Есть ли шанс вернуть инвестированные в сооружение жилья деньги в случае отмены решения о выделении земли застройщику
Единственный вариант, при котором застройщик имеет обязательства непосредственно перед инвестором, – это целевые облигации.
Итогом резонансных событий, связанных со строительством на ул. Березняковской в Киеве, стало заявление киевского мэра об аннулировании решения об отводе проблемного участка. Вроде как добро победило и интересы жителей учтены. Однако в такой ситуации, кроме застройщиков, может быть еще одна потерпевшая сторона – инвесторы, вложившие средства в строительство квартир в доме, который уже точно не появится на этом месте.
На данный момент, согласно Закону «Об инвестиционной деятельности», существует всего четыре способа покупки жилья на первичном рынке: через фонды финансирования строительства (ФФС), через институты совместного инвестирования, через негосударственные пенсионные фонды или через целевые беспроцентные облигации. Каждый из них подразумевает разные основания для возврата денег.
Единственный вариант, при котором застройщик имеет обязательства непосредственно перед инвестором, – это целевые облигации. Вернуть до погашения деньги по ним можно только в случае, если это предусмотрено условиями размещения облигаций – именно такой вывод следует из норм Закона «О ценных бумагах и фондовом рынке». А вот после того, как настал срок погашения, однако такового не произошло, вполне можно идти в суд с требованием к застройщику либо исполнить свои обязательства, либо вернуть уплаченные за облигации деньги. Решение явно будет в пользу инвестора, и реальная выплата компенсации зависит от того, насколько велик уставный фонд застройщика и какое имущество имеется у него на балансе.
Если участок выделен заведомо незаконно – то отмена этого решения отнюдь не может быть форс-мажором
В остальных же случаях инвестор имеет дело с разного рода посредниками: управителями ФФС и негосударственных пенсионных фондов либо компаниями по управлению активами. Именно они должны отвечать в случае, если строительство так и не началось. Однако на практике все отнюдь не так гладко.
О проблемах, способных возникнуть при попытке досрочного выхода из ФФС, издание «СЕЙЧАС» уже писало (см. «Аварийный выход»). При этом стоит учитывать, что размер резервного фонда, имеющегося у управителя, составляет, как правило, всего 10% от общей суммы привлеченных средств. То есть даже если речь будет идти о фактическом невыполнении застройщиком своих обязательств, возможна ситуация, при которой инвесторы лишатся своих денег.
В случае же, если речь идет об институте совместного инвестирования (ИСИ), то, согласно соответствующему Закону, все зависит от его типа. Если ИСИ принадлежит к открытому типу, то это подразумевает возможность выкупа его ценных бумаг у владельцев в любой момент. Участие в таком фонде достаточно надежно защищает от разнообразных проблем при строительстве. Также довольно безопасен и ИСИ интервального типа – в нем выкуп акций (сертификатов) производится в определенные проспектом эмиссии периоды, но не реже одного раза в год. А вот ИСИ закрытого типа – это в данном случае источник неприятностей для инвестора, ведь в нем выкуп ценных бумаг возможен лишь в момент его ликвидации или реорганизации. В любом случае схема действий инвестора, желающего вернуть свои средства, довольно проста – обращение в ИСИ с требованием о выкупе ценных бумаг и, в случае отказа, подача иска в суд с требованием о принудительном выкупе.
Однако отметим, что как посредник, так и непосредственно застройщик могут попробовать сослаться на то, что решение властей о возврате земельного участка является форс-мажором. В данном случае критическое значение приобретает тот факт, знал ли (и мог ли знать вообще) застройщик о том, что участок ему выделяется с нарушениями законодательства. Если участок выделен заведомо незаконно, то отмена этого решения отнюдь не может быть форс-мажором. А вот если участок выделен вполне законно, то это может быть признано действием неодолимой силы, не зависящей от застройщика. Но и это не избавляет его от необходимости вернуть полученные от инвесторов деньги. Кроме того, в данном случае инвесторы вкупе с застройщиком дополнительно получают право обращаться с иском против властей и требовать возмещения нанесенного ущерба.
ГЛАВНОЕ
Так что с точки зрения законодательства интересы инвесторов в случае принятия властями решения об отмене выделения земли застройщику защищены довольно надежно. Однако в реальности имеется немало лазеек, благодаря которым застройщик может избегнуть ответственности. В частности, через использование «карманных» фирм-посредников, на счетах которых оседают реально выделенные застройщиком компенсации. Однако и при «прямом» инвестировании через целевые облигации не исключен вполне законный повод для отказа. Законодательством разрешено регулировать вопросы досрочного выкупа облигаций самому эмитенту (т. е. в данном случае застройщику). Так что инвестору также нужно внимательно присматриваться к застройщику – в том числе интересуясь законностью выделения земельного участка. Но и это не гарантирует отсутствия неприятностей в случае заказного «наезда» властей на застройщика.
