Как минимизировать риски инвестирования в недвижимость?

Ранее Domik.ua рассказывал, сколько взносов долевого участия не выплатили киевские застройщики городу .

Строительный рынок испытывает не худшие времена. По крайней мере, столичный рынок новостроек. И причин для этого несколько.

Во-первых, проблемы в банковском секторе побуждают граждан и бизнес хранить деньги в более надежных активах. А физическая осязаемость недвижимости делает ее предсказуемой и надежной. Это первый и основной стимул для рынка.

Во-вторых, также следует отметить процессы внутренней миграции и перемещения людей с востока, что существенно увеличило количество жителей столицы. В том числе, и платежеспособных.

В-третьих, нестабильная ситуация на валютном рынке и постоянные колебания курса заставляют инвесторов обращаться к активам, которые менее подвержены резким изменениям Да, рынок недвижимости также не всегда растет. Но, и не так резко падает.

В-четвертых, в отрасль пришли спекулянты из других (и в том числе – смежных) сфер. Безусловно, желающие заработать на росте цены квадратного метра, начиная от начала строительства и до ввода в эксплуатацию, были всегда. Но в последнее время некоторые из тех, кто ранее занимался подобным спекуляциями с земельными активами либо на фондовом рынке, разочаровались в своем рынке. А учитывая предыдущие три причины, рост цен от начала строительства до ввода в эксплуатацию становится все более стремительным.

При этом, инвестиции в строительство также имеют свои риски. И те, кто не умеет их определять, – рискуют по-крупному. Ведь на кону будущее жилье или крупная сумма средств.

«Что нам стоит дом построить, нарисуем – будем жить». Под таким лозунгом бизнесмены от мала до велика стремятся в ранее не знакомую отрасль. На рынок строительства хлынула целая плеяда предпринимателей, желающих заняться ранее не знакомым делом – возведением новостроек. И хорошо, если «на входе» ими будут привлечены опытные консультанты и слаженная команда. Если же нет – инвесторы, как минимум, могут получить долгострой, а как максимум – проект и вовсе может быть не завершен.

Что же следует предпринять, чтобы свести к минимуму риски инвестирования в недвижимость?

Привлечь консультантов

Количество строек сейчас огромно, и столь же велико и количество афер в этой сфере, которые время от времени сотрясают рынок. Конечно, не каждая из них становится «Элита-центром». Однако, нечистоплотные схемы меньших масштабов появляются регулярно. К примеру, последняя из ставших достоянием общественности крупных афер была связана со строительством ни много ни мало 42-х домов и строительных комплексов.

Такое не возникает в один момент. Подобные проблемы формируются год за годом «благодаря» безразличию властей и правоохранительных органов. И, конечно же инвесторов, легкомысленно вкладывающих средства и тем самым подпитывающих «пирамиду». Их мотив понятен – низкая цена недвижимости. При этом абсолютное большинство инвесторов не готово привлекать консультантов для анализа рисков вложения.

Как ни странно, но в обществе уже привыкли к тому, что брокер берет 3-5% от суммы сделки при купле-продаже «вторички». При этом в его обязанности не входит аудит возникновения права собственности и анализ законности сделки.

При покупке «первички» инвесторы вообще не склонны привлекать специалистов для анализа рисков. Посетив офис продаж и изучив информацию на форумах, покупатель принимает решение о вложении своих денег.

К примеру, в странах Европы – и особенно США – при инвестировании в недвижимость (в том числе, частными лицами) расходы на анализ сделки и рисков составляют около одного процента от суммы сделки.

Отдельно хотел бы добавить, что в практике нашей компании неоднократно были ситуации, когда мы давали негативное заключение по вложениям, а клиент принимал решение инвестировать.

Поэтому готовность не только обратиться, но и прислушаться к консультанту, – это важная составляющая минимизации рисков.

