Илья Гордон (Gordon Immobilien): как купить недвижимость для сдачи в аренду во Фрайбурге

На вопросы одного из клиентов Tranio.Ru отвечает Илья Гордон — управляющий директор агентства Gordon Immobilien, занимающегося продажей доходной недвижимости в немецком городе Фрайбурге.

— Почему стоит покупать недвижимость именно во Фрайбурге?

— Сейчас Фрайбург входит в тройку наиболее динамично растущих рынков Германии после Берлина и Мюнхена. Я живу в этом городе 15 лет и с 2005 года с лицензией занимаюсь бизнесом, связанным с недвижимостью. Я объездил почти всю Германию — северную, южную и западную, и я пришел к выводу, что мы живем в самом правильном месте. Дело в том, что Фрайбург имеет уникальное расположение: в 60 км находится швейцарская граница и Базель — третий по размеру город в Швейцарии, в 75 км — французский город Страсбург, столица Европарламента. Французская граница еще ближе — в 30 км. К сожалению, во Фрайбург не летают самолеты из России, но удобные аэропорты есть в других городах — Базеле (60 км) и Цюрихе (149 км). По местным меркам — небольшое расстояние. Аэропорт во Франкфурте-на-Майне — самый лучший, там же расположен железнодорожный вокзал. Прямо из здания аэропорта вы садитесь на поезд, который идет до Фрайбурга без пересадок ровно два часа на юг. Мы готовы предоставить вам услуги провожатого или встретить вас на машине, чтобы отвезти во Фрайбург.

Есть и другие причины, почему покупать недвижимость здесь выгоднее. Это один из самых популярных городов среди пожилого населения Германии, для переезда после выхода на пенсию. А немецкие пенсионеры — это состоятельные люди. В Германии 950 тыс. долларовых миллионеров — это в 10 раз больше чем в России, и их средний возраст — 62 года. Другая состоятельная часть местного населения — иностранцы. Наши соотечественники никакой погоды на местном рынке не делают. Но местный рынок интересен, спрос на арендную недвижимость здесь большой, причем не только со стороны богатых людей, но и со стороны тех, кто их обслуживает в этом городе. Население Фрайбурга по немецким меркам приличное — 230 тыс. человек.

Одна из квартир, которые мы продаем, стоит 160 тыс. евро. Она расположена в доме, который недавно был полностью реконструирован, рядом с трамвайной остановкой, магазинами, аптеками и прочими объектами инфраструктуры. В двух минутах ходьбы находится Университетская клиника Фрайбурга, в которой ежегодно лечатся 57 тыс. стационарных пациентов, и туда приезжают от 2,5 тыс. до 3 тыс. русскоговорящих частных пациентов из России, Казахстана, Украины, и всем им нужно жилье.

Во Фрайбурге расположен известный крупный университет категории «А», это один из старейших вузов Германии, в котором сейчас учатся 30 тыс. студентов, то есть это больше чем 10 % от населения города. Постоянно есть огромный спрос со стороны студентов (как иногородних немецких, так и иностранных), которым нужны небольшие квартиры для съема, чтобы жить во время учебы.

Как известно, Германия — страна с отрицательной демографической динамикой, так как здесь превалирует пожилое население, и рождается мало детей. А Фрайбург — это один из немногих городов с постоянной положительной демографической динамикой, потому что сюда едут люди. И здесь есть постоянная нехватка жилья: не достает примерно 1 000 единиц в год.

Кроме того, во Фрайбурге самое большое количество солнечных дней в году из всех 13 тыс. населенных пунктов Германии. Здесь очень красиво: холмы и горы Шварцвальда, леса, горные озера.

— Считаются ли инвестиции в недвижимость Фрайбурга надежными?

— Это, безусловно, сохранение капитала. Во Фрайбурге за последние пять лет цены выросли на 47 %. Для Германии это большой рост. На этом рынке нет «пузыря». Это не США, где можно получить кредит с 10 % собственного капитала. Здесь иностранцам дают займы, если есть 50 % капитала, то есть недвижимость обеспечивается серьезно. Займы дадут только после жесточайшей проверки платежеспособности. Немцы говорят: «Кредит в Германии очень дешевый, но его могут получить только те, кому он не нужен, потому что у них и так очень много денег или есть собственность».

— Какое жилье лучше покупать: первичное или вторичное?

— Инвесторам (неважно — людям, у которых 150 тыс. евро или людям, у которых 10 млн) я всегда предлагаю новые объекты, потому что в таком случае нет необходимости дополнительного инвестирования. Старое жилье постоянно нужно ремонтировать, а при покупке первичного жилья у вас есть пятилетняя гарантия от строителей: что бы ни случилось, строительная компания устраняет все неполадки, или их устраняет жилец, который там что-то сломал. То есть на владельце нет дополнительных расходов.

