Что происходит на харьковском рынке недвижимости - итоги опроса
Влияние курса доллара на цену квадратного метра жилья
Рынок недвижимости - это индикатор экономической ситуации в стране. Все специалисты, опрошенные СтройОбзором, сошлись в одном - когда начинается колебание курса валют, на вторичном рынке недвижимости уменьшается количество продаж, зато на первичке продажи бьют рекорды. С начала 2015 года рынок вторичной недвижимости практически замер. Проводятся единичные сделки, ценовой диапазон которых 15 - 30 тысяч долларов. По мнению экспертов, за годы независимости Украины на рынке недвижимости сложилась тенденция, при которой продавец хочет получить за свою квартиру доллары США, переложив, таким образом, курсовые риски на плечи покупателя. А вот на первичном рынке, цены пошли вверх.
Управляющий ОДО “Жилстрой-2” Александр Конюхов:
“Мы вынуждены еженедельно пересматривать цены. Но, понимая, что люди в основном получают доход в гривне, мы идем на это лишь при острой необходимости, когда поставщики поднимают цены на строительные, отделочные и сантехнические материалы. Чтобы снизить зависимость от валютных курсов и минимизировать повышение себестоимости строительства, мы стараемся находить и использовать аналоги отечественной продукции”
Александр Конюхов подтвердил ажиотажный спрос на первичную недвижимость во время курсовых скачков: "Касаемо нашей компании могу отметить, что «Жилстрой-2» завершил реализацию квартир в трех жилых комплексах, которые будут введены в эксплуатацию во второй половине 2015-го года: ЖК «Заречный» по пер. Карбышева, ЖК «Флагман» по пер. Дергачевскому и ЖК «Оптима» по пер. Отакара Яроша. Причиной столь ранних сроков окончания продаж стал недавний ажиотажный спрос на первичное жилье, возникший в результате скачков курса доллара".
Директор компании “Авантаж” Евгений Иосилевич:
“Мы не можем опуститься в цене ниже себестоимости – с одной стороны. С другой – мы не можем экономить на качестве строительства. Но и расти пропорционально курсу доллара – чистое безумие. Единственным выходом из ситуации мы видим сокращение прибыли, снижение маркетинговых затрат, затрат на офис и прочие непроизводственные затраты. Балансируя, таким образом, на грани себестоимости и здравого смысла”.
Глава Экспертного Совета Гильдии Риэлторов Украины, директор агентства недвижимости "Город" Сергей Шкилев:
“Во время нестабильного курса зачастую сделки на рынке приостанавливают. Ведь если доллар растет стремительно, то те, у кого сбережения в гривне, например, на депозитных счетах, не могут купить желаемую квартиру, поскольку у них не хватает денег. Эти люди выбывают с рынка покупателей. Также хочу отметить, что люди боятся покупать недвижимость в Харькове - городе, который находится в нескольких десятках километров от зоны АТО”.
Директор группы компаний "Проконсул" Алексей Попов:
"Если взять вторичный рынок недвижимости, то цена здесь в 2014 году медленно, но уверено опускалась. Считаю, что в падении цены на вторичке должен быть предел. Мое мнение, 600 долларов за метр квадратный плюс-минус 10 % и падение должно остановиться. Сейчас мы уже находимся на уровне цен 2004 года, когда однокомнатную квартиру можно купить за 15 и даже за 12 тысяч долларов. Ниже уже некуда”.
Член Совета директоров компании “ХАН (Харьковское агентство недвижимости)”Андрей Правдин:
“Продавец желает получить доллары, невзирая на то, что покупатель, независимо от того, к какому классу он относится, зарабатывает в гривне. Хочу отметить, что сейчас идет реальный рост цен рынка недвижимости. Цены вроде бы упали, но на самом деле выросли и очень существенно. Если в ноябре 2013 года средняя цена предложения квадратного метра была 8500 гривен, то сегодня она составляет 850 долларов за квадратный метр или более 20 тысяч гривен. При этом покупательная способность населения выше не стала”.
Сейчас особенно актуальна поддержка строительной отрасли, уверен заместитель губернатора ХОГА Евгений Шахненко. Из-за скачка курса доллара, а также политических колебаний не исключено, что здесь могут появиться проблемы.
