Центри у пошуках «TERRA INСOGNITA»

Зростання нової пропозиції на ринку помітно сповільнилось, натомість попит на нові торгові приміщення зростає. З огляду на це рітейлери зміцнились у своєму прагненні розширювати власний бізнес, хоча їхнє бажання значно випереджає появу нових пропозицій на ринку. Така ситуація спонукає торгових операторів уважніше ставитись до проектів торгових центрів, які перебувають на початкових етапах розробки. Тож на сьогодні ринкова влада девелоперів зростає, збільшуючи привабливість цього сегмента ринку в очах інвесторів.

 

Девелопери: крок вперед і… два – назад

 

За оцінками компанії Colliers International, останнім часом спостерігається деяке підвищення ставок окупності нових проектів ТЦ. Експерти аргументують таку тенденцію такими чинниками. По-перше, наявністю девелоперських помилок стосовно способів фінансування, низького рівня проджект-менеджменту, недоліків у концепції. По-друге, прагненням поліпшити якість і збільшити розміри проектованих об’єктів, зважаючи на жорсткішу конкуренцію. По-третє, зростанням вартості будівництва. Інвестори починають надавати дедалі більшого значення інвестиційній привабливості майбутнього ТЦ ще на стадії задуму проекту і готові надавати додаткові інвестиції для досягнення певного рівня стандартів якості. Очікуваний рівень прибутковості інвестицій у торговельну нерухомість поступово знижується у результаті здешевлення вартості капіталу завдяки появі в Україні західних спеціалізованих інвесторів та міжнародних банків, які мають доступ до дешевих грошових ресурсів на Заході. Більш доступний капітал призводить до того, що для девелоперів тепер, на відміну від попередніх періодів, є кращим варіант повільнішого повернення інвестицій.

 

Знижується доходність і завдяки збільшенню вартості самих проектів. Як повідомляють в «Українській Торговій Гільдії», з приходом на український ринок міжнародних роздрібних мереж та девелоперських компаній різко зростає конкуренція та рівень об‘єктів торговельної нерухомості, які потребують більших інвестицій та обов‘язкового професійного консультаційного і брокерського супроводу.

 

Хоча ситуація на ринку сприяє девелоперам, не всі інвестиції у цей сектор виявились прибутковими. Попри очевидне поліпшення впродовж останніх чотирьох років, рівень професіоналізму у галузі перебуває на низькому рівні. Як стверджують у Colliers International, з восьми торгових центрів, які відкрились у Києві у 2004-2005 рр., лише три претендують на статус успішних, тоді як інші ТЦ мають проблеми із залученням достатньої кількості покупців. Крім цього, розвиток ринку торговельної нерухомості гальмують обмежена купівельна спроможність населення і невисокий рівень забезпечення громадян власним автотранспортом. Нині в Україні сегмент ринку торгових приміщень недостатньо насичений унаслідок, з одного боку, невеликого проміжку часу, впродовж якого цей сегмент розвивається (перший професійний ТЦ у Києві було відкрито у 2001 р.), а з іншого, – низької інвестиційної активності та поразки окремих проектів.

 

Київ відверто «пасе задніх»

 

Поза сумнівом, на тлі України за рівнем доходів і темпами зростання виділяється столиця, велике і багате місто з населенням 2,7 млн. Зважаючи на чималу ділову активність та значну частку в обсязі споживчого ринку країни, Київ лишається найбільш привабливим для мережевих роздрібних операторів та інвесторів. Як зазначає заступник генерального директора консалтингової компанії «Українська Торгова Гільдія» Віталій Бойко, «зростання доходів населення, споживчих видатків та статус столиці є сприятливими чинниками для розвитку професійних торгових центрів і привабливого середовища для роздрібних мереж. Можна робити оптимістичні прогнози щодо подальшого розвитку ринків комерційної нерухомості з урахуванням стабільної політичної й економічної ситуації».

 

Минулий рік для київського ринку торгових центрів не був багатим на події. За даними «Української Торгової Гільдії», якщо у 2003 і 2004 рр. приріст площ у ТЦ становив, відповідно, 104% і 107%, то в 2005 р. цей показник спромігся досягнути лише 6%. У 2006-2007 рр. очікується хоча й не рекордне, проте деяке підвищення рівня зростання площ: за цей період приріст становитиме 15% і 39% відповідно, – обіцяють експерти.