Новых квартир дешевле 160 тыс. евро вы не найдете. Есть квартиры, цены на которые начинаются от 96 тыс. или от 105–110 тыс. евро, но они находятся в старых домах, которые построены в 1970-х годах. Есть большая вероятность, что в доме начнутся ремонтные работы, и со всех владельцев квартир будут взиматься деньги на замену лифта, водопровода, систем отопления и т. д. Я не советую покупать старые квартиры. Если вы сэкономите на стоимости квартиры сейчас, то потом попадете на гораздо бóльшие деньги. Есть и другие факторы. Например, старую квартиру намного тяжелее сдавать: люди понимают, что когда есть возможность снимать новое жилье, незачем снимать старое.

— То есть при покупке квартиры во Фрайбурге нужно ориентироваться минимум на 160 тыс. евро?

— Да. Причем предложение ограничено: у нас есть еще пара вариантов квартир, но это всё. Они в той же ценовой категории, но находятся в очень интересном месте — в специализированном студенческом комплексе. Здесь существует острая нехватка жилья для студентов, и управляющая компания со строительной фирмой создали новую концепцию — студенческий комплекс с консьерж-сервисом и меблированными комнатами (мебель уже включена в цену). Управляющая компания сама занимается сдачей в аренду, поиском арендаторов, и у владельца нет никаких обязанностей. Но есть большой минус: в таких квартирах могут жить только студенты. Если, например, она лично вам когда-нибудь понадобится, вы не сможете в ней жить, не являясь студентом. Это серьезное ограничение.

Обычных квартир дешевле 150 тыс. евро и дороже нет. Есть один старый дом 1953 года строительства, и он сейчас полностью санирован, то есть там вырваны все трубы, вся электропроводка, полностью заменены все системы: отопление, электрика, водопровод и прочее. Вот там можно найти такие цены, но не в новостройках. Поскольку в новых домах уже не строят однокомнатных квартир, минимум — это двухкомнатные, то и цены соответственно выше. Сейчас в новостройках Фрайбурга цены начинаются от 250 тыс. евро.

— В каком ценовом диапазоне есть большой выбор жилья?

— Во Фрайбурге вообще нет большого выбора. Здесь все штучное, единичное, потому что недвижимость уходит со страшной скоростью.

— То есть, проблем с продажей недвижимости нет?

— Да, таких проблем нет. Дело в том, что в Германии дешевая ипотека, сегодня стоимость кредитов достигла исторического минимума, которого еще никогда не было. Я сейчас организовываю кредиты нашим соотечественникам при условии, что у них есть 50 % от стоимости квартиры, плюс еще нужны дополнительные деньги на комиссионное вознаграждение, налог на приобретение и нотариальные расходы. Если у них есть 50 % от контрактной стоимости, я организовываю кредиты на 10 лет от 2,3 % годовых. Ставки зафиксированы на 10 лет, и банк не будет иметь права их изменить. Здесь люди пользуются такими выгодными условиями кредитования и активно инвестируют. Сами немцы покупают квартиры для сдачи в аренду и делают из этого бизнес.

— Как часто на рынок приходят новые предложения?

— Во Фрайбурге есть огромная проблема — нет свободной земли. В последнее время строится много зданий, но всё равно во Фрайбурге при населении в 230 тыс. не хватает квартир, не достает примерно 1 000 единиц жилья. И такая ситуация будет всегда, потому что земли нет. Германия — маленькая страна, и особенно западная ее часть. Она густо населена, поэтому здесь неоткуда взяться новым предложениям. Зато развит рынок восстановления старых домов. Но это трудоемкий процесс: дома нужно расселять, потом нужно согласовывать проект с администрацией, делать дорогостоящий ремонт и только потом продавать.

— Можно ли спрогнозировать, как будут меняться цены?

— Никаких чудес не на этом рынке нет, поэтому не стоит ждать, что завтра вдруг появится объект на 50 тыс. евро дешевле, это нереально. К тому же, немецкий рынок специфичен и отличается от российского. Например, компания начинает строить или реставрировать дом, согласовывает проект, получает разрешение на строительство (Baugenehmigung) и объявляет цены на квартиры. То есть самого дома еще нет, а прайс-лист уже есть. И этот прайс-лист не меняется до момента продажи последней квартиры, когда дом уже построен. А в России иначе — там идет постоянная коррекция цены по мере того, как меняется конъюнктура. В Германии строительным компаниям это запрещено законодательством. К тому же им бизнес-этика не позволяет заниматься такими вещами. Они планируют цены заранее, даже если меняется конъюнктура. Например, можно выгодно купить квартиру в доме, который уже полностью построен и сдан, потому что эта квартира продается по цене, которая рассчитывалась полтора года назад.

