Девелопмент «для чайникiв»
Поняття «девелопмент» (вiд англ. developing, development – розробка, розвиток) зародилося в Українi вiдносно нещодавно, але сам факт присутностi цього напрямку дiяльностi в нас iснує вже 6-8 рокiв.
Отже, якщо «попроще»: девелопмент – це розвиток об’єкта нерухомостi з метою пiдвищення його вартостi. А якщо серйозно, то девелопер – це той спецiалiст, якiй забезпечує на всiх стадiях проекту реалiзацiю найкращого iз можливих варiантiв.
Мета i учасники
Створення ефективного об’єкта комерцiйної нерухомостi – довгий i нелегкий процес. На всiх його етапах взаємодiє велика кiлькiсть учасникiв. Вiд того, наскiльки правильно девелопер побудує цей процес, багато в чому залежить ефективнiсть майбутнього «дiтища». Основними ж учасниками девелоперського проекту в класичному розумiннi – це власне девелопер i консультант.
Професiйнi консультанти можуть надавати послуги протягом усього процесу створення об’єкта нерухомостi, починаючи вiд аналiзу потенцiалу земельної дiлянки, розробкою концепцiї, закiнчуючи початковим управлiнням об’єктом.
У створеннi девелоперського проекту на етапi переддевелопмента основними учасниками є рiелтори (пошук дiлянки), маркетологи (висновок по дiлянцi згiдно маркетингових дослiджень), консультанти, юристи, оцiнщики (якщо необхiдно провести оцiнку об’єкта для отримання кредиту в банку), iнвестори. Пiсля цього починається власне девелопмент, у якому вже беруть участь архiтектори, проектанти, пiдрядчики, дизайнери, рекламiсти i знов такi рiелтори, якi реалiзуватимуть проект на ринку.
Мета ж у них (крiм отримання достойного прибутку) досить благородна: задоволення «найновiших» потреб сучасних клiєнтiв.
Вид i його рiзновиди
Якщо девелопмент, фактично, означає створення об’єкта «з нуля», то iснує таке поняття як редевелопмент (реконструкцiя, перепозицiонування). Пiдтипiв девелопмента iснує стiльки, скiльки й типiв нерухомостi (девелопмент землi, житла, офiсних примiщень, промислових будiвель i т. д.). По цим же категорiям розрiзняють i редевелопмент.
Розрiзняють також два таких види девелопмента, як free (девелопер не несе фiнансових ризикiв, а за свою роботу отримує фiксований гонорар) та speculative (девелопер вкладає свої кошти, вибудовує фiнансову схему проекту самостiйно).
Дехто видiляє в окремий пiдвид ленд-девелопмент (вiд англ. land – земля), вiдносячи до нього операцiї по купiвлi й освоєнню земельних дiлянок. Насамперед це стосується будiвництва котеджних селищ, але не тiльки.
Вiтчизняний варiант
Розвиток девелопмента в нашiй країнi можна роздiлити на декiлька етапiв. Перший етап – до 2001 року – часи масової приватизацiї, коли цiннiсть землi як товару значною мiрою не усвiдомлювалась. Це вже зараз приходить розумiння, що земля – складний «продукт», який потребує великих iнвестицiй. Та й тут розвиток ринкових вiдносин далеко не пiшов. Маємо дилему мораторiю на продаж землi. З одного боку, стан «всьо вакруг калхозноє» (а фактично вже «чиєсь») довго тривати не може. З iншого, на превеликий жаль, ринок землi на сьогоднi є вкрай недосконалим, непiдготовленим до «вiльного плавання»…
Iнвестицiї у будiвництво столичної нерухомостi приносять непоганi прибутки.
Нерухомiсть на землi створювалась на власнi кошти, iнвестицiй майже не було (кредити ж з височезними вiдсотками мало хто наважувався брати), при цьому великим попитом користувались iснуючi будiвлi, якi використовувались для переобладнання пiд комерцiйнi примiщення. У зв’язку з цим у девелоперiв була одна цiль – максимальний прибуток. Тому цей етап можна охарактеризувати як створення недорогих i рентабельних об’єктiв комерцiйної нерухомостi на основi старих виробничих примiщень, якi перейшли у спадок вiд «совка».