 

Як зазначають в «Українській Торговій Гільдії», у квітні цього року в Києві зафіксовано діяльність 27 торгових центрів, з яких лише один введено в експлуатацію у 2005 р., інший ТЦ у 2006 р. Загалом кількість торговельних площ у складі ТЦ, збільшившись майже на 20 тис. кв. м за результатами минулого року, становить 309,3 тис. кв. м (115 кв. м на 1 000 жителів). Хоча напередодні було заявлено про зростання на 100 тис. кв. м. Для порівняння, такими показниками характеризувалась Варшава у 1998 р.

 

Заповнюваність торгових центрів Києва лишається такою ж високою, як і в 2004 р. Частка вільних приміщень скоротилася від 3 до 1,4%. Згідно з прогнозами експертів компанії DTZ попит на якісну нерухомість у столиці України лишатиметься високим у середньостроковому періоді і перевищуватиме існуючу пропозицію.

 

Втім, скільки б не прогнозували, реалії по-своєму коригують ринок. Не виправдалися експертні прогнози і щодо укрупнення формату ТЦ у 2005-2006 рр. «Великі торговельні центри спізнюються з відкриттям, плани реалізації деяких проектів відклалися на більш тривалий термін, що говорить про низький рівень розвитку ринку, – зазначає Віталій Бойко. – Якщо у 2004 р. середній розмір нового торговельного центру становив близько 22 тис. кв. м, то в 2005-2006 р.р. середній розмір нових торговельних центрів – 10-14 тис. кв. м загальної площі». Однак за умови реалізації низки проектів, які розробляються на цей час, процес укрупнення торгових центрів відновиться. Підтвердженням цього є торішня поява у Києві кількох бізнес-проектів ТЦ загальною площею понад 100 тис. кв. м. Як запевняють фахівці, аналогів цим проектам наразі в Україні немає.

 

Дефіцит вільних якісних торгових площ на ринку Києва сприяє зосередженню ринкової влади в руках власників нерухомості. Це означає, що потенційним орендарям при підписанні договорів оренди складніше домовлятись про рівень орендної плати та інші комерційні умови, скажімо, розмір страхового депозиту, авансовий платіж, «орендні канікули» тощо.

 

З-поміж вирішальних при визначенні орендних ставок на ринку торговельної нерухомості чинників аналітики Colliers International називають рівень питомої ваги товарообігу. Відсоток від загального товарообігу, який оператори готові платити як орендну плату, залежить від розмірів приміщення, профілю магазину, рівня націнки у певному торговому сегменті. Позаяк у Києві функціонують не тільки успішні ТЦ, обсяги продажів з 1 кв. м площі для одного й того самого магазину можуть значно коливатись залежно від місця розташування. Для різних київських торгових центрів рівень продажів із квадратного метра коливається від 100 до 800 у. о., що й впливає на істотні перепади орендних ставок.

 

Окрім цього, орендна плата у ТЦ зростає внаслідок таких чинників, як, по-перше, баланс між попитом та пропозицією на ринку – дефіцит якісних торговельних приміщень постійно зростає. По-друге, стратегії розвитку торговельних мереж – представники різноманітних брендів в Україні, згідно з договором франшизи, мають низку зобов’язань щодо активного розвитку. І, по-третє, фактор престижу – має значення, коли йдеться про приміщення у центрі.

 

Як зазначають в «Українській Торговій Гільдії», оцінити реальний рівень орендних ставок у ТЦ Києва дуже складно через дефіцит пропозиції. Орендні ставки, сформовані при відкритті торгових центрів, вже не відповідають ситуації на ринку. Скажімо, пропозиції, що з’являлися в Києві у 2005 р., реалізовувалися в центрі по 70-150 у. о., у нецентральних районах – по 70-120 у.о. (магазини площею 100-300 кв. м). За рівнем максимальних орендних ставок Київ уже давно обігнав інші східноєвропейські столиці, як-от: Будапешт, Варшаву, Прагу тощо.

 

До кого в Україні прихильний Меркурій*?

