Ипотечный долгострой
Пока главный банкир страны проводит отпуск в предвыборном штабе Виктора Януковича, продвижением ипотеки занимается Кабмин
Полгода назад, когда, казалось, ипотечная компания вот-вот будет создана, руководитель одного из департаментов Нацбанка бесцеремонно разрушил мои иллюзии. «Мы готовили какие-то бумаги, но начальство их давно уже не запрашивало. И вообще, мы к созданию компании никакого отношения не имеем. Вам лучше обратиться к инициатору ее организации». Под таковым подразумевался начальник управления развития банковского сектора и руководитель группы советников председателя НБУ Андрей Кияк.
Андрей Тарасович оказался тоже в растерянности. Помимо Нацбанка, идеей создания компании вдруг вдохновился Кабмин. Недавно правительство утвердило концепцию создания национальной системы ипотечного кредитования, которая предлагает не изобретать ничего нового и пойти по пути России и Казахстана, уже несколько лет пытающихся построить у себя американскую модель ипотеки. Цена вопроса — 50 млн грн, выделенные в обновленном варианте бюджета-2004 на создание государственной ипотечной компании второго уровня.
Залог ликвидности
Учитывая, что ипотечные кредиты по своей природе долгосрочны, а ресурсная база украинских банков — кратко- и среднесрочная, создание системы рефинансирования ипотечных кредитов необходимо для поддержания ликвидности. Именно поэтому банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, возлагают немало надежд на появление государственной ипотечной компании. По мнению Виталия Шастуна, начальника управления активных операций банка «Финансы и кредит», ипотечная компания позволит снизить риски ликвидности, будет стимулировать стандартизацию банковских продуктов и прозрачность условий, и, как результат, приведет к снижению процентных ставок. Иван Истомин, начальник управления розничного кредитования УкрСиббанка, полагает, что ипотечная компания второго уровня станет одним из базовых источников рефинансирования ипотечных кредитов.
По задумке Нацбанка, ипотечная компания будет выдавать кредиты банкам под залог закладных по ипотечным кредитам и зарабатывать на этом процентный доход. На этих хрестоматийных тезисах видение Нацбанком работы ипотечной компании и исчерпывается. По словам Андрея Кияка, те аспекты работы, которые являются внутренними положениями компании еще не прописаны. Предположительно, для уменьшения рисков компании рефинансирование банков будет осуществляться на условиях РЕПО (то есть на условиях, что банк через какое-то время заберет кредит). В случае же неплатежеспособности заемщика банк будет обязан заменить некачественный кредит качественным. Кроме этого, для покрытия убытков даже при ценовых колебаниях рефинансирование будет предоставляться на сумму около 70% от стоимости заложенной недвижимости.
Ипотечные рулевые
Впрочем, подобным идеям вряд ли суждено быть реализованными в этом году. Задачи бюджета, как оказалось, идут вразрез с планами межведомственной группы (в составе Нацбанка, Минфина и Всемирного банка), работающей над созданием ипотечной компании в рамках проекта ВБ. По графику группы, бизнес-план компании должен быть готов только к концу октября. Маловероятно, что оставшихся двух месяцев хватит для подготовки необходимых документов и собственно учреждения компании.
Тем не менее попытки объединить проект ВБ с бюджетом предпринимаются. В их числе свежее постановление Кабмина, согласно которому государственная ипотечная компания должна появиться к концу года. Правда, очередная нестыковка возникает в вопросе, кем государство будет представлено. Постановление предполагает, что Кабмином (от лица Кабмина локомотивом создания компании выступает Минфин), в то время как Нацбанк и ВБ предпочли бы видеть в качестве учредителя собственно Нацбанк. «Потенциально это ипотечное рефинансирование, ипотечные кредиты, цены на недвижимость, что является серьезными показателями и инструментами денежного рынка. Участвуя в такой структуре, Национальный банк мог бы регулировать денежные потоки», — объясняет Андрей Кияк.
Между тем, попытка Минфина перетянуть инициативу на себя Нацбанк не пугает. По словам Кияка, между Нацбанком и Минфином конфликта быть не может, хотя бы ввиду отсутствия «концептуальной четкости относительно работы компании». По словам собеседника «Контрактов», эта самая «концептуальная четкость» существовала, когда Нацбанком предлагались схемы развития компании. Однако поезд ушел. Зато остались бюджетные деньги, которым необходимо найти применение.
Впрочем, стимулов у участников группы могло быть и больше, если бы сумма, заложенная в бюджете, не была такой скромной. «Располагая всего 50 миллионами, необходимо помнить, что ввиду отсутствия рынка и инвесторов компании первое время придется рефинансировать кредиты за счет собственного капитала», — рассказывает Кияк. По его словам, оптимальной суммой для старта было бы 200 млн грн.
Обреченная на альтернативу
Поскольку сама компания будет рефинансироваться, эмитируя ипотечные облигации, ее появление откладывается в долгий ящик еще как минимум двумя факторами. Во-первых, отсутствием закона «Об ипотечных ценных бумагах», который в лучшем случае может быть принят в сентябре-октябре. И, во-вторых, разным видением чиновниками Нацбанка и Кабмина создания всей ипотечной системы.
В то время как Кабмин в своей концепции утверждает, что наиболее эффективной является двухуровневая американская модель ипотеки, в Нацбанке подумывают о преимуществах одноуровневой европейской. Причина, по которой, по мнению Андрея Кияка, украинская ипотечная система не должна стать стопроцентной копией американской — наличие серьезных рисков в работе ипотечных компаний второго уровня. В частности, популярность гарантированных государством ипотечных облигаций компаний может иметь и негативный эффект. Об этом красноречиво свидетельствует пример «праматери» ипотечных компаний — американской Фанни Мэй, активы которой доросли до уровня, угрожающего стабильности финансовой системы.
Между тем, как более стабильные зарекомендовали себя специализированные ипотечные банки, самостоятельно выпускающие ипотечные облигации. Специализированные банки в Европе не могут привлекать на депозиты средства физлиц и подчиняются совершенно иным надзорным требованиям, чем универсальные банки. Таким образом, в Нацбанке пришли к выводу, что залог успеха ипотечной системы — в объединении американской и европейской моделей.
В Украине применение европейской модели наиболее вероятно в «упрощенном» варианте — заниматься ипотекой смогут не только специализированные, но и универсальные банки, правда, в обмен на более строгие надзорные требования. Так, по словам Кияка, в случае разрешения универсальным банкам выпускать ипотечные облигации придется пойти по пути России (которая ввела для таких банков порядка 7 дополнительных нормативов) или даже по более радикальному сценарию.
