Доходный дом: аренда жилья в условиях вынужденной миграции
До тех пор я думала, что знаю все об аренде жилья на продолжительный период, и считала аксиомой тезис, что лучше выплачивать кредит за свою квартиру, чем арендовать чужую. Но реальность оказалась не такой однозначной и простой.
На первый взгляд, рынок аренды жилья кажется цивилизованным и урегулированным. Есть спрос и предложение свободного жилья, под влиянием которых устанавливается цена аренды. Сформировался некий институт посредничества в форме как специализированных юридически оформленных компаний — агентств недвижимости, так и независимых агентов. Правоотношения между владельцем жилья и арендатором регулируются нормами Гражданского кодекса и оформляются договором. Но существует несколько "но".
Кто сегодня является владельцем жилья, которое сдается в аренду (наем) на длительный период? Чаще всего это люди случайные, которые при тех или иных обстоятельствах получили свободные квадратные метры. Кому-то досталась квартира в наследство, кто-то выехал на заработки, кто-то купил жилье детям, а пока они растут — сдает. Бывает и такое — своя квартира маловата для семьи, поэтому ее сдают, а живут в наемной, которая больше. Но очень мало тех, для кого сдача квартиры в аренду — собственный бизнес. Я не говорю о посуточной аренде, которая является альтернативой дорогим отелям, особенно в туристических городах.
"А что здесь такого?" — спросите вы. Следовательно — никогда не переезжали с кучей детей и имущества, накопленной за годы жизни. Представьте себе: вы ищете квартиру только в определенном районе, поскольку привязаны к школе, детсаду, больнице или работе; вам надо не меньше, чем столько-то комнат, столько-то квадратных метров, у вас есть собственная мебель — или же, наоборот, ее нет, и нужна меблированная квартира со всей необходимой техникой. Как согласовать ваши потребности и интересы владельца, который просто предоставляет вам свое временно свободное жилье? Где, например, поставить трехэтажную кровать для детей, если комнаты меблированы совсем не для потребностей трех подростков, и как обустроить им рабочее место, если владелец свою мебель вывозить не намерен? Или комната нестандартной формы, и вы сами заказали для нее мебель, которая больше никуда не подошла. Что делать с ней потом? Вы ее подарите владельцу? Можно ли просверлить дырку в стене и повесить полочку? Конечно, многое можно прописать в соглашении и определить заранее. Но поверьте: квартиру, которая соответствовала бы большинству ваших запросов, вы будете искать довольно долго.
Наконец, вы нашли то, о чем мечтали, месяц перевозили свои пожитки, отмывали, меблировали квартиру, обустраивая ее под свои потребности, еще месяц раскладывали и распихивали вещи. Итак, остается только 9 месяцев спокойной жизни из тех 11, на которые стандартно заключается договор (11, поскольку один месяц дается владельцу и вам, если договор будет разорван, поэтому теоретически вы проживете год). И никакой гарантии, что владелец продлит с вами соглашение, нет. Более того, владелец может сказать, что у него форс-мажор: приехала, например, любимая тетушка из села, не знает, где жить, следовательно, вам надо выселиться.
И тогда все сначала — в течение месяца найти нужную квартиру, привести ее в удобное для вас состояние, сложить-разложить вещи... "кругооборот" переездов в природе. А еще надо уплатить посреднику комиссионные в размере месячной стоимости аренды. Именно поэтому украинцы стремятся иметь свое, а не арендованное, жилье, часто не такое, о котором мечталось, но — собственное; ездят на заработки, залезают в кабальные условия отечественной ипотеки...
Теперь о договоре. Он у посредников стандартный, содержит стандартные права и обязанности, прописанные в Гражданском кодексе. Требование нотариально заверить такой договор в законодательстве не прописано. Сможете ли вы защитить свои интересы, имея на руках такой документ? Возможно, и сможете, если хорошо потратитесь, учитывая особенности нашей судебной системы и исполнительной службы. Но от того, что описано в предыдущем абзаце, договор не застрахует. Да и для владельца жилья он не является гарантией от недобросовестности арендаторов — неуплаты счетов или аренды, повреждения имущества и т.п. Более того, если принять во внимание, что владельцы свой доход от сдачи жилья обычно не декларируют, налогов не платят, — то и через суд свои права защищать, скорее всего, не будут, чем и пользуются не очень порядочные люди. Поэтому и договор, и регулирование отношений между владельцем и арендатором частного жилья, похоже, образно говоря, на дешевый замок на плохонькой двери, — могут защитить только от порядочных людей.
