменной себестоимости строительства. По его словам, итоговая стоимость «первичного» жилья была выше себестоимости иногда в два-три раза. По его оценке, в пригороде Киева себестоимость строительства $350-400 за кв. м, в Киеве — $500-800.
И хоть к единому мнению о возможном падении цен в 2006 г. эксперты так и не пришли, но с тем, что спрос на недвижимость падает согласны практически все. «Если в нашей стране не случится ничего экстраординарного, к весне 2006 г. следует ожидать стабилизации цен, а впоследствии и снижения стоимости киевской недвижимости»,— заявил гендиректор АН «Полесье» Анатолий Осадчий. Добавив, что при наблюдающемся падении темпов роста доходов населения и пиковых ценах на квартиры снижение инвестиционной привлекательности жилой недвижимости наиболее вероятный прогноз.

	февраль	март	апрель	май	июнь	июль	август	сентябрь
Элитное жилье	2400-2500	2550	2700	2700	2750	2750	2800 - 3400	2900-3600
Бизнес-категория	1300	1350	1500	1550	1570	1570	1570	1600-1800
Эконом-класс	620 - 630	650-660	650-680	700-730	750	750	780	810-900