Другий етап почався з розвитку комерцiйної нерухомостi. Об’єктiв пiд редевелопмент майже не залишилось. Тому девелопери звернули свою увагу на земельнi дiлянки з вигiдним розташуванням. Зростання ж попиту призвело до збiльшення цiни на землю.
Традицiйна «захiдна» схема, коли девелопер створює нерухомiсть з метою її подальшого продажу iнвестору, в Українi ще не працювала. Кредити залишалися все ще такими ж дорогими.
Котеджi, дачi «з нуля» займають вiдчутну частку серед замовлень девелоперських компанiй.
Та все ж кожний новий проект ставав все складнiшим, але водночас i якiснiшим. Цьому, зокрема, сприяла зростаюча конкуренцiя.
Саме в цей перiод зароджується необхiднiсть маркетингових дослiджень при розробцi об’єктiв комерцiйної нерухомостi, виникає попит на консалтинговi послуги. З’являються i численнi iноземнi iнвестори.
Таким чином, другий етап був перехiдним перiодом вiд неякiсних об’єктiв до сучасних торговельних i бiзнесових центрiв.
Вiдносно з початком минулого року набирає обертiв третiй перiод розвитку вiтчизняного девелопмента. Увага iноземного капiталу до України достатньо висока, про що свiдчать масштаби покупок української нерухомостi.
Проте зацiкавленiсть iнвесторiв обумовлюється не зовсiм приємними для нас причинами. Нових об’єктiв мало, вводяться вони повiльно. На ґрунтi дефiциту площ, вiдсутностi значної конкуренцiї та зростання попиту збiльшується i цiна. За деякими показниками, вартiсть офiсних примiщень i ставка оренди в торговельно-бiзнесових центрах Києва досягає рiвня найдорожчих мiст свiту. Саме в таких умовах найлегше зайняти свою нiшу, що iнвестори i поспiшають зробити. Та й аналiз ринку нерухомостi доводить, що найближчим часом така ситуацiя не змiниться.
Сьогоднi ж український девелопер дещо по-iншому ставиться до свого бiзнесу. Попит на готовi проекти збiльшується, змiнюється i пiдхiд девелоперiв до їх якостi. Швидкими та стабiльними темпами розвивається ринок консалтингових послуг.
Про суттєву зацiкавленiсть i перспективи цього сегмента ринку свiдчить проведення в Києвi у листопадi 2005 року семiнару та у червнi минулого року конференцiї з основних проблем девелопмента.
Проблеми i перспективи
Одна з головних проблем, з якою зустрiчаються вiтчизнянi девелопери – iнодi до них «iз побажаннями» звертаються клiєнти, коли проект вже реалiзується. Наприклад, є земельна дiлянка, на якiй необхiдно побудувати конкретний об’єкт. Або ж будiвництво вже навiть розпочалося. Однiєю з головних проблем для вiтчизняних девелоперiв у такому випадку є те, що будiвлю неможливо пристосувати до кiнцевих вимог споживача. Якщо клiєнт вимагає «перепрофiлювання» – з офiсного центру на басейн, або ж з басейну на котедж, – то девелоперам важко щось запропонувати у такому випадку, а, отже, важко отримати очiкуваний прибуток.
Ще одна проблема – непрозорiсть вiтчизняного первинного ринку нерухомостi, його непередбачуванiсть. Наприклад, можуть неодноразово змiнюватися термiни вводу в експлуатацiю об’єктiв, з’являються «новi зацiкавленi особи», трапляються втручання державних органiв тощо.
Ускладнення починаються i в процесi отримання рiзноманiтних дозволiв, права власностi на землю i т. п. «Збiр пiдписiв» може тривати дуже довго.