 

За даними «Української Торгової Гільдії», попри те, що у 2004 р. український ринок поглинув майже 150 тис. кв. м торговельних площ у ТЦ, попит лишився незадоволеним з огляду на зростання ставок і заповнюваності. ТЦ, як правило, присутні у великих містах країни і містах з населенням понад 200 тис. осіб. Сумарна кількість об’єктів, які умовно можна назвати торговими центрами, у регіонах (без урахування Києва) становить майже 85 об’єктів із загальною торговельною площею близько 540 тис. кв. м. Майже 60% цих площ припадає на 6 найбільших міст із населенням від 700 тис. осіб – Львів, Харків, Дніпропетровськ, Донецьк, Одеса, Запоріжжя.

 

Ринок торговельної нерухомості України характеризується географічною неоднорідністю. За висновками торгової компанії «Інтермаркет», на 1000 покупців у країні припадає у середньому лише 12,5 кв. м торгових площ. У Києві цей показник становить 115 кв. м, тоді як у регіональних центрах – 50 кв. м. Це свідчить, з одного боку, про зародковий стан формування ринку торгових центрів в Україні, а з іншого, – ймовірне зміщення розвитку сучасних ТЦ у регіони. Вже сьогодні в обласних центрах практично відсутні вакантні торговельні площі. Заповнюваність торгових центрів тут оцінюють на рівні 90-100%.

 

Що ж відрізняє розвиток регіональних ринків торговельної нерухомості від столичного? Основними відмінностями можна вважати, по-перше, розмір інвестицій: у регіонах, як правило, будують невеликі, у межах 5 тис. кв. м, торгові центри, а в Києві розмір ТЦ становить 12-40 тис. кв. м. По-друге, регіональний ринок характеризується заниженими термінами реалізації проекту у зв’язку з відсутністю норм і порядку проходження стадій будівництва. По-третє, периферійні об’єкти відрізняються значним ступенем впливу інвестора на всіх етапах його реалізації. До того ж збільшення кількості ТЦ у регіонах стимулює, з одного боку, підвищення рівня доходів населення, а з іншого, – бажання операторів розвивати свій бізнес у містах зі значним економічним потенціалом.

 

У свою чергу, за рівнем розвитку торговельної нерухомості кожний регіон демонструє власні тенденції й особливості. Скажімо, основною торішньою тенденцією розвитку ринку торговельної нерухомості у Харкові стало його чітке структурування. Спостерігається підвищення професіонального підходу до розробки нових проектів, спеціалізація та концептуалізація ТЦ за рахунок дотримання мультиформатності (включення у комплекс офісних, готельних і навіть житлових площ) й акценту на розважальному секторі. Об’єкти стають щоразу більшими, що пов’язано з орієнтацією девелоперів на нецінові чинники конкурентної боротьби за орендаря. Свою роль відіграло і поглинання одних торгових мереж іншими. За даними інвестиційно-консалтингової групи компаній «PROCONSUL», загальний обсяг пропозиції торгових площ у Харкові становить понад 576 тис. кв. м. Упродовж 2005 р. професійних торговельних площ збільшилось на 90 тис. кв. м. За даними »Української Торгової Гільдії», прогнозовані темпи приросту площ в ТЦ у 2006 р. становитимуть 186%.

 

Щодо цінової політики торговельної нерухомості, то залежно від місця розташування ціна квадратного метра у центральних та прилеглих районах Харкова становить від 1000 до 4000 у. о., біля основних магістралей – 700-2500 у. о., у житлових масивах – 500-2000 у. о. Орендні ставки коливаються від 12 у. о. у торгових конгломератах житлових масивів до 70 у. о. у центрі міста.

 

Упродовж останніх трьох років істотно зріс попит на торговельні приміщення не тільки в центрі Одеси, але й у «спальних» районах. Експерти й у цьому обласному центрі відзначають зміни у вимогах до торговельних площ, зокрема, їх розширення та місця розташування. Спостерігається концентрація низки сегментів торговельної нерухомості залежно від класифікації магазинів. Центральна частина міста, звичайно, є найактуальнішою з погляду аналізу цін та оренди приміщень, позаяк задає тональність при формуванні цінової політики в інших міських районах. За даними АН «Атланта», у центрі Одеси вартість квадратного метра ТЦ становить від 3000 до 5000 у. о., розмір орендної плати – 50-80 у.о. за кв. м. У «спальних» районах придбати квадратний метр торговельної площі можна за 1500-3000 у. о., взяти в оренду – за 15-35 у. о.