В цивилизованных странах жить в арендованном жилье не является признаком плохого финансового состояния. По разным данным, от 30 до 60% европейцев и американцев снимают жилье. Причины этого разные, но не связаны с материальным положением непосредственно. Даже знаменитости не гнушаются жить в арендованных виллах где-то в Беверли-Хиллз. Основным аргументом в пользу аренды является мобильность. Ведь в современном мире борьба ведется не за территории, а за человека. Скажем, в Америке миграция — обычное явление. Штаты конкурируют между собой, предлагая для самых ценных работников лучшие условия. В Старом Свете теснее. Здесь могут добираться до места работы и за сотни километров ежедневно. И все же студенты, молодежь, представители творческих профессий мигрируют по всей Европе, да и люди постарше, выйдя на пенсию, меняют урбанизированный пейзаж на что-то более спокойное в другом уголке страны. Понятно, что арендованное жилье легче оставить, чем собственное, ведь купля-продажа — процесс длительный и недешевый.
Какие же преимущества арендованного жилья у "них"? Арендатор поселяется в отремонтированное и меблированное жилье, владелец которого не скажет выезжать, потому что "приехала тетя...". Его не интересуют бытовые проблемы наподобие поломанного крана или протекания бачка: ремонт — это обязанность владельца. Права как владельца, так и арендатора защищены законом и хорошо отрегулированы, — никто не пустится в бега, не заплатив, и не "попадет на деньги" за старый холодильник, который "вдруг" поломался на 35 году службы. Развиваются параллельно и сопутствующие рынки — перевозок, сервиса, продажи мебели и техники.
Но такой цивилизованный подход возможен при наличии инфраструктуры — доходных домов и соответствующего законодательства. Как написано в Википедии, доходным домом называли многоквартирный дом, специально предназначенный для сдачи квартир в аренду. Родиной доходных домов, в их современном понимании, считают Великобританию и страны Западной Европы. Здесь в XIX в. даже сформировался особый тип архитектуры — дома занимали весь участок, а незастроенным оставался только небольшой двор-колодец. Однородные по планировке квартиры размещались вокруг лестничных площадок или галерей. Позднее владельцы стали украшать уличные фасады таких домов архитектурными элементами. Например, в Украине доходным домом был известный нам всем "Дом с химерами". Впрочем, если в мире доходные дома стали в XX в. основным типом жилья для жителей городов многих стран, то в Украине они остаются разве что историей.
Основной причиной отсутствия доходных домов в нашем государстве эксперты считают то, что они нуждаются в значительных по объему инвестициях, медленно окупаются и имеют меньшую, по сравнению с коммерческой недвижимостью, доходность. Строительные компании заинтересованы в скорейшей продаже квартир (короткие деньги) и не готовы инвестировать на продолжительный срок. Ведь возможный срок окупаемости, по оценкам отечественных и иностранных специалистов, будет составлять от 6 (элитные проекты) до 12 или даже 20 лет.
Вместе с тем, доходные дома, на мой взгляд, — не просто еще одна незаполненная рыночная ниша, это — социальная необходимость. Аннексия Крыма, военные действия на Востоке Украины запустили процесс вынужденной миграции населения, который, к сожалению, в ближайшее время не утихнет, а, наоборот, рискует приобрести угрожающие объемы. В большие города приезжают люди не то что без стартового капитала, а часто — без самого необходимого для жизни. Всем им нужны жилье и работа, но ни государственные органы, ни волонтерские службы вместе с благотворительными организациями помочь не могут, поскольку свободных помещений, пригодных для жизни, просто нет.