“Всегда в случае колебания валюты у застройщиков наблюдаются трудности. В первую очередь, потому что повышается стоимость ряда строительных материалов, также многие из застройщиков имеют валютные кредиты. Но мы надеемся, что менеджмент крупных строительных компаний Харьковской области правильно подойдет к этому вопросу и они смогут пройти кризис. Думаю, что цены застройщики не будут привязывать к доллару. Повышать, но не резко. В первую очередь благодаря тому, что сейчас остается большой процент строительных материалов, которые покупаются в Украине за гривны”.
Сравниваем кризис 2008 года и кризис 2014
Кризис 2008 года и кризис 2014 - это совсем разные истории, уверены опрошенные эксперты. В 2008 действительно был мощный кризис, который привел к тому, что многие застройщики не справились с обязательствами и обанкротились. Сейчас ситуация иная. На Харьковском рынке остались только те девелоперы, репутация которых проверена, и они готовы к возможным “проблемам”.
Управляющий ОДО “Жилстрой-2” Александр Конюхов:
“2008 год был характерен тем, что по разным оценкам спекулятивный спрос на первичную жилую недвижимость составлял от 50 до 70 процентов. Люди легко получали дешевый кредит и покупали квартиры на ранней стадии строительства, что со временем позволяло доводить доход до 200%. Когда грянул кризис, эта часть покупателей ушла с рынка, а у оставшейся снизились доходы за счет возросшего курса доллара. В результате уровень продаж снизился в несколько раз. Естественно, замедлились и темпы строительства. Сейчас наоборот, появился спрос на первичном рынке, связанный с защитой своих сбережений. Активизации продаж жилья на первичном рынке способствовала и ситуация на вторичном рынке, где цены привязаны к доллару более жестко. По сути сегодня в строящемся современном жилом комплексе можно купить 1-2-комнатную квартиру по цене малогабаритки в старом доме”.
Директор компании “Авантаж” Евгений Иосилевич:
До 2008 года рынок развивался космическими темпами: десятки застройщиков, десятки объектов, возможность легкого получения миллионных кредитов. Когда грянул кризис 2008 года, рухнула система. Исчезли кредиты, большинство застройщиков прекратили свое существования, оставив после себя памятники в виде “недостроев”. Оставшиеся строили крайне медленными темпами, снизив цены на квадратные метры до минимума. Доверие у людей к застройщикам было минимальным. Рынок недвижимости фактически остановился. Сегодня ситуация принципиально иная. Рынок жив, на нем работают исключительно застройщики с большим стажем, к которым у людей есть полное доверие. Объекты уверенно возводятся. Строительство ведется исключительно за средства застройщиков и инвесторов”.
Глава Экспертного Совета Гильдии Риэлторов Украины, директор агентства недвижимости "Город" Сергей Шкилев:
“Сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости сравнивать с кризисом 2008 года некорректно. Кризис 2008 года начался в июле, а ударил в августе-сентябре. Основной удар пришелся на октябрь-ноябрь. Поэтому сегодняшнюю ситуацию можно сравнивать с 2009 годом этими месяцами. Получается на сегодняшний момент падение составило 50% в январе, в феврале на 70% снизилось количество продаж. Если сравнивать количество продаж в 2008 и в 2014 годах, то разница составила 45%”.
Директор группы компаний "Проконсул" Алексей Попов:
“До кризиса 2008 года в Харькове работали порядка 26 строительных компаний.
Сейчас осталась пятерка в лучшем случае. Эти строительные организации стабильны, они достроят. Именно туда люди пошли, чтобы купить себе квартиру, чтобы инвестировать средства, чтобы сберечь деньги, которые им удалось “вынуть” из банка. Но есть проблемы как во внутренней экономической ситуации, так и во внешней. Политическая ситуация в Украине все-таки еще не урегулирована. Сейчас многие люди “сидят с деньгами”. В том числе переселенцы, которые говорят - "подождем". Если что-то произойдет, мы уедем. Если нет, то будем оставаться здесь”.