— Меняется ли рынок в зависимости от времени года? Выгоднее покупать жилье летом или зимой?

— Рынок не зависит от времени года. Цены фиксируются на полтора года вперед и не меняются. Имеет значение только активность людей и их психологический настрой. Весной активность больше, чем зимой, потому что после Рождества люди тратят много денег на подарки и развлечения. С другой стороны, у меня на январь в этом году пришлись сразу три сделки с серьезной недвижимостью от российских клиентов. А местная публика была менее активна. Например, сейчас (в мае) спрос бешеный: стоит хорошая погода, а у людей хорошее настроение.

Немцы настолько активно приобретают недвижимость в хороших городах, что вы не подгадаете сезон. Нужно рассчитать, когда у вас есть необходимость купить, и когда есть возможность приобрести качественный объект. А какое сейчас время года — неважно.

— Как происходит процесс оформления жилья в собственность? Сколько времени он занимает?

— Вы приезжаете сюда, мы резервируем квартиру вместе с немецкой строительной компанией, подстраиваясь под ваш приезд. У нас с этой компанией хорошие, близкие отношения, поэтому они будут держать квартиру, пока вы не приедете.

Вы должны будете заранее подписать с нами маклерский контракт. Если вы приобретете эту квартиру, наша компания получит от вас вознаграждение. Мы будем обязаны сопровождать эту сделку «под ключ» до самого конца и дальше: когда у вас возникнут отношения с другими управляющими компаниями, мы тоже будем вам помогать.

Вы приезжаете, осматриваете квартиру, и если вам всё нравится, подписываете со строительной компанией соглашение о резервировании, вносите 1 000 евро в качестве резервирующего взноса и получаете соответствующие квитанции. После этого квартира резервируется для вас на 21 день. В течение этого срока компания договаривается с государственным нотариусом о процедуре нотариального подписания договора купли-продажи квартиры.

Вы пришлете нам копии своих паспортов, мы переправим их в немецкую строительную компанию, а та — государственному нотариусу. Вы получите от нотариуса копию договора по электронной почте. В Германии есть институт нотариальных переводчиков, которые переводят контракты на русский язык. Перевести такой контракт стоит примерно 750 евро. Это будет заверенный перевод, на котором будут стоять все печати, штампы и подписи лицензированного нотариального переводчика. Вы ознакомитесь с контрактом, если будут какие-то вопросы, мы всё обсудим и объясним.

Потом вы приезжаете к условленной дате на процедуру нотариального подписания договора купли-продажи и подписываете этот договор. В ходе этой процедуры нотариус зачитывает текст договора на немецком языке, а вы читаете перевод. Если у вас возникают вопросы, вы имеете право останавливать нотариуса и спрашивать через переводчика. Мы тоже помогаем, лично я присутствую при подписании договоров. Если вас всё устраивает, вы подписываете договор купли-продажи. Вам сразу возвращается резервирующий платеж (1 000 евро).

С этого момента у вас будут примерно четыре недели на оплату стоимости самой квартиры. После того, как вы подписали договор, и нотариус его заверил, он посылает эти документы в аналог российской регистрационной палаты, чтобы в поземельную книгу, где регистрируются все собственники недвижимости, была внесена запись о том, что вы приобретаете квартиру. Регистрационная палата вписывает ваши имя, фамилию, номер паспорта, а также другие данные напротив приобретенной вами квартиры и ставит специальную отметку, чтобы собственник не мог повторно продать жилье.

После того, кок нотариус получит письменное сообщение о том, что отметка поставлена, строительная компания имеет право выставить счет на оплату квартиры. Вы вносите сумму, и после этого вас приглашают на процедуру приема-передачи. Вы еще раз осматриваете всю квартиру на предмет каких-либо недостатков. Если вы найдете любые дефекты, то можете попросить их исправить. Вам передают ключи от квартиры, и вы можете заниматься покупкой мебели, заказом кухни и прочими вещами. Регистрационная палата, получив от строительной компании информацию об оплате объекта недвижимости, начинает заниматься переоформлением временной отметки в поземельной книге на постоянную отметку о праве собственности. После этого считается, что сделка уже состоялась. А вот право собственности может оформляться в Германии еще месяца два как минимум.