…Що ж, очiкуємо, що роль вiтчизняного девелопера значно посилиться. Цьому сприяють як великий попит на об’єкти нерухомостi, так i збiльшення кiлькостi iнвесторiв. Всi зацiкавленi особи будуть намагатися вести боротьбу за мiрилами якостi i професiйностi. Конкуренцiя «породить» бiльшу кiлькiсть «бажаючих допомогти», але вона ж i витiснить з ринку нерухомостi випадкових, непрофесiйних учасникiв.
Мета i учасники
Створення ефективного об’єкта комерцiйної нерухомостi – довгий i нелегкий процес. На всiх його етапах взаємодiє велика кiлькiсть учасникiв. Вiд того, наскiльки правильно девелопер побудує цей процес, багато в чому залежить ефективнiсть майбутнього «дiтища». Основними ж учасниками девелоперського проекту в класичному розумiннi – це власне девелопер i консультант.
Професiйнi консультанти можуть надавати послуги протягом усього процесу створення об’єкта нерухомостi, починаючи вiд аналiзу потенцiалу земельної дiлянки, розробкою концепцiї, закiнчуючи початковим управлiнням об’єктом.
У створеннi девелоперського проекту на етапi переддевелопмента основними учасниками є рiелтори (пошук дiлянки), маркетологи (висновок по дiлянцi згiдно маркетингових дослiджень), консультанти, юристи, оцiнщики (якщо необхiдно провести оцiнку об’єкта для отримання кредиту в банку), iнвестори. Пiсля цього починається власне девелопмент, у якому вже беруть участь архiтектори, проектанти, пiдрядчики, дизайнери, рекламiсти i знов такi рiелтори, якi реалiзуватимуть проект на ринку.
Мета ж у них (крiм отримання достойного прибутку) досить благородна: задоволення «найновiших» потреб сучасних клiєнтiв.
Вид i його рiзновиди
Якщо девелопмент, фактично, означає створення об’єкта «з нуля», то iснує таке поняття як редевелопмент (реконструкцiя, перепозицiонування). Пiдтипiв девелопмента iснує стiльки, скiльки й типiв нерухомостi (девелопмент землi, житла, офiсних примiщень, промислових будiвель i т. д.). По цим же категорiям розрiзняють i редевелопмент.
Розрiзняють також два таких види девелопмента, як free (девелопер не несе фiнансових ризикiв, а за свою роботу отримує фiксований гонорар) та speculative (девелопер вкладає свої кошти, вибудовує фiнансову схему проекту самостiйно).
Дехто видiляє в окремий пiдвид ленд-девелопмент (вiд англ. land – земля), вiдносячи до нього операцiї по купiвлi й освоєнню земельних дiлянок. Насамперед це стосується будiвництва котеджних селищ, але не тiльки.
Вiтчизняний варiант
Розвиток девелопмента в нашiй країнi можна роздiлити на декiлька етапiв. Перший етап – до 2001 року – часи масової приватизацiї, коли цiннiсть землi як товару значною мiрою не усвiдомлювалась. Це вже зараз приходить розумiння, що земля – складний «продукт», який потребує великих iнвестицiй. Та й тут розвиток ринкових вiдносин далеко не пiшов. Маємо дилему мораторiю на продаж землi. З одного боку, стан «всьо вакруг калхозноє» (а фактично вже «чиєсь») довго тривати не може. З iншого, на превеликий жаль, ринок землi на сьогоднi є вкрай недосконалим, непiдготовленим до «вiльного плавання»…
Iнвестицiї у будiвництво столичної нерухомостi приносять непоганi прибутки.
Нерухомiсть на землi створювалась на власнi кошти, iнвестицiй майже не було (кредити ж з височезними вiдсотками мало хто наважувався брати), при цьому великим попитом користувались iснуючi будiвлi, якi використовувались для переобладнання пiд комерцiйнi примiщення. У зв’язку з цим у девелоперiв була одна цiль – максимальний прибуток. Тому цей етап можна охарактеризувати як створення недорогих i рентабельних об’єктiв комерцiйної нерухомостi на основi старих виробничих примiщень, якi перейшли у спадок вiд «совка».
