Что происходит со столичным рынком жилья – описать цензурными словами невозможно
Уже все давно забыли о надеждах, возлагавшихся на нового мэра, который обещал проводить конкурсы на получение земельных участков «прозрачно», сократить число необходимого для строительства жилья документов и т. д.
Спасибо, пока не отключили отопление и горячую воду – большего от Черновецкого уже никто не ждет. Но, сейчас не об этом. Перед Новым годом квартиры так называемого «эконом-класса» исчезли из продажи вообще. Хотя, само по себе определение «эконом» при нынешней стоимости квадратного метра жилой площади в столице Украины выглядит крайне цинично. В начале года некоторые наиболее продвинутые представители фондового рынка робко предлагали услуги закрытых паевых инвестиционных фондов (ПИФ) недвижимости. Поговорим об этом подробнее.
Закрытые ПИФы недвижимости в нашей стране постепенно становятся реальным инструментом преумножения капитала, доступным для частных инвесторов. Во всяком случае, порог вхождения в новые фонды уменьшается и порой достигает совсем уж небольших сумм, за которых на рынке жилья не купишь и нескольких метров. Тем не менее, некоторые эксперты считают, что это объясняется всего лишь заботой о ликвидность паев фондов, а не попыткой привлечь больше частных инвесторов.
Первые закрытые ПИФы недвижимости появились года полтора назад, и период их существования удачно совпал с очередным, мягко говоря, ростом цен на недвижимость, на показателях которого популярность инвестиций в квадратные метры росла как на дрожжах. По мере увеличения ниши и завоевания инвесторских сердец (точнее сказать - кошельков) слегка вырос и сам ассортимент закрытых ПИФов, а также их розничная доступность. Сейчас на рынке при большом желании и настойчивости можно найти четыре вида закрытых ПИФов недвижимости: девелоперские, инвестиционные, земельные, рентные. Особняком стоят ипотечные фонды.
Девелоперские фонды преобладают на рынке по причине своей высокой доходности, которая находится на уровне в среднем 25–30% годовых. Кроме того, сами девелоперы стали проявлять к таким фондам больше интереса. Они создаются, как правило, под какой-либо конкретный проект. Средства пайщиков направляются на строительство, и полученный доход - это деньги от реализации построенного объекта.
Инвестиционные фонды специализируется на покупке и перепродаже готовой недвижимости. Как правило, речь идет о квартирах в строящемся доме: квадратные метры покупаются на стадии строительства и продаются после его завершения. Доходность складывается из двух составляющих: роста индекса цен на жилую недвижимость и увеличения цены объекта по мере его строительной готовности.
Есть и другие стратегии. Так, можно заниматься срочным выкупом и последующей перепродажей квартир. Но, это возможно лишь при временных затишьях ценовой конъюнктуры. Пользуясь стагнацией рынка, такой фонд предлагает продавцам жилья быструю покупку их квартир, но со скидкой. Выкупленная недвижимость выставляется на продажу по рыночной цене, прибыль от перепродажи делится среди всех пайщиков фонда.
Рентные закрытые ПИФы - это фонды, владеющие одним или несколькими объектами недвижимости и сдающие их в аренду. Доходность здесь редко превышает 10–12%, но и риски минимальны. Они – едва ли не идеальная альтернатива банковским депозитам.
Земельные фонды по схеме действий схожи с девелоперскими. На общие средства пайщиков выкупается участок земли и ведется его девелопмент: проектируется и строится поселок, бизнес-парк или другой проект, который затем продается.
Еще два года назад в составе большинства фондов участие частных лиц было скорее исключением, чем нормой. Физических лиц отсекал входной порог: в среднем он равнялся 100 000 гривен. Сейчас средний порог вхождения в новые фонды на рынке неуклонно снижается. Так, при желании можно купить паи за 10–30 тысяч гривен.
В связи с этим можно сделать вывод, что ПИФы недвижимости постепенно поворачиваются лицом к частному инвестору. Причем процесс этот взаимозависимый: фонды - по промежуточным итогам своей деятельности - становятся все более интересными для частников. Некоторые управляющие компании ПИФов в ответ проводят дополнительный выпуск паев. Это, в свою очередь, способствует притоку в данный сегмент рынка новых частных инвестиций.