Александр Попов
На данный момент, согласно Закону «Об инвестиционной деятельности», существует всего четыре способа покупки жилья на первичном рынке: через фонды финансирования строительства (ФФС), через институты совместного инвестирования, через негосударственные пенсионные фонды или через целевые беспроцентные облигации. Каждый из них подразумевает разные основания для возврата денег.
Единственный вариант, при котором застройщик имеет обязательства непосредственно перед инвестором, – это целевые облигации. Вернуть до погашения деньги по ним можно только в случае, если это предусмотрено условиями размещения облигаций – именно такой вывод следует из норм Закона «О ценных бумагах и фондовом рынке». А вот после того, как настал срок погашения, однако такового не произошло, вполне можно идти в суд с требованием к застройщику либо исполнить свои обязательства, либо вернуть уплаченные за облигации деньги. Решение явно будет в пользу инвестора, и реальная выплата компенсации зависит от того, насколько велик уставный фонд застройщика и какое имущество имеется у него на балансе.
Если участок выделен заведомо незаконно – то отмена этого решения отнюдь не может быть форс-мажором
В остальных же случаях инвестор имеет дело с разного рода посредниками: управителями ФФС и негосударственных пенсионных фондов либо компаниями по управлению активами. Именно они должны отвечать в случае, если строительство так и не началось. Однако на практике все отнюдь не так гладко.
О проблемах, способных возникнуть при попытке досрочного выхода из ФФС, издание «СЕЙЧАС» уже писало (см. «Аварийный выход»). При этом стоит учитывать, что размер резервного фонда, имеющегося у управителя, составляет, как правило, всего 10% от общей суммы привлеченных средств. То есть даже если речь будет идти о фактическом невыполнении застройщиком своих обязательств, возможна ситуация, при которой инвесторы лишатся своих денег.
В случае же, если речь идет об институте совместного инвестирования (ИСИ), то, согласно соответствующему Закону, все зависит от его типа. Если ИСИ принадлежит к открытому типу, то это подразумевает возможность выкупа его ценных бумаг у владельцев в любой момент. Участие в таком фонде достаточно надежно защищает от разнообразных проблем при строительстве. Также довольно безопасен и ИСИ интервального типа – в нем выкуп акций (сертификатов) производится в определенные проспектом эмиссии периоды, но не реже одного раза в год. А вот ИСИ закрытого типа – это в данном случае источник неприятностей для инвестора, ведь в нем выкуп ценных бумаг возможен лишь в момент его ликвидации или реорганизации. В любом случае схема действий инвестора, желающего вернуть свои средства, довольно проста – обращение в ИСИ с требованием о выкупе ценных бумаг и, в случае отказа, подача иска в суд с требованием о принудительном выкупе.
Однако отметим, что как посредник, так и непосредственно застройщик могут попробовать сослаться на то, что решение властей о возврате земельного участка является форс-мажором. В данном случае критическое значение приобретает тот факт, знал ли (и мог ли знать вообще) застройщик о том, что участок ему выделяется с нарушениями законодательства. Если участок выделен заведомо незаконно, то отмена этого решения отнюдь не может быть форс-мажором. А вот если участок выделен вполне законно, то это может быть признано действием неодолимой силы, не зависящей от застройщика. Но и это не избавляет его от необходимости вернуть полученные от инвесторов деньги. Кроме того, в данном случае инвесторы вкупе с застройщиком дополнительно получают право обращаться с иском против властей и требовать возмещения нанесенного ущерба.
ГЛАВНОЕ
Так что с точки зрения законодательства интересы инвесторов в случае принятия властями решения об отмене выделения земли застройщику защищены довольно надежно. Однако в реальности имеется немало лазеек, благодаря которым застройщик может избегнуть ответственности. В частности, через использование «карманных» фирм-посредников, на счетах которых оседают реально выделенные застройщиком компенсации. Однако и при «прямом» инвестировании через целевые облигации не исключен вполне законный повод для отказа. Законодательством разрешено регулировать вопросы досрочного выкупа облигаций самому эмитенту (т. е. в данном случае застройщику). Так что инвестору также нужно внимательно присматриваться к застройщику – в том числе интересуясь законностью выделения земельного участка. Но и это не гарантирует отсутствия неприятностей в случае заказного «наезда» властей на застройщика.
Александр Попов
