До Європи нам далеко… показала iпотека

В умовах поступової iнтеграцiї європейських iпотечних ринкiв та глобальної мiграцiї банкiвського капiталу схiдноєвропейська iпотека приваблює iнвесторiв i банкiрiв можливостями розширення та диверсифiкацiї дiяльностi з iпотечного кредитування, а також вищим рiвнем дохiдностi на вкладений капiтал, порiвняно з iпотекою Старої Європи.

 

У центрi уваги - Україна i її найближчi сусiди - Польща, Чехiя, Угорщина. За даними Європейської iпотечної федерацiї, у 2005 р. у країнах європейської зони зростання заборгованостi за житловими iпотечними кредитами становило в середньому 10%, тодi як у Польщi й Угорщинi цей показник коливався в межах 20-26%, Литвi, Латвiї та Естонiї - на рiвнi 70-90%. Проте рекорднi темпи приросту обсягiв житлових iпотечних кредитiв були зафiксованi в Українi - 229%, i це незважаючи на обмежений доступ iпотечного кредиту масовому споживачевi.

 

За оцiнками фахiвцiв, часовий лаг у рiвнях розвитку iпотечних ринкiв України та iнших схiдноєвропейцiв, скажiмо, сусiдньої Польщi, складає близько 3-5 рокiв. Хоча становлення нацiональних систем iпотечного кредитування у Польщi, Чехiї, Угорщинi та Українi вiдбувалося за приблизно однакових умов i було зумовлене нагальною необхiднiстю вирiшення житлового питання, яке виникло в результатi трансформацiї планової економiки на ринкових засадах та згортання державних програм забезпечення населення житлом. Тому цiкавим, на наш погляд, є аналiз специфiки функцiонування iнституту "житлового iпотечного кредиту" та порiвняння iпотечних ринкiв цих країн.

 

На тенденцiї розвитку сфери iпотечного кредитування безпосередньо впливає загальна економiчна ситуацiя, позаяк iпотека пов'язана з ринками грошей, капiталу та нерухомостi, станом будiвельної галузi, грошово-кредитною полiтикою центральних банкiв. З погляду аналiзу макросередовища як основного фону для формування цивiлiзованих iпотечних вiдносин, Україна хоча й демонструє впродовж останнiх 6 рокiв економiчне зростання, загалом ступiнь макроекономiчної стабiльностi далекий вiд iдеалу.

 

Стосовно показникiв середньомiсячної заробiтної плати, то у Польщi - це 776 у. о., Чехiї - 916 у. о., Угорщинi - 428 у. о., Росiї - 370 у. о., натомiсть в Українi - лише 160 у. о. Низький рiвень разом iз високими темпами iнфляцiї (10,3%) зумовлює, з одного боку, недоступнiсть кредиту для українця, а з iншого, - неможливiсть встановлення низького рiвня процентних ставок за кредитами в нацiональнiй валютi.

 

Iпотека "Тут" і "Там"

 

Попри сповiльнення темпiв економiчного зростання, обсяги житлового iпотечного кредитування в Українi у 2005 р. досягли рiвня 2,1 млрд у. о. (близько 2,5% ВВП). Загальнi об'єми кредитiв, виданих на купiвлю житла пiд його заставу, тобто житлова iпотека в чистому виглядi становить 1,3 млрд у. о. або 1,6% ВВП.

 

Водночас, ринок житлових iпотечних кредитiв Польщi на початку цього року наблизився до позначки 18 млрд у. о. (6,1% ВВП), Чехiї - 15-16% ВВП, країнах ЄС - в середньому 49% ВВП.

 

Спiльною рисою ринку житлового iпотечного кредитування країн Центрально-Схiдної Європи є значний рiвень його валютизацiї. Так, в Українi частка iпотечних кредитiв, деномiнованих в iноземнiй валютi, становить понад 81%, у Польщi та Угорщинi цей показник дещо нижчий - 66% та 53% вiдповiдно. Висока частка кредитiв в iноземнiй валютi зумовлена, по-перше, високим рiвнем конкуренцiї на ринку, по-друге, значною рiзницею у рiвнях процентних ставок за кредитами в нацiональнiй та iноземнiй валютi. I, зрештою, специфiкою структури власностi iпотечних кредиторiв країн, якi уже входять до ЄС, позаяк це визначає можливостi їх доступу до дешевих валютних фiнансових ресурсiв iноземних материнських банкiв.