Если сравнивать ситуацию на рынке фондов недвижимости полтора года назад и сегодня, то можно с уверенностью говорить о том, что ПИФы недвижимости становятся инструментом для частных инвестиций. Позитивная динамика работы фондов, повышение прозрачности управляющих компаний не могли не отразиться на интересе со стороны частного инвестора.
Но, велика ли заслуга в этом самих управляющих ПИФами компаний? Полагаю, что скорее это связано с обычными эволюционными процессами на рынке: уже отработаны технологии массового привлечения пайщиков в закрытые, открытые и интервальные ПИФы, и многие управляющие компании разобрались с более сложным и специфическими продуктами.
Один из основных аргументов, с помощью которого закрытые ПИФы обосновывают свою инвестиционную привлекательность, безопасность вложений. Деятельность фонда и самой управляющей компании пристально контролируется как со стороны госорганов, так и со стороны профессиональных участников рынка (спецдепозитарий и регистратор, независимый оценщик, аудитор). Поэтому инфраструктурные риски при инвестировании в закрытый фонд недвижимости невелики.
Если же посмотреть на этот вопрос более пристально, то можно выделить, по меньшей мере, пять видов рисков, которые угрожают доходности девелоперского или инвестиционного закрытого ПИФ недвижимости: законодательный, административный, рыночный, политический и финансовый (риск менеджерских ошибок).
Законодательный риск связан с противоречиями между некоторыми законодательными нормами, что в нашей стране не редкость. Не единожды девелоперы, покупая и выводя промышленные предприятия из центра города, на руки получали не свидетельства о собственности на освободившуюся землю, а… договоры аренды земли на 49 лет. Административный риск связан с тем, что никто из застройщиков сегодня не застрахован от изменения условий контракта после завершения строительства. Политический риск в нашей стране присутствует всегда, поэтому не стану дальше что-то пояснять на эту тему. Рыночный риск связан с изменениями конъюнктуры. Многие аналитики и сейчас предрекают скорый обвал цен на недвижимость. Во всяком случае, в истории XX века есть красноречивые примеры лопнувших «пузырей» в США, Японии и других странах.
Перечисленные риски априори трудно минимизировать. Единственное, что возможно, - иметь их в виду и при выборе ПИФа рассмотреть, насколько велика вероятность таких «сюрпризов».
Перейдем к пятому виду риска. Успешность любого ПИФа всегда и в первую очередь зависит от того, насколько профессиональными будут действия управляющей компании. «Фондовики» небезосновательно утверждают, что риски по управляющему минимальны, так как любое движение активов происходит с разрешения спецдепозитария, и вряд ли сразу две компании допустят одну и ту же ошибку. Тем не менее, финансовый риск или риск менеджерских ошибок остается. Особенно при смене объекта инвестиций. Если действия управляющей компании не устраивают инвестора, существует два варианта - попытаться продать свой пай или созвать собрание пайщиков, которое примет решение поменять управляющую компанию либо объект инвестиций. Но, при решении о продаже стоит иметь в виду, что ликвидность паев ПИФов оставляет желать лучшего. Соответственно, продать принадлежащий инвестору ПИФа пай по приемлемой цене будет нелегко.
Да и собственно провести общее собрания и сменить управляющую компанию - вариант для воплощения в жизнь не легкий. Пайщик имеет право требовать проведения собрания, только если у него (или у инициативной группы, объединившейся вокруг него) есть 10% от общего количества паев. Но решение собрания о смене управляющей компании должны утвердить не менее чем 75% пайщиков фонда.
Таким образом, постфактум повлиять на неблагоприятные изменения сложно, зато их можно заранее минимизировать. Во-первых, стоит выбирать фонд с диверсифицированным портфелем (насколько это возможно для фонда, работающего в сфере украинской недвижимости). То есть, если управляющая компания в инвестиционной декларации перечисляет несколько разных проектов или направлений (например, одновременно жилая и коммерческая недвижимость), то у пайщика будет больше гарантий получить ожидаемый доход. Если же ПИФ недвижимости нацелен только на жилые объекты, то для пайщика хорошо, если средства фонда распределены по разным категориям жилья.
