Классификация офисных площадей Киева и Москвы: к вопросу развития рынка
В ноябре 2006 года Московский исследовательский форум объявил о введении новой классификации офисных помещений, которая была разработана совместными усилиями «большой четверки» – компаниями CB Richard Ellis/Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle, при участии специалистов из различных сфер, связанных со строительством, управлением, а также обслуживанием офисных зданий.
Мы попросили двух экспертов в Киеве – Анну Максимчук, регионального директора компании DTZ в Украине, и Александра Носаченко, управляющего директора Colliers International (Украина), прокомментировать сам факт появления новой классификации в Москве, насколько она может быть интересна и полезна участникам украинского рынка недвижимости, а также сравнить уровни проработанности и требований, содержащихся в киевской и московской классификациях.
Напомним, что действующая сегодня киевская классификация, состоящая из 10 обязательных и 10 дополнительных требований к офисным помещениям, была разработана Комитетом по недвижимости Американской торговой палаты при участии квалифицированных специалистов в области консалтинга, девелопмента и управления недвижимостью и принята в марте 2004 года. С тех пор киевская классификация не пересматривалась.
Предыдущий вариант московской классификации был принят еще в 2003 году. Стремительное развитие московского рынка офисной недвижимости и постоянно повышающиеся требования к стандартам классности зданий очень скоро привели к тому, что существующий вариант перестал соответствовать реалиям рынка и удовлетворять его участников. В итоге в конце 2006 года в Москве лидеры рынка консалтинговых услуг объявили о разработке и принятии нового консолидированного варианта классификации офисных помещений.
По словам Анны Максимчук, «принципиальное отличие новой московской классификации от предыдущего варианта заключается в том, что она делит современные качественные здания на три класса – А, В+ и В-, исключая в принципе класс С из перечня офисных объектов, которые могут быть интересными для профессионального девелоперского и консалтингового рынка».
Как отмечают представители Московского исследовательского форума, в соответствии с новой классификацией, офисному помещению класса А уже недостаточно набрать любые 16 параметров здания из 20 имеющихся. Отныне зданию необходимо соответствовать ряду обязательных качеств из каждой группы (допускается несоблюдение одного обязательного и 4-х факультативных критериев). То есть в новой классификации московский рынок уже отошел от принципа, присутствующего на сегодняшний день в киевской, когда офисные здания класса А должны соответствовать не менее 16 требованиям (10 обязательным и не менее 6 дополнительным), класса В – 13 требованиям (минимум 7 из которых должны быть в числе первых 10 обязательных требований); класса С должны соответствовать 7 требованиям (минимум 5 из которых должны быть в числе первых 10 обязательных требований).
Сравнивая обе классификации, Александр Носаченко отмечает, что «новый вариант московской классификации поднимает большинство вопросов, возникающих перед девелоперами. Структура и наполнение этой классификации достаточны для того, чтобы без сложностей выяснить, к какому классу относится то или иное офисное здание. Помимо этого, новая классификация содержит много разъясняющих моментов и рекомендаций, которые не только помогают отнести здание к какому-либо классу, но и позволяют выступать ей в качестве пособия, инструкции при строительстве офисных объектов. В целом, чем подробнее классификация освещает ключевые моменты, тем лучше для рынка, поскольку у девелопера при реализации проекта должно возникать минимум вопросов. Украинская же классификация не прописывает и не расшифровывает некоторые существенные и актуальные для современного рынка требования, что позволяет отечественным девелоперам при реализации офисных проектов не задаваться многими важными вопросами (которые, вроде бы, и не прописаны в киевской классификации), и присваивать своим объектам классность, не соответствующую действительности».
Напомним, что действующая сегодня киевская классификация, состоящая из 10 обязательных и 10 дополнительных требований к офисным помещениям, была разработана Комитетом по недвижимости Американской торговой палаты при участии квалифицированных специалистов в области консалтинга, девелопмента и управления недвижимостью и принята в марте 2004 года. С тех пор киевская классификация не пересматривалась.
Предыдущий вариант московской классификации был принят еще в 2003 году. Стремительное развитие московского рынка офисной недвижимости и постоянно повышающиеся требования к стандартам классности зданий очень скоро привели к тому, что существующий вариант перестал соответствовать реалиям рынка и удовлетворять его участников. В итоге в конце 2006 года в Москве лидеры рынка консалтинговых услуг объявили о разработке и принятии нового консолидированного варианта классификации офисных помещений.
По словам Анны Максимчук, «принципиальное отличие новой московской классификации от предыдущего варианта заключается в том, что она делит современные качественные здания на три класса – А, В+ и В-, исключая в принципе класс С из перечня офисных объектов, которые могут быть интересными для профессионального девелоперского и консалтингового рынка».
Как отмечают представители Московского исследовательского форума, в соответствии с новой классификацией, офисному помещению класса А уже недостаточно набрать любые 16 параметров здания из 20 имеющихся. Отныне зданию необходимо соответствовать ряду обязательных качеств из каждой группы (допускается несоблюдение одного обязательного и 4-х факультативных критериев). То есть в новой классификации московский рынок уже отошел от принципа, присутствующего на сегодняшний день в киевской, когда офисные здания класса А должны соответствовать не менее 16 требованиям (10 обязательным и не менее 6 дополнительным), класса В – 13 требованиям (минимум 7 из которых должны быть в числе первых 10 обязательных требований); класса С должны соответствовать 7 требованиям (минимум 5 из которых должны быть в числе первых 10 обязательных требований).
Сравнивая обе классификации, Александр Носаченко отмечает, что «новый вариант московской классификации поднимает большинство вопросов, возникающих перед девелоперами. Структура и наполнение этой классификации достаточны для того, чтобы без сложностей выяснить, к какому классу относится то или иное офисное здание. Помимо этого, новая классификация содержит много разъясняющих моментов и рекомендаций, которые не только помогают отнести здание к какому-либо классу, но и позволяют выступать ей в качестве пособия, инструкции при строительстве офисных объектов. В целом, чем подробнее классификация освещает ключевые моменты, тем лучше для рынка, поскольку у девелопера при реализации проекта должно возникать минимум вопросов. Украинская же классификация не прописывает и не расшифровывает некоторые существенные и актуальные для современного рынка требования, что позволяет отечественным девелоперам при реализации офисных проектов не задаваться многими важными вопросами (которые, вроде бы, и не прописаны в киевской классификации), и присваивать своим объектам классность, не соответствующую действительности».
Инна Волосюк Наталия Лисняк