 

Факт значної валютизацiї iпотечних ринкiв самими операторами iпотечного кредитування сприймається неоднозначно. З одного боку, пропозицiя житлових кредитiв у валютi з низькою процентною ставкою пiдвищує доступнiсть iпотеки для населення, з iншого, - виникає загроза валютного ризику як для кредитора, так i для позичальника, який легко може трансформуватися у причину дефолту по кредиту у разi значних коливань ринкового валютного курсу та неспiвпадiння валюти кредиту з валютою доходiв клiєнта. Зважаючи на ризики житлового кредитування в iноземнiй валютi, польська Комiсiя з банкiвського нагляду розробила регулятивний документ, який передбачає обов'язок банку - кредитора iнформувати позичальника про вартiсть та ризики житлового кредитування у польських злотих та iноземнiй валютi. Пiсля цього клiєнт має пiдписати заяву про те, що вiдхиляє кредит у злотих, i одночасно усвiдомлює тi ризики кредитування в iноземнiй валютi, якi вiн на себе бере. Регулятивний акт також запроваджує жорсткiшi вимоги щодо андеррайтингу iпотек в iноземнiй валютi. А угорський орган з фiнансового нагляду на своєму офiцiйному сайтi опублiкував iнформацiйну викладку про ризики iпотечного кредитування в iноземнiй валютi та їх можливий вплив на позичальникiв.

 

Кредити на житло: у сусідів все простіше

 

Низький рiвень процентних ставок за кредитами вiдiграє важливу роль у пiдтримцi зростання обсягiв iпотечного кредитування, позаяк пiдвищує платоспроможнiсть позичальника та його бажання кредитуватися. Для Польщi, Чехiї та Угорщини характерне загальне зниження процентних ставок за житловою iпотекою, що вiдображає низький рiвень iнфляцiї, пiдвищення конкуренцiї у зв'язку з подальшою iнтеграцiєю цих країн у свiтову фiнансову систему. Падiння вартостi iпотечних позик також здебiльшого спричинене розвитком вторинного iпотечного ринку та вдосконаленням пiдходiв щодо управлiння кредитними ризиками. За останнi чотири роки середньозважена процентна ставка за кредитами на придбання житла в Польщi знизилась з 11,3 до 5,6% у польських злотих, Угорщинi - з 15% до 9,5% в угорських форинтах. У Чехiї процентнi ставки лишаються одними з найнижчих з-помiж країн Схiдної Європи, i за останнi два роки знизились з 5,4% до 4,4%.

 

Медiанна процентна ставка за житловими кредитами в нацiональнiй валютi в Українi на початок 2006 р. становила 16%, за результатами I кварталу - 15,5% i, за даними банкiрiв, на середину лiта цього року знову зросла до рiвня 16-16,5%. Таке зростання зумовлене недостатнiстю ресурсної бази для подальшого нарощування iпотечних портфелiв швидкими темпами.

 

Вартiсть житлових iпотечних кредитiв залежить вiд структури фiнансування iпотеки. Для країн Схiдної Європи, зокрема України, характерне домiнування депозитної моделi iпотечного фiнансування. При цьому середньозважена процентна ставка за строковими депозитами в Польщi становить 2,6% (в злотих), Чехiї - 1-2,4% (в кронах), Угорщинi - 3,33% (в угорських форинтах), тодi як в Українi - 10,2% в гривнях.

 

Цiкаво, що в країнах єврозони вартiсть житлових кредитiв для позичальника є настiльки низькою (3,5-3,75%), що з рiвнем iнфляцiї 3-3,5% для споживача iпотечний кредит є фактично безкоштовним, тобто видається за нульовою або навiть мiнусовою процентною ставкою. Щодо режиму процентної ставки бiльшiсть споживачiв в Європi надають перевагу кредитам iз плаваючою або процентною ставкою, що фiксується не бiльше нiж на 5 рокiв. Як правило, плаваюча процентна ставка прив'язується до нацiональних iндексiв (наприклад, WIBOR - Польща), або iндексiв мiжнародних фiнансових ринкiв - LIBOR, EURIBOR, якi вiдображають вартiсть залучення коштiв на ринках мiжбанкiвського кредитування строком, як правило, 6 мiсяцiв. Однiєю з причин, що зумовлює популярнiсть плаваючих ставок, є й фiнансування iпотеки за рахунок депозитiв, термiн яких не перевищує 2 роки. У даному випадку режим змiнної плаваючої ставки за кредитами дозволяє управляти ризиком процентної ставки та своєчасно приводити вартiсть кредитiв до вартостi залучення коштiв.

 

В Українi практика застосування плаваючої процентної ставки за житловими позиками характерна лише для банкiв з iноземним капiталом, якi мають можливiсть залучати кошти на вiдповiдних мiжбанкiвських ринках. Типовi умови надання житлових iпотечних кредитiв у рiзних країнах вiдрiзняються за рiвнем процентних ставок, спiввiдношенням розмiру кредиту до вартостi застави (LTV), валютою i термiнами кредитування.