Прогнозы изменения цен на первичную и вторичную недвижимость
Эксперты не исключают, что на первичном рынке недвижимости цены будут подниматься. А вот что касается вторички, то здесь ситуация обратная. Многие специалисты не исключают, что цены будут и дальше падать. Но по поводу “ценового дна” в риэлтерской среде разночтения.
Управляющий ОДО “Жилстрой-2” Александр Конюхов:
“Надеюсь, что мы уже подошли к определенному курсовому пику. Кредит МВФ поможет укрепить гривну и избежать дальнейшего резкого удорожания жилья. Но уже сегодня в связи с подорожанием энергоносителей начали повышаться цены на отечественные стройматериалы, что приведет к новому витку увеличения себестоимости строительства и, как следствие, к повышению цен на квадратные метры на 8-10%”.
Член Совета директоров компании “ХАН (Харьковское агентство недвижимости)” Андрей Правдин:
“Когда мы говорим о первичной недвижимости, то имеем в виду опасение покупателей в плане "заморозки" строительства. Поэтому, как правило, покупка на первичном рынке идет на переуступках в сданных домах, либо продается завершенное строительство. Спрос на такую недвижимость есть, потому что цена здесь в гривне. Если бы вторичный рынок недвижимости был в гривне, то он бы сейчас не испытывал таких проблем”.
Глава Экспертного Совета Гильдии Риэлторов Украины, директор агентства недвижимости "Город" Сергей Шкилев:
“Средняя цена однокомнатной квартиры в Харькове сейчас составляет порядка 20 тысяч долларов. Еще год назад цены были 27-30 тысяч долларов. Двухкомнатную квартиру можно купить за 25 тысяч долларов, соответственно трехкомнатную за 27 тысяч долларов. Цены в Харькове очень хорошие, очень выгодно покупать квартиру. Я бы назвал сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости “ценовым дном”. При этом можно поторговаться”.
Член Совета директоров компании “ХАН (Харьковское агентство недвижимости)”Андрей Правдин:
“Покупая сегодня хорошее жилье, покупатель может быть уверен, что через некоторое время это предложение просто исчезнет. Я называю это – “окно возможностей”. В то же время из-за того, что “живых” денег на рынок приходит мало, “ценовое дно” еще не достигнуто. Многие потенциальные покупатели выжидают. С точки зрения покупателя, у которого есть, где жить, и есть надежное место хранения денег, я бы не торопился. Когда дно будет достигнуто, то при курсе, например, 30 гривен за один доллар, цена на однокомнатную квартиру в спальном районе будет составлять 10 тысяч долларов. Это будет дном”.
Что и как выгодно покупать в кризис
Сейчас в Харькове продавцов недвижимости больше, чем покупателей. В то же время в выигрышной ситуации будут люди, которые захотят улучшить свои жилищные условия. По мнению экспертов, сейчас выгодно продать меньшую или худшую недвижимость и купить что-то лучшее.
Глава Экспертного Совета Гильдии Риэлторов Украины, директор агентства недвижимости "Город" Сергей Шкилев:
“На одного покупателя в Харькове сейчас три продавца. При этом покупатели зачастую смотрят недвижимость, но не всегда покупают. В результате тот, кому нужно продать квартиру, активно торгуется и опускает цену ниже рыночной. Если квартира выставляется ниже средней стоимости по Харькову на 20%, например, то она очень быстро продается. Если раньше средний торг составлял 5 -7%, то сейчас продавцы готовы опускать цену до 20% от начальной стоимости квартиры. В основном покупают недвижимость жители Харькова, которые либо ухудшают, либо улучшают свои жилищные условия. Это очень выгодно, потому что разница цены однокомнатной и двухкомнатной квартир сейчас составляет 2-3 тысячи долларов. Год назад эта разница была порядка 7-8 тысяч долларов”.