Второе, на что стоит обращать внимание, - принципы работы самой управляющей компании. В первую очередь этот способ минимизации риска доступен институциональным инвесторам, у которых достаточно квалификации и возможностей оценить работу управляющей компании. Но и инвестор-физическое лицо может ознакомиться с официальной информацией, раскрываемой управляющей компанией, а также задать дополнительные вопросы в офисе лично: как работает система отбора объектов для инвестирования и тому подобные.
Среди признаков успешной технологии - удачный опыт реализации нескольких проектов, причем лучше, если они будут не в одном регионе и не в одном узком сегменте недвижимости. Кроме того, у профессиональной компании обязательно должна быть своя действующая система отбора объектов для инвестирования. Как правило, при тщательном подходе управляющая компания должна делать экспертную оценку не только объекта инвестиций, но и застройщика - оценивается его финансовое состояние, опыт, достоверность правоустанавливающих документов. Система критериев может включать такие показатели, как доля рынка, занимаемая строительной фирмой, средняя просрочка при сдаче объектов, площадь введенного жилья, наличие у компании кредитов и облигационных займов, финансовое состояние застройщика.
Многие районы Киева сейчас напоминают одну сплошную строительную площадку, и бум спроса на новые объекты, скорее всего, утихнет еще не скоро. Так что если свой жилищный вопрос вы уже решили, то обратить инвестиционные помыслы на закрытые фонды недвижимости очень даже рекомендуется. Да-да, именно так, ибо приобрести квартиру через паи ПИФов недвижимости – такого почти не бывает, скорее для этого используются целевые беспроцентные строительные облигации. Тот, кто имеет сумму денег, позволяющую приобрести паев на сумму, достаточную для «покрытия» площади, равной площади квартиры, тот просто покупает себе жилье.
То есть, участие в ПИФах – удел желающих заработать. Поскольку доходность инвестиций в строящуюся жилую недвижимость немного, но превышает рост цен на жилье, многие пайщики рассматривают вложения в фонд как способ накопить на квартиру. После впечатляющего роста цен, который мы видели в прошлом и этом году, в фонды стало приходить все больше инвесторов, относящихся именно к этой группе. С точки зрения автора, если нынешний ценовой тренд не изменится, накопление средств на жилье исключительно таким образом выглядит маловероятным. Тем не менее, почему бы не воспользоваться ростом доходности недвижимости, на который мы повлиять не в силе? Как говорится, если не можешь противостоять – возглавь.
Закрытые ПИФы недвижимости в нашей стране постепенно становятся реальным инструментом преумножения капитала, доступным для частных инвесторов. Во всяком случае, порог вхождения в новые фонды уменьшается и порой достигает совсем уж небольших сумм, за которых на рынке жилья не купишь и нескольких метров. Тем не менее, некоторые эксперты считают, что это объясняется всего лишь заботой о ликвидность паев фондов, а не попыткой привлечь больше частных инвесторов.
Первые закрытые ПИФы недвижимости появились года полтора назад, и период их существования удачно совпал с очередным, мягко говоря, ростом цен на недвижимость, на показателях которого популярность инвестиций в квадратные метры росла как на дрожжах. По мере увеличения ниши и завоевания инвесторских сердец (точнее сказать - кошельков) слегка вырос и сам ассортимент закрытых ПИФов, а также их розничная доступность. Сейчас на рынке при большом желании и настойчивости можно найти четыре вида закрытых ПИФов недвижимости: девелоперские, инвестиционные, земельные, рентные. Особняком стоят ипотечные фонды.
Девелоперские фонды преобладают на рынке по причине своей высокой доходности, которая находится на уровне в среднем 25–30% годовых. Кроме того, сами девелоперы стали проявлять к таким фондам больше интереса. Они создаются, как правило, под какой-либо конкретный проект. Средства пайщиков направляются на строительство, и полученный доход - это деньги от реализации построенного объекта.
Инвестиционные фонды специализируется на покупке и перепродаже готовой недвижимости. Как правило, речь идет о квартирах в строящемся доме: квадратные метры покупаются на стадии строительства и продаются после его завершения. Доходность складывается из двух составляющих: роста индекса цен на жилую недвижимость и увеличения цены объекта по мере его строительной готовности.
