Как купить квартиру без проблем?
При покупке квартиры есть вполне конкретные правила, которые необходимо соблюдать, чтобы быть уверенным в безопасности сделки.
Быстрый переход от государственной монополии к рынку в период массовой приватизации жилья не дал возможности тщательно подготовить изменения в нормативно-правовой базе, регулирующей операции и права собственности на рынке недвижимости, что позволяет юридически подкованному специалисту на вполне «законном» основании оспорить множество уже проведенных сделок.
Мало того, с каждым годом история объектов недвижимости только усложняется. Большую часть нежилых строений и жилищного фонда составляют квартиры и здания, уже неоднократно менявшие собственника, что приводит к увеличению количества потенциально «дефектных» сделок с объектами недвижимости из-за имеющихся изначально правовых дефектов.
Даже сам продавец такого объекта не всегда может гарантировать юридическую чистоту своего права собственности. И каждое неосторожное изменение законодательства без учета всех отрицательных последствий приводит к возникновению дополнительных сложностей, появляются новые «благоприятные» условия для расторжения сделок, что может радовать только мошенников и черных маклеров.
И хотя в процессе покупки недвижимости правоустанавливающие документы проверяются неоднократно — и риелтором, и нотариусом, и регистрирующими органами, — ни одна из этих инстанций не может дать стопроцентную гарантию надежности сделки. Что же делать? Вот несколько основных правил, которые помогут вам быть более уверенными в безопасности сделки.
1. Выбрать компанию, которая хорошо известна на рынке и дорожит своей репутацией.
Аргумент в силу опытной компании очень простой: потратив 5-10 лет на создание имени на рынке, компания вряд ли будет им рисковать за ваши 5-6 тысяч долларов. А вот если компания появилась на рынке, условно говоря, «вчера» и дорожить ей пока особо нечем, то может и не погнушаться небольшой суммой. Тем более, что доверчивых клиентов можно набрать много, а пока дойдет до суда разбирательств, быстренько исчезнуть из поля зрения. Понятно, что услуги компании «с именем» стоят значительно дороже, но, поверьте, это именно та ситуация, когда стоит потратить больше и быть уверенным в качестве.
2. Проверить историю квартиры на вторичном рынке и репутацию застройщика на первичном.
Помимо абстрактного совета работать с надежными компаниями, есть еще и вполне конкретная рекомендация, справедливая для каждого из сегментов рынка. Она связана с наиболее распространенными рисками: на вторичном рынке это «неучтенные» хозяева квартир, появляющиеся ниоткуда, а на первичном - риск недостроя. Именно поэтому, покупая квартиру, которая уже имела хозяев, надо проверить, куда и при каких обстоятельствах они были выписаны и на каких основаниях.
Мало того, с каждым годом история объектов недвижимости только усложняется. Большую часть нежилых строений и жилищного фонда составляют квартиры и здания, уже неоднократно менявшие собственника, что приводит к увеличению количества потенциально «дефектных» сделок с объектами недвижимости из-за имеющихся изначально правовых дефектов.
Даже сам продавец такого объекта не всегда может гарантировать юридическую чистоту своего права собственности. И каждое неосторожное изменение законодательства без учета всех отрицательных последствий приводит к возникновению дополнительных сложностей, появляются новые «благоприятные» условия для расторжения сделок, что может радовать только мошенников и черных маклеров.
И хотя в процессе покупки недвижимости правоустанавливающие документы проверяются неоднократно — и риелтором, и нотариусом, и регистрирующими органами, — ни одна из этих инстанций не может дать стопроцентную гарантию надежности сделки. Что же делать? Вот несколько основных правил, которые помогут вам быть более уверенными в безопасности сделки.
1. Выбрать компанию, которая хорошо известна на рынке и дорожит своей репутацией.
Аргумент в силу опытной компании очень простой: потратив 5-10 лет на создание имени на рынке, компания вряд ли будет им рисковать за ваши 5-6 тысяч долларов. А вот если компания появилась на рынке, условно говоря, «вчера» и дорожить ей пока особо нечем, то может и не погнушаться небольшой суммой. Тем более, что доверчивых клиентов можно набрать много, а пока дойдет до суда разбирательств, быстренько исчезнуть из поля зрения. Понятно, что услуги компании «с именем» стоят значительно дороже, но, поверьте, это именно та ситуация, когда стоит потратить больше и быть уверенным в качестве.
2. Проверить историю квартиры на вторичном рынке и репутацию застройщика на первичном.
