Киянину з середнім статком придбати житло майже неможливо
Нині собівартість "коробки", за винятком певних витрат, практично однакова — на Хрещатику чи на Троєщині, в Згурівці чи Яготині. Це майже 650—750 доларів/кв. м з різницею в стартових умовах.
Генеральний директор AT "Полісся" Анатолій Осадчий — про житло у столиці
Житло — умови та ціни на його купівлю, оренду й утримання — болюча тема для киян. Адже ціни ростуть, дефіцит пропозиції залишається, перспективи — туманні. Середня ціна квадратного метра на житломасивах (подалі від метро) — 1700— 1800 доларів США на первинному ринку і 2400 доларів — на вторинному. Хоча міська влада очікує введення в експлуатацію 1,3 мільйона кв. м житла за весь 2006 рік (торік — 1,2 млн кв м). Скептики ж запевняють, що 2007-й буде "провальним".
Ситуація з перспективою цін на житло незрозуміла ще й тому, що не прийняті бюджети країни та столиці на 2007 рік. Отже, невідомо: які статті бюджетів залишаться, що буде з податком на нерухомість. Навіть спеціалісти можуть лише гадати: якою може бути квота по метражу на одну зареєстровану особу (при майбутніх нарахуваннях податку на нерухомість). "Українська столиця" звернулася до одного з авторитетних ріелторів — Анатолія Осадчого, генерального директора AT "Полісся".
— Анатолію Петровичу, що діється нині з цінами на житло у Києві, які прогнози?
— Торік сподівалися, що ціни на житло не зростатимуть: тоді вони принаймні стабілізувалися. А сьогодні через припинення муніципальною владою землевідведення темпи здачі нового житла — недостатні. Адже будівельні майданчики не відводилися до вересневої сесії Київради, а після вересневого відведення найбільш ласих "шматків" землі запанувала тиша.
Прогнози — невдячна річ. Моя суб'єктивна думка — ціни повинні були зупинитися давно, бо вони нереальні. AT "Полісся" з 2002 р. робить аналіз ринку і друкує його. Все, що ми писали про перше півріччя 2006 року, збулося (зокрема про зростання цін на первинному ринку житла в 2006 р. не менш ніж на 15— 20%. — Ред.). Зараз завершуємо підготовку нової книги "Ринок нерухомості України 2007".
А ціни — непередбачувані, тим паче — з нашою нестабільністю в політичному житті. Нині собівартість "коробки", за винятком певних витрат, практично однакова — на Хрещатику чи на Троєщині, в Згурівці чи Яготині. Це майже 650—750 доларів/кв м з різницею в стартових умовах. Аби розпочати будувати на Хрещатику, до моменту будівництва слід вкласти 1,5—2 млн доларів.
— Як ставитеся до практики громадських слухань?
— Вони стали модними, узгоджуються з виборчим гаслом про прагнення дійти до кожної людини. Але чи можна дійти до кожної людини? І чому громадські слухання мають проводити забудовники, котрі до початку будівництва (до одержання ордера на житло) вкладають мільйон чи й більше доларів у підготовку самого процесу? Раніше такого не було — не доводили громадські слухання до фанатизму. Врешті-решт має бути містобудівна програма, адже є Генплан забудови міста до 2020 р.
Проводити такі слухання — не є завданням будівельників чи інвестора! Нехай адміністрація міста вирішить ці питання і відводить земельні ділянки на конкурсних засадах. Але щоб забудовник прийшов, заплатив гроші на розвиток міста, одержав дозвіл на ведення робіт. В кожному будинку — не менше 20% незгодних жителів... Вони можуть принципово не погоджуватися з установленням бювету, прокладанням нової дороги. Згідно з нашим аналізом, 20% жителів будуть проти всього (а голови об'єднань співвласників багатоквартирних будинків іноді вимагають "хабара" у забудовників за лояльність. — Авт.).
— Що пропонуєте міській раді та адміністрації, аби вдосконалити містобудівну політику, наситити ринок доступнішим житлом?
— Це має бути муніципальна політика: спростіть процедуру одержання земельних ділянок та їх відведення. І одразу ж зникне проблема з ціновою політикою на житло. Адже сьогодні житла в столиці будується недостатньо. Все літо столичні будівельники частково "просиділи" в регіонах.
— А чи не обернеться спрощення політики забудови новими проблемами: відкликанням дозволів на виділення землі чи новими протестами громадськості?
— Профанації в таких питаннях бути не може. Спрощення - це компетентна оптимізація, пришвидшення. Ми говоримо про те, що погоджувальні документи лише через 8—10 місяців потрапляють на розгляд сесії Київради, а після сесії — стадія проекту — це ще 8—10 місяців. Якщо правильно оформляти документи на необтяжену землю (яка не зачіпає "червоних" ліній про обмеження забудови), починаєш будувати через два роки...
Аби кияни із середнім достатком мали можливість придбати житло, потрібно:
— освоювати більше придатних і необтяжених територій у столиці, домовлятися з Київською областю про відведення земельних ділянок під будівництво;
— компактніше й грамотніше використовувати вільні території, зважено ставитися до знесення будинків та відповідних компенсацій;
— здешевити вартість і схему проходження дозвільних документів, але будівельні компанії (при наданні їм земельних ділянок) повинні оголошувати собівартість і ціну продажу. Якщо вони побудували квадратний метр по 800 доларів, то щоб продавали за 1000 доларів. Достатньо 20% рентабельності. (У світі 5—10%). А в нас нерідко прагнуть 300% рентабельності, бо завтра — не знають, якою буде ситуація. Сьогодні не бракує компаній, спроможних будувати столичне житло. їм не дають можливості будувати, бо наближені до Київради структури (включно з комунальними) відвели собі десятки земельних ділянок, скажімо — на останніх 2—3 сесіях минулого року. Але ж трапляються випадки, коли такі компанії можуть "з'їсти" (освоїти) за рік лише 3 ділянки. А частину відведеної землі перепродують. Хтось понабирав, аби перепродати, а хтось — з перспективою. Але якщо ти набрав ЗО ділянок, а можеш освоїти лише три на рік, то лише через 10 років почнеш освоювати останні.
Містобудівна рада і Київзем повинні готувати пакети документів на ділянки, виносити ділянку на продаж — жодних проблем немає. Оформляються всі необхідні документи на покупця, зокрема — зобов'язання почати будівництво на майданчику не менше, ніж через рік, а завершити — не пізніше, ніж через 3 роки.
— А яка роль Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України (АСНУ) в розвитку галузі, і чи бере та в ній участь?
— На жаль, ще немає закону про ріелторську діяльність. Той же Олександр Бондаренко, президент АСНУ, й група спеціалістів давно намагаються пролобіювати Закон про ріелторство як діяльність, як професію. Треба провести слухання в профільному комітеті парламенту за участі народних депутатів і подати законопроект. Якщо в Києві більше тисячі ріелторських підприємств і півтисячі забудовників котеджів чи багатоповерхівок), то треба бути впевненими в їх компетентності. Закон про містобудування є, а про ріелторську діяльність, про девелоперство (комплексний розвиток будівель від концепції до введення в експлуатацію.— Авт.), про управління — немає.
Тарас Ковальський, "Українська столиця"