 

Якщо в Українi термiн кредитування коливається вiд 5 до 30 рокiв, то в окремих європейських країнах житловi кредити надаються строком на 35-40 рокiв. Типовий рiвень LTV визначається кредитною полiтикою банкiв, тобто їх здатнiстю достовiрно оцiнити ризики кредитування та можливiсть позичальникiв платити за цей ризик вищу цiну. Кредитори переважно встановлюють спiввiдношення суми кредиту до вартостi забезпечення на такому рiвнi, аби iпотечна позика задовольняла вимоги включення iпотечного активу в пул покриття за iпотечними цiнними паперами. Наприклад, в Українi Законом "Про iпотечнi облiгацiї" такий максимальний рiвень передбачений у розмiрi 75%, в Польщi - 66%.

 

Житло доступне всім, але не кожному

 

У країнах Центрально-Схiдної Європи на початку 90х рокiв частка житла у приватнiй власностi становила лише 20%. В умовах переходу економiки на ринковi засади в житловiй сферi активно вiдбувались процеси приватизацiї державного житлового фонду, запроваджувались програми державного субсидування житлового кредитування та забезпечення житлом населення з найнижчим рiвнем доходiв. Проте на тлi низьких темпiв нового житлового будiвництва, стрiмкого зростання цiн на житло та низького рiвня доходiв населення житлове питання все ще лишається актуальним, особливо в реалiях української соцiально-економiчної ситуацiї.

 

Житло на сьогоднi є найдорожчим активом, придбання якого залишається питанням пiд номером "один" для кожного третього українця. Проте придбати квартиру за власнi кошти в Українi майже нереально. Лише за 2005 р. цiни на житло на вторинному ринку Києва зросли на 50-55%, у регiонах - на 30-45%.

 

У свiтовiй практицi для оцiнки доступностi житла застосовують показник спiввiдношення вартостi типового житла до рiчного доходу домогосподарства. Вважається, що житло є доступним споживачевi, коли розрахована цифра не перевищує 2,5.

 

За результатами дослiдження, найдоступнiшим є придбання житла для мешканцiв Чехiї, що обумовлено високим рiвнем середньомiсячного доходу на душу населення та помiркованою вартiстю метра квадратного житлової площi у Празi. На другому мiсцi - Варшава з коефiцiєнтом доступностi житла 5,9. Якщо ж розрахувати даний показник для регiонiв, де середня вартiсть 1 кв. м житла становить 784 у. о., отримана цифра (2,5) свiдчитиме про вiдсутнiсть труднощiв у наших сусiдiв щодо купiвлi власної квартири.

 

На третьому мiсцi - Москва (8,9). За цим показником столиця Росiї випереджає найдорожчi мiста свiту: Нью-Йорк, Лондон, Берлiн. Проте рекордсменом у невiдповiдностi мiж рiвнем життя населення та вартiстю житла є Київ з коефiцiєнтом 13,0 (до розрахунку бралась середньомiсячна офiцiйна заробiтна плата по Києву за даними Держкомстату).

 

Єдиний вихiд - запровадження ефективної системи житлового iпотечного кредитування. У Польщi, за даними рiелторських компанiй, 70-85% угод з купiвлi квартир вiдбувається за допомогою коштiв житлового iпотечного кредиту. В Українi цифра дещо нижча - 50-60% у Києвi. З огляду на постiйне зростання цiн на нерухомiсть та скромнi доходи бiльшостi українцiв платоспроможний попит на iпотечнi кредити, за оцiнками Української нацiональної iпотечної асоцiацiї, формують лише 5-7% населення.

 

Перспективи формування iнституту "масової iпотеки" нинi пов'язують зi становленням ефективної системи рефiнансування iпотечних кредитних портфелiв банкiв шляхом емiсiї iпотечних облiгацiй, що дозволить певним чином знизити процентнi ставки за житловими кредитами. Прихiд iноземного банкiвського капiталу на iпотечний ринок України, швидше за все, не вiдобразиться на цiновiй ситуацiї, натомiсть позитивно вплине на розвиток української iпотеки щодо пiдвищення рiвня стандартизацiї, управлiння ризиками та насичення ринку новими iпотечними продуктами.

 

За прогнозами Української нацiональної iпотечної асоцiацiї, впродовж наступних трьох рокiв нацiональний ринок житлового iпотечного кредитування поступово зростатиме стабiльними темпами i в 2009 р. досягне 12 080 млн у. о., що становитиме 9% вiд ВВП. Загалом за умов стабiльної соцiально-економiчної ситуацiї в країнi та прогресивного розвитку банкiвського сектора iпотечний ринок України має хорошi шанси для досягнення стандартiв європейської iпотеки у найближчому майбутньому.