 

Аналогічно до побратимів-мільйонників, у Львові попит на якісну торговельну нерухомість теж перевищує пропозицію. Доказом цьому є зростання орендних ставок. Та, як стверджують у ТК «Інтермаркет», ситуація може змінитись за умови реалізації запланованих проектів. До 2009 р. у Львові заплановане введення в дію чотирьох нових ТЦ. Так, нещодавно »Українська Тргова Гільдія» розробила 5 концепцій ТЦ і ТРЦ загальною площею 211 тис. кв. м, два з яких матимуть регіональний формат. »Такими темпами розвитку Львів може стати одним з найбільш насичених торговельними центрами міст»,- зазначає Віталій Бойко. Ціна квадратного метра торговельної площі, за даними агенції промислової та комерційної нерухомості «Олімпекс», становить від 1500 до 6000 у. о., вартість оренди – 15-70 у. о.

 

Натомість ринок торговельної нерухомості Криму відзначається стабільністю: вже два роки поспіль орендні ставки у ТЦ лишаються незмінними. Проте, порівняно з 2001 роком, девелопери відзначають істотне зниження рівня прибутковості інвестування у торговельну нерухомість. І хоча до насичення ринку торговельними приміщеннями ще далеко, девелопери та інвестори серйозно задумуються над вдосконаленням якості проектів. А тим часом кримські ріелтори говорять про нестачу приміщень площею від 40 до 100 кв. м. Якщо донедавна переважала оренда таких приміщень, то у 2004-2005 рр. більшість компаній схилялись до їх купівлі. Щомісячна оренда магазину площею 40 кв. м становить 2000 у. о., а його купівля обійдеться близько 80 тис. у. о. або 2000 у. о. за кв. м. Цінова політика кримської торговельної нерухомості, за даними АН «Мультидом», є такою. У Севастополі ціна кв. м становить від 500 до 2000 у. о., Ялті – 2000-5000 у. о., курортних селищах Великої Ялти – близько 1200у. о. Діапазон щомісячних орендних ставок на торговельні приміщення формується від 10-15 у. о. за кв. м у Великій Ялті до 30 у. о. за кв. м у Севастополі.

 

Експерти налаштовані оптимістично

 

Після зниження активності у 2005-2006 рр. ринок торговельної нерухомості у Києві, за прогнозами аналітиків, відновить свій розвиток у 2007 р., коли очікується завершення кількох великих проектів. Водночас, із веденням в експлуатацію 300 000 кв. м торгових площ у складі нових ТЦ існуючі обсяги ринку впродовж найближчих двох років можуть збільшитись удвічі. У результаті показник кількості торгових площ на 1000 осіб зросте до 225 кв. м. Зважаючи на перманентне зростання рівня доходів населення, можна сподіватись, що ринок не досягне свого насичення і в 2007-2008 рр., а тому активно розвиватиметься й надалі.

 

«Подальший розвиток торгових центрів у Києві йтиме шляхом збільшення середнього розміру ТЦ, а також частки розважального сектора, якірних операторів та ТЦ, розташованих за межами центральної частини міста, – зазначив Віталій Бойко. – На початку 2006 р. нам відомо про майже 60 проектів торгових центрів у Києві загальною площею близько 2,3 млн кв. м, які можуть бути реалізовані до 2010 р. У випадку їхньої планомірної реалізації, починаючи від 2008 р., ринок поступово переходитиме у фазу насичення».

 

У 2006 р., за прогнозами Colliers International, збережуться тенденції значно вищої, порівняно зі столицею, активності регіонів. Більше того, навіть за умови пожвавлення київського ринку попит на торговельні приміщення у регіонах не знижуватиметься. Експерти це пояснюють бажанням рітейлерів скористатись низьким рівнем конкуренції на регіональному ринку, об’єми якого зростатимуть за рахунок невеликих міст. Разом із появою тут перших торгових центрів, відповідно, розширюватиметься й географія сучасних форматів ТЦ в Україні.

 

Експерти передбачають збереження високого рівня орендних ставок у ТЦ столиці принаймні до 2007-2008 рр. Проте на їхнє зниження не слід сподіватись і по завершенні цього періоду, адже, з одного боку, зростатиме попит на торговельні приміщення, а з іншого, – збільшиться частка успішних професійних проектів на ринку і, відповідно, поліпшиться якість пропонованих торговельних приміщень.

 

Ірина Подстриганова