Есть и другие стратегии. Так, можно заниматься срочным выкупом и последующей перепродажей квартир. Но, это возможно лишь при временных затишьях ценовой конъюнктуры. Пользуясь стагнацией рынка, такой фонд предлагает продавцам жилья быструю покупку их квартир, но со скидкой. Выкупленная недвижимость выставляется на продажу по рыночной цене, прибыль от перепродажи делится среди всех пайщиков фонда.
Рентные закрытые ПИФы - это фонды, владеющие одним или несколькими объектами недвижимости и сдающие их в аренду. Доходность здесь редко превышает 10–12%, но и риски минимальны. Они – едва ли не идеальная альтернатива банковским депозитам.
Земельные фонды по схеме действий схожи с девелоперскими. На общие средства пайщиков выкупается участок земли и ведется его девелопмент: проектируется и строится поселок, бизнес-парк или другой проект, который затем продается.
Еще два года назад в составе большинства фондов участие частных лиц было скорее исключением, чем нормой. Физических лиц отсекал входной порог: в среднем он равнялся 100 000 гривен. Сейчас средний порог вхождения в новые фонды на рынке неуклонно снижается. Так, при желании можно купить паи за 10–30 тысяч гривен.
В связи с этим можно сделать вывод, что ПИФы недвижимости постепенно поворачиваются лицом к частному инвестору. Причем процесс этот взаимозависимый: фонды - по промежуточным итогам своей деятельности - становятся все более интересными для частников. Некоторые управляющие компании ПИФов в ответ проводят дополнительный выпуск паев. Это, в свою очередь, способствует притоку в данный сегмент рынка новых частных инвестиций.
Если сравнивать ситуацию на рынке фондов недвижимости полтора года назад и сегодня, то можно с уверенностью говорить о том, что ПИФы недвижимости становятся инструментом для частных инвестиций. Позитивная динамика работы фондов, повышение прозрачности управляющих компаний не могли не отразиться на интересе со стороны частного инвестора.
Но, велика ли заслуга в этом самих управляющих ПИФами компаний? Полагаю, что скорее это связано с обычными эволюционными процессами на рынке: уже отработаны технологии массового привлечения пайщиков в закрытые, открытые и интервальные ПИФы, и многие управляющие компании разобрались с более сложным и специфическими продуктами.
Один из основных аргументов, с помощью которого закрытые ПИФы обосновывают свою инвестиционную привлекательность, безопасность вложений. Деятельность фонда и самой управляющей компании пристально контролируется как со стороны госорганов, так и со стороны профессиональных участников рынка (спецдепозитарий и регистратор, независимый оценщик, аудитор). Поэтому инфраструктурные риски при инвестировании в закрытый фонд недвижимости невелики.
Если же посмотреть на этот вопрос более пристально, то можно выделить, по меньшей мере, пять видов рисков, которые угрожают доходности девелоперского или инвестиционного закрытого ПИФ недвижимости: законодательный, административный, рыночный, политический и финансовый (риск менеджерских ошибок).
Законодательный риск связан с противоречиями между некоторыми законодательными нормами, что в нашей стране не редкость. Не единожды девелоперы, покупая и выводя промышленные предприятия из центра города, на руки получали не свидетельства о собственности на освободившуюся землю, а… договоры аренды земли на 49 лет. Административный риск связан с тем, что никто из застройщиков сегодня не застрахован от изменения условий контракта после завершения строительства. Политический риск в нашей стране присутствует всегда, поэтому не стану дальше что-то пояснять на эту тему. Рыночный риск связан с изменениями конъюнктуры. Многие аналитики и сейчас предрекают скорый обвал цен на недвижимость. Во всяком случае, в истории XX века есть красноречивые примеры лопнувших «пузырей» в США, Японии и других странах.
Перечисленные риски априори трудно минимизировать. Единственное, что возможно, - иметь их в виду и при выборе ПИФа рассмотреть, насколько велика вероятность таких «сюрпризов».