Читайте также: Объемы строительства на Киевщине с начала 2016 года

Проверить документы

Процесс строительства жестко регламентирован. Для возведения любого здания необходим достаточно большой пакет документов. К основным из них можно отнести:

• Документы на землю;
• Документы, дающие право проектировать (исходные данные);
• Документы, дающие право строить.

Так же, как сдачу пересчитывают «не отходя от кассы», соответствующие документы застройщика следует проверять перед вложением, а не после. И быть крайне внимательными и критичными ко всем отклонениям от нормативов.

• Если есть документы на проектирование дома на 102 квартиры, а строят 116 – не вкладывайте деньги.
• Если документы выданы на строительство четырехэтажного дома, а строят 9 – не вкладывайте деньги.
• Если нет документов на землю, но есть какие-то документы, дающие право на строительство – не вкладывайте деньги.

Для того чтобы разобраться в этих основах, достаточно быть внимательным и усидчивым. Специальные знания нужны, чтобы оценивать факультативные нарушения норм инсоляции, застройки центрального исторического ареала и тому подобное.

Изучить репутацию застройщика

Как говорится, сначала ты работаешь на репутацию, затем – репутация на тебя. За красивыми и громкими названиями стоят конкретные компании с конкретными людьми во главе. Кто-то из них честно работает на рынке долгие годы; кто-то – новичок. А кто-то уже имеет целое «портфолио» незавершенных и/или проблемных объектов.

К примеру, сегодня Киев завешан бордами «швейцарского» застройщика. При этом, уставной капитал в материнской компании составляет 20 000 евро, а ее учредителями выступают кипрские офшорные структуры. А схема продаж этой компании увязана на предварительные договора с физическими лицами.

Так почему же выбирая подрядчика для ремонтных работ, мы почти всегда интересуемся прошлыми работами, а при выборе объекта инвестирования – цена и красивая картинка определяют выбор? В наше время, когда базы данных компаний, судебных дел и т.д. становятся все более открытыми, навести справки о деловой репутации потенциального застройщика не так уж сложно.

Обратить внимание на инструмент продаж

Как ни странно, инструмент продаж недвижимости также влияет на риски. Хотя схему продаж выбирает застройщик, покупатели несут солидарную ответственность по рискам. Когда застройщикам начисляют миллионные налоги и штрафные санкции за продажи по предварительным договорам с физическими, это уже проблемы проекта в целом.

В Законе Украины «Об инвестировании» есть норма о допустимых инструментах для привлечения средств от физических и юридических лиц:

• фонды финансирования строительства и фонды операции с недвижимостью;
• целевые облигации;
• институты совместного инвестирования (корпоративные или паевые инвестиционные фонды).

Закон допускает возможность использования и других инструментов, но прямо предусмотренных законом. Указанные инструменты защищают в первую очередь инвесторов. Каждый из них связан с мониторингом или контролем за процессом со стороны контролирующих органов: Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку и Национальной комиссии по финансовому рынку.

Читайте также: Новая афера на первичном рынке недвижимости

Вместо послесловия

Хотелось бы еще обратить внимание всех участников рынка, в том числе добросовестных застройщиков, на одну до сих пор не разрешенную проблему. Завершив процесс отвода земли, разработав проектную документацию и получив документы на начала строительных работы, будущий объект инвестирования (квартира) все еще юридически не существует. Это позволяет проводить двойные продажи, менять количество квартир в процессе строительства, не согласовывая это с инвесторами, которые уже купили квартиру, а также строить квартир и этажей больше, чем было заявлено в исходных данных.

В некоторых странах существует практика, когда объект инвестирования появляется задолго до ввода в эксплуатацию или даже начала строительства. У него уже есть идентификатор, данные о нем вносятся либо в государственный реестр недвижимости, либо в реестр, который ведет профильная ассоциация участников рынка, реализуя тем самым делегированные ей полномочия.

В рядах народных депутатов Украины были и есть представители строительной сферы. И хочется верить, что решение проблемы сомнительных схем при инвестировании в строительство поддержат именно добросовестные компании, дорожащие своей репутацией.