Как поменялись условия аренды площади в столичных торговых центрах

Причина — в возросшем спросе на торговые квадраты. Если в III квартале прошлого года в киевских ТРЦ было 2,4% свободных площадей, то во II кв. этого года — уже не более 2%. Правда, в июле в городе появилось еще 45 тыс. кв. метров профессиональных торговых площадей (открылась вторая фаза ТРЦ "Дрим Таун"). Тем не менее дополнительные квадраты вряд ли приведут к снижению стоимости аренды. Дело в том, что локальные и международные операторы продолжают активную экспансию на столичном рынке. "В III кв. 2011 года российская сеть кинотеатров "Кронверк" открыла первый объект в Киеве в составе ТРЦ "Скай Молл". В этом же ТРЦ был открыт первый в Киеве боулинг-клуб украинской сети "Сити-боулинг". В составе второй фазы ТРЦ "Дрим Таун" начал работу первый на столичном рынке супермаркет одесской сети "Таврия-В" — "Космос", — а также состоялось открытие первого в Украине супермаркета косметики и парфюмерии российской сети "Л’Этуаль", — отмечает Елена Бозаджи, руководитель отдела исследований в Киеве компании Jones Lang LaSalle. Также планируют открывать свои первые магазины в Киеве зарубежные ритейлеры — "М.видео" (супермаркеты бытовой техники и электроники, Россия), "Рив Гош" (магазины косметики и парфюмерии, Россия), Real (гипермаркеты, Германия). "По нашим прогнозам, к концу года арендные ставки в лучших торговых объектах вырастут на 10–15%. В остальных ТЦ подорожание аренды будет меньше — 3–5% в год", — говорит Марина Крестинина, директор департамента стратегического консалтинга и аналитики международной консалтинговой компании CB Richard Ellis.

Как сообщалось ранее информационным агентством Интерфакс-Украина от 26.08.11. Цитата: "Во второй очереди торгово-развлекательного центра (ТРЦ) Dream Town в Киеве заполнено чуть более 70% торговых площадей, а полностью все площади будут заполнены до ноября, прогнозирует совладелец центра Александр Меламуд."

Ставки сделаны

В середине лета арендовать площадь в наиболее посещаемых ТРЦ Киева можно было, по данным компании CB Richard Ellis, за 100–170 долл. кв. м/месяц без НДС и операционных расходов (для типичной галерейной секции площадью 120–200 кв. м). В остальных торговых комплексах 1 кв. м сдавался за 50–85 долл. Оплата аренды осуществляется в гривне, как правило, помесячно, иногда на 2–3 месяца вперед. Договора с обычными арендаторами заключаются в среднем на 3–5 лет, с якорными — на 10–15 лет. "Рост розничной торговли дал возможность собственникам ТЦ диктовать условия и отказаться от уступок — арендных каникул, компенсации за ремонт помещения, скидок, фиксации курса валют и т.д.", — рассказывает Наталья Копыл, генеральный директор FIM Consulting Plus. Теперь все расходы по внутренней отделке помещений несет арендатор, владелец обязуется лишь поддерживать внешний вид здания и помещений общего пользования.

Ставка аренды в основном фиксированная, крайне редко она зависит от торгового оборота съемщика (4–5% — для якорных и 10–15% — для остальных арендаторов), но и в этом случае существует минимальная стабильная цена. "В отличие от развитых рынков, где процент от оборота в качестве арендной ставки — явление типичное, на украинском рынке существуют определенные трудности, связанные с внедрением плавающей арендной ставки. Например, контроль точности данных по товарообороту, предоставляемых оператором", — отмечает г-жа Крестинина. Поэтому, например в ТК "Олимпийский", арендная ставка фиксированная. По словам Максима Дячкова, сотрудника отдела аренды комплекса, устанавливается она в январе каждого нового года (индексация составляет не менее 3%) в гривне на год, и в дальнейшем на ее изменение влияет только инфляция. Вместе с тем, по данным компании Aurora Development, по вновь заключенным договорам аренды  фиксируется ежегодная индексация ставок минимум на 10–15% в год.

Размер цены аренды зависит от профиля арендатора, площади помещения и расположения его в торговом центре (этаж, поток посетителей), стоимости коммунальных услуг, эксплуатационных и маркетинговых затрат арендодателя. Эксплуатационные платежи включают плату за уборку помещений общего пользования, обслуживание инженерных сетей, охрану, услуги по управлению, арендные платежи за землю/земельный налог, страховку здания и в среднем составляют для якорных арендаторов 1–2 долл./кв. м в месяц и 3–5  долл./кв. м в месяц — для остальных. Коммунальные услуги (кондиционирование помещения, обогрев, обслуживание эскалатора и т.д.) обойдутся, по словам Максима Дячкова, в среднем в 38 грн/кв. м.

Проверка на соответствие

Арендовать магазин в лучших торговых центрах получится далеко не у каждого предпринимателя. "При выборе будущих съемщиков опытные девелоперы руководствуются разработанной концепцией и портретом арендаторов объекта. В концепции четко прописаны требования касательно категории магазинов, уровня установленных в них цен, где и в каком соотношении каждый из арендаторов должен быть расположен и т.д.", — отмечает Наталия Миколайчук, заместитель директора, руководитель департамента торговой недвижимости компании DTZ в Украине. К примеру, в торговом комплексе "Олимпийский" не предоставляют место для аренды под продуктовую группу товаров. В ТРЦ "Караван" товары потенциальных арендаторов должны соответствовать ценовому сегменту "средний" или "средний+". В то же время в торговом доме "Амстор" арендаторы не ограничены рамками определенной целевой аудитории.

Таким образом, столичные ТРЦ, успешно пережившие кризис, еще сильнее дифференцируются от менее посещаемых объектов и ввиду дефицита профессиональных площадей не планируют снижать стоимость аренды, которая уже превысила докризисный уровень.

Людмила Мезенцева