Ипотечный брокер - ваш друг и помощник
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э., и связан он с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. А первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которой в случае невыполнения обязательства грозило рабство. Для этого оформлялись обязательства, а на границе, принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензий кредитора с определенной суммой. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греческого hypotheka – подставка, подпорка) отмечались все долги собственника земли.
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. Вначале I в . н.э., создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. Государство оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. В империи были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых. В течение относительно небольшого времени институт ипотеки прошел путь эволюции от фидуции (от лат.fiducia – сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии – пигнуса (piqnus – неформальный залог) и далее - до ипотеки...
Сегодня во всем мире все большей популярностью пользуется программа ипотечного кредитования. Как известно, ипотека – это система долгосрочных кредитов, которые выдаются банками для приобретения жилья. Наблюдается стремительный рост потребительского и ипотечного кредитования – практически в любой торговой сети существует возможность приобретения товаров длительного пользования в кредит, либо с отсрочкой платежа или же взять в банке кредит для приобретения квартиры . По статистике, интерес и доверие украинцев к ипотеке возрастают с каждым месяцем, ипотека становиться привычным способом решить квартирный вопрос. Причем, с помощью ипотеки можно приобрести жилье в кратчайшие сроки. Ипотека используется не только для покупки квартир в городах , но и для покупки квартир в новостройках и приобретения загородных домов.
Ипотечный кредит – отличное решение для людей, которые сегодня арендуют жилье. Ежемесячные выплаты по кредитам зачастую сопоставимы с арендной платой, но при этом деньги вкладываются в собственное жилье. Практика показывает , что большинство украинцев даже не подозревают о том, что могут позволить купить себе новую квартиру или загородный дом. Цены на жилье растут так быстро, что никакие рядовые зарплаты не поспевают, чтобы собрать на покупку жилья. Выплатить сразу при покупке полную стоимость квартиры может себе позволить далеко не каждый. Тут на помощь и приходит ипотека – долгосрочный кредит на жилье.
Главное преимущество ипотеки в том, что она дает возможность купить квартиру или другие виды жилья, внеся лишь первоначальный взнос. Поэтому ипотека зачастую является единственной возможностью улучшить жилищные условия для многих семей. Обычно первоначальный взнос составляет от 10 до 30% от общей стоимости квартиры. Остальную сумму банк выдает в качестве кредита сроком до 25 лет. Таким образом, приобретая жилье в кредит, покупатель сразу становится его собственником и выплачивает кредит, живя уже в своей квартире. В тоже время ипотека – это кредит для приобретения недвижимости под залог этой (покупаемой) недвижимости для обеспечения выполнения обязательств (покупателя, заемщика) перед кредитором – ипотечным банком. Другими словами, заемщик, получая кредит на покупку недвижимости, ее же оформляет в залог банку до полного погашения кредита.
Сегодня в Украине кредит на покупку жилья можно получить даже без первоначального взноса. Но позволить себе ипотеку по прежнему могут лишь люди с доходом свыше 1000 долларов в месяц. Отмечу, что размеры ставки по кредиту для заемщиков играют все менее значимую роль - больше всего потребителя интересует, какую сумму кредита он может получить.
Общие объемы ипотечного кредитования в последнее время растут весьма высокими темпами. Можно уже говорить о том , что ипотечное кредитование в Украине - уже «запущенный», хотя еще не совсем отлаженный механизм. Правда, как только рынок ипотеки начал активно развиваться, ведущие банки столкнулись с проблемами, связанными с неподготовленностью потенциальных заемщиков. В связи с этим пришли к выводу, что необходимо формировать специальную структуру, которая будет посредником между банком и заемщиком и предоставлять услуги не только в получении кредита, но и во всем комплексе услуг с ипотечной и риэлторской составляющей. Поэтому и возник институт ипотечного брокериджа , который действует прежде всего в интересах клиента. Его яркий представитель – посредник между банком и потребителем – ипотечный брокер.
Ипотечные брокеры проводят мониторинг рынка недвижимости, ипотечных программ и с учетом пожеланий клиента предлагают ему оптимальный вариант кредитования.