Помимо абстрактного совета работать с надежными компаниями, есть еще и вполне конкретная рекомендация, справедливая для каждого из сегментов рынка. Она связана с наиболее распространенными рисками: на вторичном рынке это «неучтенные» хозяева квартир, появляющиеся ниоткуда, а на первичном - риск недостроя. Именно поэтому, покупая квартиру, которая уже имела хозяев, надо проверить, куда и при каких обстоятельствах они были выписаны и на каких основаниях.
Все, кто исчез «в никуда», вполне могут в один прекрасный день появиться на вашем пороге и предъявить свои требования к квартире. А срок исковой давности по таким делам составляет аж 10 лет. Готовы ли вы 10 лет бояться незваных гостей? А история с недостроем грозит затянуться вообще на неопределенный срок: компаний, которые собирали деньги, а затем исчезали, даже на столичном рынке за последние годы было немало. Поэтому проверьте заранее, все ли объекты этой компании сдаются в срок, и не было ли с ней неприятных эксцессов. Банальный поиск упоминаний о компании в Интернет в этом может очень помочь.
3. Если предложение идет «дешевле рыночной стоимости», необходимо точно узнать, что стоит за причинами демпинга.
Помните, что «дешево - хорошо не бывает». В этой старой пословице заключена мудрость, которой мы часто пренебрегаем, желая сэкономить. Если человек или компания, продавая квартиру, снижает цену - значит, по каким-то причинам они понимают, что продать дороже в этом случае не удастся. Какие недостатки спровоцировали такое решение продавца? Хорошо, если они устранимы и не составляют угрозу вашим правам, но ведь могут быть и другие причины. Не поленитесь их выяснить досконально и принять для себя решение, готовы ли вы рисковать суммой сделки.
4. Прислушиваться к советам профессионалов, даже если вам кажется, что они «тянут время».
Порой сбор документов, их проверка, согласования с различными инстанциями занимают немало времени. Как раз в тот момент, когда вам хочется побыстрее разделаться с формальностями и заняться ремонтом или просто зажить обычной жизнью без напряжения и риелторов. Но поверьте, лучше терять время на проверку, чем через несколько лет - на отстаивание своих прав в суде. Тогда на поиск документов уйдет куда больше времени и цена ошибки будет выше.
5. Внимательно читать все документы, имеющие отношение к сделке.
Ну и, наконец, важно не только проверить все документы, имеющие отношение к компаниям и прошлому квартиры, но и хорошо (желательно с юристом) проанализировать те договоры, которые вы заключаете сейчас. Все ли моменты вам ясны до конца? Со всеми ли обязательствами вы согласны? Каждая мелочь, которая осталась незамеченной или непонятой вами в договоре, впоследствии может серьезно отравить вам жизнь.
3. Если предложение идет «дешевле рыночной стоимости», необходимо точно узнать, что стоит за причинами демпинга.
Помните, что «дешево - хорошо не бывает». В этой старой пословице заключена мудрость, которой мы часто пренебрегаем, желая сэкономить. Если человек или компания, продавая квартиру, снижает цену - значит, по каким-то причинам они понимают, что продать дороже в этом случае не удастся. Какие недостатки спровоцировали такое решение продавца? Хорошо, если они устранимы и не составляют угрозу вашим правам, но ведь могут быть и другие причины. Не поленитесь их выяснить досконально и принять для себя решение, готовы ли вы рисковать суммой сделки.
4. Прислушиваться к советам профессионалов, даже если вам кажется, что они «тянут время».
Порой сбор документов, их проверка, согласования с различными инстанциями занимают немало времени. Как раз в тот момент, когда вам хочется побыстрее разделаться с формальностями и заняться ремонтом или просто зажить обычной жизнью без напряжения и риелторов. Но поверьте, лучше терять время на проверку, чем через несколько лет - на отстаивание своих прав в суде. Тогда на поиск документов уйдет куда больше времени и цена ошибки будет выше.
5. Внимательно читать все документы, имеющие отношение к сделке.
Ну и, наконец, важно не только проверить все документы, имеющие отношение к компаниям и прошлому квартиры, но и хорошо (желательно с юристом) проанализировать те договоры, которые вы заключаете сейчас. Все ли моменты вам ясны до конца? Со всеми ли обязательствами вы согласны? Каждая мелочь, которая осталась незамеченной или непонятой вами в договоре, впоследствии может серьезно отравить вам жизнь.
В конце концов, мы не так часто совершаем столь крупные покупки, не поленитесь подойти к этому процессу со всей ответственностью.