У вас на руках остается выписка из поземельной книги (Grundbuchauszug). В Германии нет аналога свидетельства о регистрации, как в России. Есть только выписка из поземельной книги, которую вы запрашиваете в регистрационной палате обычным письмом, звонком или через нашу компанию. И они могут вам ее предоставлять сколько угодно раз в любом количестве экземпляров. Этот документ может вам понадобиться для подачи заявления в консульство Германии в Москве, чтобы они выдавали вам визы на бóльшие сроки, потому что у вас появилась собственность в этой стране.

— Сколько стоит укомплектовать квартиру стоимостью 160 тыс. евро? Сколько нужно денег, чтобы оборудовать ее техникой и обставить мебелью?

— При укомплектовании квартиры для сдачи в наем есть свои особенности. Если вы хотите сдавать свою квартиру на долгие сроки, то тогда вам нужно оборудовать только кухню. Всё остальное должен принести сам арендатор. Так принято в Германии. Свою мебель здесь никто никому не сдает, только кухню — чтобы арендатору было, где готовить еду. Другой вариант: если вы хотите сдавать квартиру как временное жилье пациентам Университетской клиники через управляющую компанию, то вам тогда надо оснастить жилье полностью.

Мы занимаемся тем, что помогаем нашим клиентам полностью меблировать всю квартиру. У нас есть отношения с мебельными магазинами, начиная от самых бюджетных, например Ikea, где всё приличное, но недорогое, вплоть до итальянского магазина Domicil, в котором обустроить квартиру можно за полмиллиона евро.

Стоимость комплектации квартиры зависит не только от стоимости мебели, но и от того, какие приборы вы захотите поставить в кухню: если это Miele — это одна цена, если это Bosch — другая. В среднем это обойдется примерно в 10 % от стоимости квартиры — минимум 15 тыс. евро.

— Как осуществляется управление и обслуживание дома?

— Всё просто. Строительная компания, с которой мы сотрудничаем, работает с 1979 года и имеет в своем управлении 1 800 квартир, которые они сами построили и продали. Эта компания полностью берет на себя управление объектом. А наша компания за небольшую сумму — 59,5 евро в месяц (50 евро + НДС) — осуществляет функцию моста между управляющей немецкой компанией и клиентами, если это им нужно. У нас есть клиенты, которые прекрасно владеют немецким и английским языками и могут общаться с управляющей компанией без нашей помощи. Заботу о поиске арендаторов мы берем полностью на себя, и для вас это бесплатно: нам платит арендатор, которому мы нашли квартиру.

Отношения между арендаторами и арендодателями в Германии хорошо отрегулированы. Перед тем как пустить арендатора в квартиру, ваш уполномоченный брокер по недвижимости обязан взять у арендатора документы, подтверждающие, что он застрахован. Во-первых, по немецким законам, вы как владелец обязаны застраховать квартиру от различных видов ущерба. Во-вторых, арендатор обязан иметь специальную страховку, которая покрывает любой ущерб до 5 млн евро. Страхованием занимаются крупные немецкие компании, например Allianz, с многомиллиардными оборотами. Здесь этот механизм отработан десятилетиями, может быть даже столетиями, и с этим нет никаких проблем.

— Что выгоднее: заниматься долгосрочной или краткосрочной арендой?

— Это зависит от того, где находится жилье. Однокомнатную квартиру, расположенную рядом с центральным входом в Университетскую клинику, выгоднее сдавать пациентам на короткие сроки. Люди ищут такие квартиры постоянно, и такое жилье всегда занято. Когда мой знакомый приехал из Москвы лечить ребенка во Фрайбурге, была огромная проблема найти временную квартиру вблизи Университетской клиники. Мы так ничего и не нашли, им пришлось снимать жилье чуть дальше и ездить в клинику на машине. В Университетскую клинику приезжают 3 000 человек в год, такого количества квартир нет, и бóльшая часть людей живет в отелях. Но, тем не менее, спрос на квартиры именно в этом секторе очень большой.

— Какой доход можно получать от сдачи квартиры в аренду?

— Коммунальные платежи не учитываются — их всегда платит арендатор, сумма зависит от того, сколько он потребил света и тепла. Аренда будет приносить порядка 550 евро в месяц, расходы у вас будут около 150 в месяц, а чистый доход составит примерно 400 евро. Мы говорим о ставке, которая предполагает, что в квартире живет какой-то постоянный жилец. Если же вы решите сдавать жилье россиянам как временное с помощью управляющей компании, ваш доход будет выше.

•

Gordon Immobilien — партнер Tranio.Ru. Это компания, специализирующаяся на продаже жилой недвижимости премиум-класса во Фрайбурге, в курортном регионе Шварцвальд, на Боденском озере, а также в приграничных районах трех стран — Германии, Швейцарии и Франции. На нашем сайте представлено множество квартир во Фрайбурге, предлагаемых Gordon Immobilien.

Юлия Кожевникова