Другий етап почався з розвитку комерцiйної нерухомостi. Об’єктiв пiд редевелопмент майже не залишилось. Тому девелопери звернули свою увагу на земельнi дiлянки з вигiдним розташуванням. Зростання ж попиту призвело до збiльшення цiни на землю.
Традицiйна «захiдна» схема, коли девелопер створює нерухомiсть з метою її подальшого продажу iнвестору, в Українi ще не працювала. Кредити залишалися все ще такими ж дорогими.
Котеджi, дачi «з нуля» займають вiдчутну частку серед замовлень девелоперських компанiй.
Та все ж кожний новий проект ставав все складнiшим, але водночас i якiснiшим. Цьому, зокрема, сприяла зростаюча конкуренцiя.
Саме в цей перiод зароджується необхiднiсть маркетингових дослiджень при розробцi об’єктiв комерцiйної нерухомостi, виникає попит на консалтинговi послуги. З’являються i численнi iноземнi iнвестори.
Таким чином, другий етап був перехiдним перiодом вiд неякiсних об’єктiв до сучасних торговельних i бiзнесових центрiв.
Вiдносно з початком минулого року набирає обертiв третiй перiод розвитку вiтчизняного девелопмента. Увага iноземного капiталу до України достатньо висока, про що свiдчать масштаби покупок української нерухомостi.
Проте зацiкавленiсть iнвесторiв обумовлюється не зовсiм приємними для нас причинами. Нових об’єктiв мало, вводяться вони повiльно. На ґрунтi дефiциту площ, вiдсутностi значної конкуренцiї та зростання попиту збiльшується i цiна. За деякими показниками, вартiсть офiсних примiщень i ставка оренди в торговельно-бiзнесових центрах Києва досягає рiвня найдорожчих мiст свiту. Саме в таких умовах найлегше зайняти свою нiшу, що iнвестори i поспiшають зробити. Та й аналiз ринку нерухомостi доводить, що найближчим часом така ситуацiя не змiниться.
Сьогоднi ж український девелопер дещо по-iншому ставиться до свого бiзнесу. Попит на готовi проекти збiльшується, змiнюється i пiдхiд девелоперiв до їх якостi. Швидкими та стабiльними темпами розвивається ринок консалтингових послуг.
Про суттєву зацiкавленiсть i перспективи цього сегмента ринку свiдчить проведення в Києвi у листопадi 2005 року семiнару та у червнi минулого року конференцiї з основних проблем девелопмента.
Проблеми i перспективи
Одна з головних проблем, з якою зустрiчаються вiтчизнянi девелопери – iнодi до них «iз побажаннями» звертаються клiєнти, коли проект вже реалiзується. Наприклад, є земельна дiлянка, на якiй необхiдно побудувати конкретний об’єкт. Або ж будiвництво вже навiть розпочалося. Однiєю з головних проблем для вiтчизняних девелоперiв у такому випадку є те, що будiвлю неможливо пристосувати до кiнцевих вимог споживача. Якщо клiєнт вимагає «перепрофiлювання» – з офiсного центру на басейн, або ж з басейну на котедж, – то девелоперам важко щось запропонувати у такому випадку, а, отже, важко отримати очiкуваний прибуток.
Ще одна проблема – непрозорiсть вiтчизняного первинного ринку нерухомостi, його непередбачуванiсть. Наприклад, можуть неодноразово змiнюватися термiни вводу в експлуатацiю об’єктiв, з’являються «новi зацiкавленi особи», трапляються втручання державних органiв тощо.
Ускладнення починаються i в процесi отримання рiзноманiтних дозволiв, права власностi на землю i т. п. «Збiр пiдписiв» може тривати дуже довго.
…Що ж, очiкуємо, що роль вiтчизняного девелопера значно посилиться. Цьому сприяють як великий попит на об’єкти нерухомостi, так i збiльшення кiлькостi iнвесторiв. Всi зацiкавленi особи будуть намагатися вести боротьбу за мiрилами якостi i професiйностi. Конкуренцiя «породить» бiльшу кiлькiсть «бажаючих допомогти», але вона ж i витiснить з ринку нерухомостi випадкових, непрофесiйних учасникiв.
Юрiй Самсон
