Есть ли будущее у доходных домов в Киеве?

Недавно заговорили о том, что Замок Ричарда Львиное Сердце на Андреевском спуске в Киеве хотят превратить в доходный дом . Департамент архитектуры Киевского горсовета подтверждает, что у нынешнего владельца дома есть такие намерения и сейчас готовится проект для воплощения задумки. Это интересная идея, пускай даже этот доходный дом будет пользоваться популярностью только из-за истории здания и туристического места.

Доходные дома — это многоквартирные здания, которые предназначены для аренды, ранее очень популярные. Такие дома были в Европе, в России и в Украине, в частности, в Киеве и Одессе. Одним из самых известных киевских доходных домов был знаменитый Дом с химерами. Построенный Городецким в доказательство того, что бетон является не только отличным строительным материалом, но материалом годным для богатого декорирования фасада, дом стал одним из зданий-символов Киева. На одном этаже размещалось 10-13 комнат, которые предполагалось сдавать нескольким владельцам. Это здание в центре города с апартаментами в несколько комнат предназначались для зажиточных арендодателей.

Кстати, Дом с химерами Владислав Городецкий строил на кредитные средства, которые предполагал вернуть как раз за счет сдачи квартир в аренду.

Насколько реально сейчас возобновить былую славу? Могут ли доходные дома хотя бы частично заменить квартиры в многоэтажках, сдаваемые в аренду отдельными владельцами?

Недавно в России заговорили о строительстве доходных домов в некоммерческих целях, в которых гражданам предложат снимать квартиры по цене гораздо ниже, чем обычная аренда квартир . Это напоминает различные социальные программы.

Но если цена жилья в доходных домах не будет отличаться от стоимости аренды обычных квартир, в чем будет их привлекательность для арендаторов?

Первый плюс — однородность жильцов. Понятно, что если все квартиры в доме сдаются примерно по одной цене, то позволить ее себе смогут, скорее всего, люди одной категории, например, приезжая молодежь со стабильным заработком. В большей части жилого фонда Киева и Украины в целом уживаться приходится с представителями всех классов.

Второе преимущество — в доходных домах вы точно будете заключать договор аренды , а не на словах договариваться с владельцем квартиры, как это часто сейчас бывает. Это значит, что права и обязанности арендаторов будут закреплены, и разорвать договоренность просто так будет нельзя.

Доходные дома могут стимулировать одну из основных, на сегодняшний день, отраслей национальной экономики — строительство. Желающие заняться бизнесом, строя доходные дома и сдавая в аренду квартиры в них, потенциально могут стать заказчиками строительства объектов для этих целей.

В Украине существует возможность получения прибыли от доходных домов больше, чем в Европе. Так, по мнению финансового аналитика Эрика Наймана, в Европе доходность такого бизнеса 4-6%, в Украине же она будет находиться на уровне 10-12%. Для сравнения, доходность сдаваемой в аренду квартиры, купленной с этой целью, — около 10%. Правда, для того, чтобы заинтересовать в таком бизнесе, необходимо, чтобы ставки по депозитам были значительно ниже. При существующем положении вещей бизнесменам нет необходимости делать лишних телодвижений, чтобы заработать на услугах, ведь обычный депозит в банке приносит куда более высокую прибыль.

Яркий пример процветающего бизнеса доходных домов в Европе - в Германии. Большая часть немцев предпочитает жить в арендованном жилье вместо покупки собственного. Так, центр Берлина является очень привлекательным для инвесторов в недвижимость. Собственно, арендаторы предпочитают снимать квартиру в центре города, поближе к месту работы и лучшей инфраструктуре, что автоматически означает востребованность доходных домов. Кроме того, арендная плата все время повышается, если эта тенденция продолжится, то окупаемость дома ускоряется.

В Украине же для развития бизнеса, связанного со строительством доходных домов, необходимы определенные условия. В частности, куда более низкие проценты по банковским депозитам. И хотя правительство и Нацбанк делают определенные шаги в этом направлении, пока они едва ли способны существенно повлиять на ситуацию: снижение Нацбанком ставки рефинансирования в перспективе может снизить проценты по депозитам с существующих 20-23% до 17-18%, в то время, как для оздоровления финансовой системы страны нужно снижение хотя бы до 6-8%.

То же касается и кредитов, в частности, тех из них, которые предоставляются на ведение бизнеса: для привлечения инвесторов к строительству доходных домов ставка по кредиту должна быть ниже предполагаемой прибыли хотя бы вдвое. Иначе — не рентабельно. Ну, а «длинные деньги» в Украине невозможны без привлечения средств зарубежных банков. Для этого, помимо макроэкономических факторов, нужен привлекательный инвестиционный климат, которого также в скором будущем не предвидится.

Следовательно, нет в Украине пока и предпосылок для строительства и сдачи в аренду доходных домов.

Автор: Екатерина Колонович , журналист Domik.net

© domik.net, 2013