Кем является ипотечный брокер и зачем нужен? Пользоваться ипотекой или нет – вопрос не из легких. Сегодня при сделках с недвижимостью этот вопрос звучит иначе – в каком банке выгоднее получить кредит? В Европе и других успешно развивающихся странах этот вид посредничества известен давно и словосочетание «ипотечный брокер» никому не режет слух. Кому же нужен такой специалист? Как оказалось, - и заемщику, и банку. Ипотечный брокер – это нештатный сотрудник либо банка, либо финансовой компании, специализирующейся на процедурах выдачи ипотечных кредитов, который помогает любому потенциальному покупателю, далекому от тонкостей ипотечной системы, подобрать наиболее выгодную для себя схему приобретения недвижимости.
Учитывая тот факт , что сегодня практически любой банк предлагает множество различных ипотечных программ, и разобраться в них человеку бывает не просто. А покупка квартиры, как известно, - не то мероприятие, в котором можно рисковать. Именно ипотечный брокер помогает сэкономить не только средства клиента, подбирая оптимальную для него программу, но и его время, выполняя все необходимые для получения кредита мероприятия, осуществляя взаимодействие с банком. В связи с увеличением количества банков, выдающих ипотечные кредиты, различием в кредитных продуктах и оценке кредитоспособности заемщика возникает необходимость в специалистах владеющих этой информацией - ипотечных брокерах, которые обязаны знать все не только о кредитных продуктах , но и об особенностях ипотечной сделки.
Развитие ипотечного бизнеса обусловлено постоянным увеличением спроса на такую услугу. Во-первых, появился некоторый опыт и усовершенствовалась правовая база, во-вторых, снизились процентные ставки и объемы первоначальных взносов. Однако механизм получения кредита проще не стал. Банки по-прежнему бдительно изучают потенциальных заемщиков, и все с большим доверием относятся к клиентам, рекомендованными известными риэлторскими компаниями.
Ипотечный брокер формируется в риэлторской среде. А профессиональный риэлтор с большим опытом работы скорее всего сможет квалифицированно проинструктировать клиента по всем ипотечным программам, окажет помощь при подготовке документов, минимизации затрат при подписании договора купли-продажи. При необходимости он проконсультирует клиента по вопросам прохождения опекунского совета, порекомендует не останавливаться на варианте покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой. При подборе квартир он также внимательно проверит правоустанавливающие документы и соответствие (принадлежность) их собственнику квартиры, паспорта и т. д. Риэлтеры активно работают с банками и четко знают, в каком из них можно с наименьшими сложностями пройти все процедуры проверки клиентов в зависимости от конкретной ситуации. В этом плане независимые ипотечные брокеры проигрывают по количеству предлагаемых услуг риэлтерским компаниям, у которых имеется раскрученный бренд, многолетний опыт работы на рынке и, что важно, они оказывают свои услуги по получению кредита бесплатно. Что же касается независимых ипотечных брокеров, которые заключили договора с банками, со страховыми и оценочными компаниями на этот вид деятельности, то они выступают от лица своего клиента – заемщика, который и оплачивает их работу либо в процентах (в основном, исчисляемых от суммы кредита), либо в фиксированной сумме. Кроме того, в условиях жесткой конкуренции среди банков, последние охотно подписывают договора о сотрудничестве с крупными риэлтерскими компаниями и при этом предлагают потенциальным клиентам, работающими с такими компаниями существенные скидки на процентную ставку банка (на весь период кредита) или скидку на комиссию банка.
Рынок ипотеки многолик. Кроме банков и риэлтеров, на нем присутствуют страховые компании, оценщики, нотариусы, продавцы и покупатели. Кто-то должен координировать действие всех участников сделки. Наиболее подходящая фигура для такой координации – ипотечный брокер, который выступает или от риэлтерской компании, или как независимое лицо. В настоящее время вопрос построения гармоничной системы взаимовыгодного сотрудничества с независимыми ипотечными брокерами и риэлтерскими компаниями является одним из важнейших и первостепенных для банков в условиях конкуренции, необходимости завоевания лидирующих позиций на рынке и поддержания высоких рейтингов банков. Поэтому для тех, кто решил приобрести недвижимость по ипотечной схеме и ценит свое время обращение к ипотечному брокеру - оптимальное решение, поскольку институт ипотечного брокерства с каждым месяцем и годом набирает все большие обороты. В свою очередь ощутимо пристальное внимание и стремление к постоянному совершенствованию взаимоотношений банков с ипотечными брокерами, к способности быстро и адекватно реагировать на постоянно меняющуюся конъюнктуру рынка.
Татьяна Брожичек, заместитель директора агентства недвижимости «Планета Оболонь»
«Квартира+»