Директор группы компаний "Проконсул"Алексей Попов:
“При растущем рынке разница при обмене квартир составляла 10-15 тысяч долларов. Сегодня эта разница около 5 тысяч долларов. В то же время из-за падения гривны рынок первичной недвижимости, которая реализуется в национальной валюте, пошел вверх. Харьковские застройщики настолько активно делали продажи в прошлом году, что цены значительно вросли и даже некоторые объекты сейчас просто убрали с продажи. Это объекты недвижимости, которые наиболее ходовые - однокомнатные квартиры. Ведь что произошло: еще не был построен фундамент дома, а квартиры фактически все скупались на нулевом цикле. Была возможность у харьковчан за “копейки” эти квартиры купить. Так, когда курс был уже под 20 гривен за доллар, квартиры продавались за 7-8 тысяч гривен квадратный метр, то есть за 300-350 долларов квадратный метр. Это очень доступная и выгодная цена”.
Член Совета директоров компании “ХАН (Харьковское агентство недвижимости)”Андрей Правдин:
“Продавцов на рынке сейчас много, покупателей мало. Покупает тот, кто решил, что нужно купить именно сегодня. Ему остро нужно жить где-то. Также покупает тот, кто понимает, что цены снижаться будут, но есть другой актуальный вопрос: "Где хранить деньги?". Например, он чудом вынес их из "тонущего" банка и в другой банк класть не хочет. Продают же в основном те, кто уезжает в Россию или на запад, в зависимости от политической ориентации. Также продают те, кто при очередном скачке валюты не могут платить кредиты. Третья категория – те, кому нужно изменить жилищные условия как в худшую сторону (получить от продажи меньшую жилплощадь и разницу в деньгах), так и в лучшую: добавить сумму и приобрести жилье большего размера, в лучшем состоянии и т.д”.
Как будет выходить из кризиса рынок недвижимости Харькова - прогнозы
На данном этапе в Украине что-то прогнозировать очень сложно, говорят эксперты. Основной вопрос у всех - как запустить харьковский рынок вторичной недвижимости? Специалисты не исключают, что целесообразно “сравнять" рынок первичной и вторичной недвижимости. Когда это произойдет, тогда наступит движение на вторичном рынке. Это оптимистический прогноз. Пессимистический прогноз - рынок может остановиться совсем. Народ “нищает”, криминогенная ситуация ухудшается, экономика стоит.
Глава Экспертного Совета Гильдии Риэлторов Украины, директор агентства недвижимости "Город" Сергей Шкилев:
“Прогнозы можно давать там, где стабильная ситуация. В Украине сложно давать прогноз. Но если прекратится война, то рынок стабилизируется и цены пойдут вверх. На мой взгляд, основной фактор, который влияет на цену недвижимости - это не рост доллара, и даже не экономическая ситуация, а именно военные действия”.
Директор группы компаний "Проконсул" Алексей Попов:
“В первую очередь необходимо проанализировать реальные сделки и реальные цены, а затем сообщить потенциальным участникам, что рынок сможет заработать при определенных условиях. В свое время в 2008 году активизации рынка помогло консолидированное решение риэлтерского сообщества. Уверен, что мы должны рынок опустить. Второй момент - необходимо людям успокоиться и понять, что Харьков - это не тот регион, где могут начаться военные действия. Тогда рынок начнет функционировать. Ведь посмотрим на Львов, там цены хоть и не растут, но и не опускаются. И, конечно же, экономическая составляющая в регионе и в Украине. Производство теряет порядка 20% в Харьковской области. Это рабочие места, налоги и т.д. Уровень жизни падает”.
Член Совета директоров компании “ХАН (Харьковское агентство недвижимости)”Андрей Правдин:
“Рынок выйдет из анабиоза, когда появятся патриоты в экономическом смысле. В случае перехода на гривну, рынок вторичной недвижимости будет защищен от курсовых “плясок”. Как пример – рынок аренды. В январе-феврале 2009 года во всех крупных городах Украины рынок аренды жилья и рынок продажи певички перешел на гривну, а вторичная недвижимость и коммерческая продажа застряли в долларовой зоне. Коммерческая недвижимость так из кризиса и не выбралась за все эти годы. Когда именно произойдет активизация рынка – неизвестно. Единственное, чего мы не можем прогнозировать, это курс валют. Для участников рынка недвижимости – продавцов, покупателей, нотариусов, риелторов, государства, оценщиков – для всех важно, чтобы рынок работал”.
