IRN.RU: Обзор московского рынка недвижимости по итогам октября 2005 года
Несмотря ни на что, игра на повышение большинства участников столичного рынка недвижимости все же увенчалась успехом. В предыдущие месяцы темпы роста цен на жилье еще можно было назвать умеренными - в сентябре общегородской индекс стоимости жилья вырос примерно на 2%, что соответствовало темпам роста в июле и августе.
| Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) |
2051 $/кв.м.
|
+3,0 %
|
| Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) |
+2,97 %/мес
|
+1,0 %
|
| Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) |
4,01 б/деп
|
+0,5 б/д
|
Окт05
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)
Все панельные и блочные дома
Все монолитные и кирпичные дома
Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Со временем все дорожает и рост цен на недвижимость, казалось бы, не должен никого удивлять. Из года в год недвижимость растет в цене во многих странах мира и это считается естественным процессом, противостоящим инфляции. Вопрос в другом: – насколько нормальны текущие темпы роста цен на московское жилье, учитывая, что еще менее года назад этот рынок находился в серьезной стагнации и немало экспертов предрекали снижение цен. Причем следует отметить, что причиной стагнации стали как раз такие же завышенные темпы роста цен в 2003 году – первой половине 2004 года, в течение которых сложившийся уровень стоимости московских квартир оказался необоснованно завышенным.
По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru в нынешних условиях нормальные темпы роста цен на московское жилье, обоснованные экономическим развитием, ростом уровня жизни и доходов населения в Москве должны находиться в пределах 1%-2% в месяц, или 15%-20% годовых. Рост цен на уровне 3% в месяц и более делает рынок недвижимости спекулятивным, на котором за счет элементарной покупки и последующей перепродажи квартиры любой частник может заработать от 30% до 50% годовых. Более того, у инвесторов и застройщиков пропадает стимул оперативно строить и продавать дома – подорожание квартир перекрывает даже стоимость банковских кредитов и рынок площадок под застройку (инвестиционных контрактов) также становиться спекулятивным.
Нынешнее состояние столичного рынка недвижимости вновь делает актуальной проблему инвестиционных квартир, о которой аналитический центр www.irn.ru писал еще два года назад. Тогда цены на московское жилье были заметно ниже, а «критическая масса» инвестиционных квартир была далека от насыщения. Поэтому стагнация 2004 года осталась лишь стагнацией, а не переросла в серьезный кризис с откатом цен назад. Повторение сценария 2003 года сейчас может закончиться более серьезной нестабильностью рынка, нежели это было полтора года назад.
Сен05
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
1807
4,3%
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)
1832
3,0%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)
1983
3,0%
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
1965
3,6%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)
2397
1,7%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)
2233
3,3%
Все панельные и блочные дома
1874
3,4%
Все монолитные и кирпичные дома
2198
2,8%
| Индексы ст-ти жилья по кол-ву комнат, $ за кв.м. (www.irn.ru) |
Окт05
|
Сен05
|
| Однокомнатные |
1984
|
3,4%
|
| Двухкомнатные |
2083
|
4,0%
|
| Трехкомнатные |
1986
|
2,1%
|
| Многокомнатные |
2164
|
2,6%
|
| Индексы "дорогого" и "дешевого" жилья (www.irn.ru) |
Окт05
|
Сен05
|
| Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир) |
3152
|
2,5%
|
| Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир) |
1531
|
3,1%
|
| Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") |
2,06
|
-0,6%
|
Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Со временем все дорожает и рост цен на недвижимость, казалось бы, не должен никого удивлять. Из года в год недвижимость растет в цене во многих странах мира и это считается естественным процессом, противостоящим инфляции. Вопрос в другом: – насколько нормальны текущие темпы роста цен на московское жилье, учитывая, что еще менее года назад этот рынок находился в серьезной стагнации и немало экспертов предрекали снижение цен. Причем следует отметить, что причиной стагнации стали как раз такие же завышенные темпы роста цен в 2003 году – первой половине 2004 года, в течение которых сложившийся уровень стоимости московских квартир оказался необоснованно завышенным.
По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru в нынешних условиях нормальные темпы роста цен на московское жилье, обоснованные экономическим развитием, ростом уровня жизни и доходов населения в Москве должны находиться в пределах 1%-2% в месяц, или 15%-20% годовых. Рост цен на уровне 3% в месяц и более делает рынок недвижимости спекулятивным, на котором за счет элементарной покупки и последующей перепродажи квартиры любой частник может заработать от 30% до 50% годовых. Более того, у инвесторов и застройщиков пропадает стимул оперативно строить и продавать дома – подорожание квартир перекрывает даже стоимость банковских кредитов и рынок площадок под застройку (инвестиционных контрактов) также становиться спекулятивным.
Нынешнее состояние столичного рынка недвижимости вновь делает актуальной проблему инвестиционных квартир, о которой аналитический центр www.irn.ru писал еще два года назад. Тогда цены на московское жилье были заметно ниже, а «критическая масса» инвестиционных квартир была далека от насыщения. Поэтому стагнация 2004 года осталась лишь стагнацией, а не переросла в серьезный кризис с откатом цен назад. Повторение сценария 2003 года сейчас может закончиться более серьезной нестабильностью рынка, нежели это было полтора года назад.
