Инвестиционный проект: строительные риски

Как показывает практика, от принятия решения о целесообразности инвестиционного проекта до первых реальных сделок проходит от шести до двенадцати месяцев.
Все это время уходит на подготовку проекта, его технико-экономического обоснования, и, если есть такая необходимость, поиск дополнительных источников финансирования. Не удивительно, что на разработку проекта может быть отведено больше времени, чем на его реализацию, - именно от нее зависит успешность предприятия в целом.
Как встретит рынок
На сегодняшний день благодаря соотношению доходности и риска – основных показателей, на основе которых принимается решений об инвестировании – рынок недвижимости представляет собой довольно привлекательную картину. Этому способствуют и неудовлетворенность спроса на недвижимость, и тающее на глазах количество участков под застройку, особенно, в крупных городах Украины. Тем не менее, потенциальному инвестору необходимо выходить на рынок с максимальной осторожностью, для чего нужно дать как можно более подробные и адекватные ответы на вопросы:
1. Каков прогноз реализуемости инвестиционного объекта на рынке?
2. Насколько характеристики рассматриваемого земельного участка отвечают требованиям реализуемости объекта?
3. Каково соотношение доходности и риска, характерных для данного проекта?
Несмотря на то, что эти вопросы общие практически для любой деятельности на рынке строительства, возможны варианты в зависимости от выбранной стратегии инвестирования, будь-то девелопмент земельных участков или зданий.
Кто не пьет шампанского
Как уже отмечалось, степень риска потерять вложенные в проект средства является важнейшим фактором, определяющим инвестиционную привлекательность. На рынке недвижимости инвестор подвергается, в основном, двум типам риска: риску ликвидности и управленческому.
Первый заключается в том, что из-за специфики рынка недвижимости не стоит рассчитывать на то, что проект окупится в краткий срок – как правило, в строительстве речь идет о среднесрочных и долгосрочных проектах.
Управленческий риск связан, прежде всего, с неадекватной оценкой ситуации на рынке вследствие слабого маркетингового анализа. В результате желаемое принимается за действительное: неправильно выбирается инвестиционный объект, его стоимость завышается. Значительно снизить управленческий риск позволяют качественно выполненный маркетинговый анализ и подробное технико-экономическое обоснование проекта.
Притом, что существует целый ряд методик прогнозирования спроса и предложения, отсутствие достоверных статистических данных приводит к трудностям в их использовании. Для того чтобы получить реальную картину рынка имеет смысл привлечь консультанта по инвестициям, специализирующегося на объектах недвижимости. Преимущества привлечения такого эксперта для работы над проектом очевидны. Во-первых, такой консультант постоянно в курсе изменений конъюнктуры рынка, что позволяет оценить ликвидность различных типов строительных объектов, а также прогнозировать рыночные тенденции для различных периодов времени. Во-вторых, при привлечении эксперта значительно снижается риск завышения стоимости недвижимости. Благодаря реальной оценке выбор объекта инвестиций будет менее рискованным. Помимо юридической консультации и помощи в документарном оформлении сделок эксперт может разработать первоначально технико-экономическое обоснование проекта. Мнение высокопрофессионального консультанта может стать определяющим при решении многих связанных с инвестициями вопросов: от целесообразности вложения средств до разработки ориентиров в бенчмаркинге.
Постепенное приближение
Оценить реальную инвестиционную привлекательность проекта, бросив взгляд на его резюме, невозможно. Впрочем, как и проводить подробный анализ каждой предложенной идеи. Поэтому инвестор при рассмотрении проекта использует технику поэтапного приближения, оценивая проект более детально на каждой из стадий его рассмотрения. В некоторых инвестиционных компаниях проект может проходить до десяти этапов. Как минимум, этапов должно быть два.
Первый представляет собой первичный анализ проекта по таким основополагающим критериям, как соответствие текущей рыночной ситуации, финансовые показатели и сроки реализации. Заведомо невыполнимые проекты отклоняются, остальные переводятся в категорию потенциально реализуемых.
Второй этап подразумевает детальное рассмотрение таких нюансов, как правовые ограничения, характеристики участка, проводятся более подробные маркетинговые исследования. Именно на этом этапе целесообразно привлечь экспертов «со стороны» или воспользоваться услугами консалтинговых компаний.
Особенности предпроектных работ в строительстве
Помимо оценки общих для всех инвестиционных проектов показателей, в сфере строительства необходимо выполнить следующие аналитические работы: Анализ результатов маркетинговых исследований рынков сбыта продукции, обеспеченность объекта сырьевыми, топливно-энергетическими, трудовыми и другими ресурсами; Анализ транспортной схемы обслуживания строительных площадей, схем грузопотоков и решений по внутриплощадочному транспорту; Оценка эффективности систем водоснабжения и канализации, теплоснабжения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, электрооборудования и электроосвещения; Сравнительный технико-экономический анализ вариантов размещения объекта и обоснование преимущества выбранного участка; Экономический анализ с объемно-пространственных и архитектурных решений; Анализ трудоемкости и сроков строительства объекта, объемов основных строительно-монтажных работ, потребности в основных строительных материалах, механизмах и транспортных средствах и др. Определение сметной стоимости строительства, его общей стоимости с выделением стоимости по очередям и пусковым комплексам; Общие выводы о целесообразности реализации проекта, исходя из оценки и анализа полученных технико-экономических показателей и социального эффекта.
К сожалению, такой важнейшей части проекта, как оценка эффективности инвестиций, порой отводится роль иллюстрации, доказывающей, что идею стоит воплотить в жизнь. На самом деле, вся полученная и проанализированная информация должна стекаться в одну точку – оценку рентабельности. Каким бы привлекательным не казались рынок, льготы в налогообложении или результат проекта как PR-акции, принятие решения должно основываться на адекватных экономических расчетах. Именно поэтому предпроектные работы могут занимать до 60 процентов общих затрат на проектирование, из которых львиная доля приходится на технико-экономическое обоснование.
Можно без конца приводить доводы, почему так важны предпроектные работы. Пожалуй, одним из самых красноречивых является тот факт, что качество инвестиционного проекта определяет разрыв между первоначальной сметной и реальной стоимостью строительства. А значит, существенно уменьшает риск не уложиться в финансовый план.
Елена Паниот