Чего ожидать от рынка жилой недвижимости этой зимой

Только вот синоптик свою ошибку всегда может спрятать за капризами природы. После введения новых правил игры на рынке недвижимости все ожидаемо предусмотрели спад количества сделок. А перед этим, по данным Ассоциации специалистов по недвижимости, спрос на покупку и продажу жилья вырос на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – все спешили приобрести желаемые квадратные метры и занять позицию “моя хата с краю”. И потом заминка этой осенью действительно была – первые десять дней сентября рынок недвижимости “думал”, как работать дальше. Октябрь виделся провальным, но по сравнению с сентябрем за этот месяц в Киеве продано более 2,5 тыс. квартир. Попробуем разобраться, что же будет дальше.

Об изменениях  С 1 сентября 2013 года постановлением НБУ были ограничены наличные расчеты между физическими лицами до 150 тыс. грн. То есть, теперь покупатель квартиры уже не может рассчитаться наличными, а должен открыть счет в банке, внести туда нужную сумму и денежным переводом перечислить ее продавцу. При этом размер комиссии может быть как нулевым – если покупатель и продавец воспользуются услугами одного и того же банка – так и составлять от 1 до 3% от стоимости жилья.

Другой подводный камень ограничения оплаты состоит в том, что с 20,5 миллиона работающего населения “черную зарплату” получает почти треть. И эта треть вряд ли захочет раскрывать, откуда у нее появились ресурсы на покупку недвижимости. Хотя ловкие украинцы уже отыскали свои пути, как обойти запрет: рассрочить платеж ежедневными траншами на сумму не более 150 тыс. грн., передать сумму частями нескольким контрагентам в течение одного дня, передать право требования (на долг – ред.).

А с 1 ноября при покупке или продаже жилья стала обязательной еще и оценка специально сертифицированным в Фонде госимущества оценщиком. Из суммы этой оценки, а не самой сделки, теперь взимаются налоги, а также рассчитываются обязательные платежи – ранее суммы занижались до уровня оценки  БТИ. Согласно разъяснению Госкомпредпринимательства, соглашения наследования и дарения обязательной оценке не подлежат.

Опасения, что оценка недвижимости после введения новых правил взлетит в цене в десять раз, пока не оправдались. Осуществляется она теперь с помощью специальной компьютерной программы и стоит 300 гривен. Пока что 300 гривен – после того, как переходный период закончится, специалисты надеются, что смогут поднять цену за свои услуги. В процессе нужно заполнить 42 пункта, описав недвижимость – адрес, количество квадратных метров, тип дома, инфраструктуру рядом и т.д.. Полученные данные оценщик обязан проверить, хотя бы и по электронным картам. Затем объект оценки сравнивается с четырьмя похожими объектами из базы, и выдается конечная оценка.

Этой новорожденной новации еще меньше месяца, и массово похвалить ее или отругать пользователи еще не успели. Но сами оценщики уже сумели оскандалиться – в ​​октябре глава Всеукраинского объединения организации работодателей “Федерация работодателей в сфере оценки и землеустройства Украины” Людмила Туровская заявила, что Фонд госимущества сфальсифицировал информацию о количестве оценщиков для налоговой оценки. “Намереваясь не допустить к рынку “чужих”, и направить денежные потоки в нужный карман, Фонд, отчитываясь о проделанной работе, обнародовал информацию об увеличении в три раза количества оценочных “налоговых” фирм, путем создания фиктивных филиалов для 300 мини-фирм. Благодаря этому удалось увеличить их число до 900 хозяйственных структур”, – заявила тогда Туровская.

В «Союзе оценщиков Украины» изменения считают полезными и надеются благодаря новой системе вывести рынок “из тени” и подальше от коррупционных схем. Хорошие планы, но благими намерениями сами знаете куда дорога мостится…

О потребностях  Пережив все изменения, недвижимость как была, так и осталась дорогим удовольствием, которое не по карману большинству украинцев. Как заявлял ранее президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов, сначала нужно удовлетворить основные потребности: “Людям нужно прокормить семью, одеть, обуть, научить, пролечить, а потом улучшать жилищные условия”. А жизнь у людей не улучшилось – Госстат посчитал, что размер средней зарплаты по Украине в августе упал на 4%, с рекордных 3429 грн до 3304 грн. А половина украинцев и вообще получают за свой труд меньше 2500 грн. При том, что средняя стоимость однокомнатной квартиры составляет $ 46,478 тыс. при цене квадратного метра $ 1,255 тыс. (по данным портала Slando). И беда еще в том, что реальная ставка по ипотечным займам в Украине составляет порядка 23%, и в среднем украинец может сэкономить в месяц, как посчитали в НБУ, всего 488 грн. То есть, этот “средний украинец” должен собирать на покупку жилья 63 года (при условии стабильной экономической ситуации). Или, как посчитали остряки из Slando, если не тратить ни копейки из зарплаты – то восемь лет. Как ни крути, а выше головы не прыгнешь. И как бы ни проседал рынок недвижимости под грузом нововведений и ограничений, какими бы привлекательными ни были квадратные метры – покупка доступна лишь богатым.

О еврнадеждах  Вчера на пресс-конференции президент FIABCI-Украина Александр Бондаренко выразил мнение, что при условии подписания договора об ассоциации с ЕС, прогнозировать ситуацию на украинском рынке недвижимости можно будет на примере стран, недавно присоединившихся к Евросоюзу. Бондаренко надеется, что тогда в стране появится ипотека на условиях, близких к европейским, как это произошло в Литве в 2004 году, и на рынок смогут войти европейские компании-застройщики.

Его коллега из Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов в положительный эффект УА не верит: по его мнению, рынок недвижимости будет оставаться вялым еще минимум два-три года, а в 2014 году эксперт прогнозирует возможное снижение стоимости жилья на 15%. “В обоих случаях, в смысле неподписания и подписания Соглашения об ассоциации с ЕС, стагнация на рынке недвижимости продлится еще, как минимум, за самыми оптимистическими прогнозами, два-три года”, – сказал он.

Рынок недвижимости выжил и после 1 сентября, и после 1 ноября. Выживет он и независимо от саммита в Вильнюсе. И поскольку никаких других потрясений на ближайшее время нам не готовят, то и факторов, которые кардинально могут повлиять на уровень продаж жилья, также не будет. Он будет уверенно и медленно тянуться, как чумацкий воз по своему пути, иногда останавливаясь у очередной корчмы, а затем снова продолжать свое неспешное движение.