Перейдем к пятому виду риска. Успешность любого ПИФа всегда и в первую очередь зависит от того, насколько профессиональными будут действия управляющей компании. «Фондовики» небезосновательно утверждают, что риски по управляющему минимальны, так как любое движение активов происходит с разрешения спецдепозитария, и вряд ли сразу две компании допустят одну и ту же ошибку. Тем не менее, финансовый риск или риск менеджерских ошибок остается. Особенно при смене объекта инвестиций. Если действия управляющей компании не устраивают инвестора, существует два варианта - попытаться продать свой пай или созвать собрание пайщиков, которое примет решение поменять управляющую компанию либо объект инвестиций. Но, при решении о продаже стоит иметь в виду, что ликвидность паев ПИФов оставляет желать лучшего. Соответственно, продать принадлежащий инвестору ПИФа пай по приемлемой цене будет нелегко.
Да и собственно провести общее собрания и сменить управляющую компанию - вариант для воплощения в жизнь не легкий. Пайщик имеет право требовать проведения собрания, только если у него (или у инициативной группы, объединившейся вокруг него) есть 10% от общего количества паев. Но решение собрания о смене управляющей компании должны утвердить не менее чем 75% пайщиков фонда.
Таким образом, постфактум повлиять на неблагоприятные изменения сложно, зато их можно заранее минимизировать. Во-первых, стоит выбирать фонд с диверсифицированным портфелем (насколько это возможно для фонда, работающего в сфере украинской недвижимости). То есть, если управляющая компания в инвестиционной декларации перечисляет несколько разных проектов или направлений (например, одновременно жилая и коммерческая недвижимость), то у пайщика будет больше гарантий получить ожидаемый доход. Если же ПИФ недвижимости нацелен только на жилые объекты, то для пайщика хорошо, если средства фонда распределены по разным категориям жилья.
Второе, на что стоит обращать внимание, - принципы работы самой управляющей компании. В первую очередь этот способ минимизации риска доступен институциональным инвесторам, у которых достаточно квалификации и возможностей оценить работу управляющей компании. Но и инвестор-физическое лицо может ознакомиться с официальной информацией, раскрываемой управляющей компанией, а также задать дополнительные вопросы в офисе лично: как работает система отбора объектов для инвестирования и тому подобные.
Среди признаков успешной технологии - удачный опыт реализации нескольких проектов, причем лучше, если они будут не в одном регионе и не в одном узком сегменте недвижимости. Кроме того, у профессиональной компании обязательно должна быть своя действующая система отбора объектов для инвестирования. Как правило, при тщательном подходе управляющая компания должна делать экспертную оценку не только объекта инвестиций, но и застройщика - оценивается его финансовое состояние, опыт, достоверность правоустанавливающих документов. Система критериев может включать такие показатели, как доля рынка, занимаемая строительной фирмой, средняя просрочка при сдаче объектов, площадь введенного жилья, наличие у компании кредитов и облигационных займов, финансовое состояние застройщика.
Многие районы Киева сейчас напоминают одну сплошную строительную площадку, и бум спроса на новые объекты, скорее всего, утихнет еще не скоро. Так что если свой жилищный вопрос вы уже решили, то обратить инвестиционные помыслы на закрытые фонды недвижимости очень даже рекомендуется. Да-да, именно так, ибо приобрести квартиру через паи ПИФов недвижимости – такого почти не бывает, скорее для этого используются целевые беспроцентные строительные облигации. Тот, кто имеет сумму денег, позволяющую приобрести паев на сумму, достаточную для «покрытия» площади, равной площади квартиры, тот просто покупает себе жилье.
То есть, участие в ПИФах – удел желающих заработать. Поскольку доходность инвестиций в строящуюся жилую недвижимость немного, но превышает рост цен на жилье, многие пайщики рассматривают вложения в фонд как способ накопить на квартиру. После впечатляющего роста цен, который мы видели в прошлом и этом году, в фонды стало приходить все больше инвесторов, относящихся именно к этой группе. С точки зрения автора, если нынешний ценовой тренд не изменится, накопление средств на жилье исключительно таким образом выглядит маловероятным. Тем не менее, почему бы не воспользоваться ростом доходности недвижимости, на который мы повлиять не в силе? Как говорится, если не можешь противостоять – возглавь.
Станислав Королюк
