Классификатор коттеджных городков
Мог ли кто-то в Украине до недавнего времени дать убедительные ответы на вопросы, связанные с коттеджной недвижимостью? К какому классу их отнести, что необходимо учесть при оценке качества самого сооружения и той среды, в которой реализован проект? Если нам говорят: коттедж элит-класса, - многие ли из нас знают, как возразить, если возникло подозрение, что это не так?
До недавнего времени не существовало какого-либо нормативного материала, который бы регламентировал что-либо в этой сфере. Ведь практически все владельцы земельных участков или девелоперы строят, как говорится, кто во что горазд. Потому никакие государственные стандарты не могут поспеть за бурным ростом загородного строительства. А о рыночных ценовых ориентирах вообще говорить сложно.
Тем не менее потребность в систематизации и определении классности коттеджного объекта или коттеджного поселка оставалась.
Именно за эту работу взялись и осуществили ее специалисты «Центра обслуживания недвижимости «Норма» (г. Киев). Возглавил ее управляющий директор компании, известный киевский риэлтор Олег СИДНЕНКО. С ним – наш разговор о том, каким получился созданный классификатор коттеджной недвижимости, насколько точно он ориентирует потребителя, выступающего заказчиком строительства или покупателем готового объекта.
- Олег Дмитриевич, пусть начало нашего разговора будет традиционным. Скажите, что же побудило вас и ваших коллег взяться за создание такого продукта?
- На наш взгляд большинство девелоперов в загородной недвижимости работает по определенному шаблону, который не совсем учитывает специфику Украины, ее регионы, в частности, киевский. Вот мы и решили разработать собственную концепцию девелопмента. При этом понимали, что в условиях, когда существует дефицит загородной недвижимости, в том числе и коттеджных городков, поглощаются практически все заявки. Иными словами, все коттеджи, строительство которых хоть как-то в настоящий момент ведется, весьма востребованы. Тем не менее потребитель не всегда уверен в том, что он приобретает то, чего ему хотелось.
В связи с этим существовала острая необходимость систематизировать недвижимость такого рода, дать потребителю понимание четких параметров разных ее уровней. Как девелоперы мы разрабатывали концепцию коттеджей эконом-класса. А на рынке вокруг нас работали партнеры, декларирующие коттеджи бизнес-, элит-, VIP-классов… Конечно же, в такой ситуации нам важно было понять, в чем же различия между уровнями предлагаемых объектов. Впоследствии это понимание захотелось перевести в определенный математический формат – с тем, чтобы получить какие-то цифры, формулы, коэффициенты. А математика, как известно, не дает возможности для свободного «маневра». Сейчас, когда работа над классификатором закончена, мы считаем, что он способен дать потребителю наиболее объективную информацию.
У меня самого пятнадцатилетний риэлторский опыт. Знания рынка недвижимости, потребностей заказчиков наиболее существенно способствовали в создании нашего классификатора.
- На момент возникновения самой идеи действительно ли уже накопилась некая критическая масса подмены понятий: когда потребителям сплошь и рядом предлагаются сооружения, которые на самом деле стоило бы отнести к классу ниже, чем декларируется?
- Да, такая критическая масса уже накопилась. Относительно целого ряда объектов и целых поселков у потребителей были и есть сомнения, к тому же весьма серьезные. Количество опрошенных нами людей дало соотношение 70 к 30, в котором большинство потребителей именно не согласны с заявленной девелоперами классностью коттеджей. В то же время количество соотечественников, имеющих возможности приобретать недвижимость за городом, возрастает. И многим приходится отказываться от того, что им предлагают. В первую очередь – из-за несоответствия реалий декларируемому уровню.
- И вот сейчас специалисты «Нормы» предложили свой классификатор коттеджных городков… В каком формате он может функционировать? Что учли разработчики? Насколько удобным и результативным он окажется для потребителей?
- Прежде всего сообщу, что наш классификатор доступен пользователям Интернета, это веб-продукт. Он достаточно прост для пользователей любого уровня знаний компьютера и Интернета. Открыв веб-узел с классификатором, можно сразу убедиться, что разработчики все разделы устроили максимально понятно. Потому весьма легко вносить свои запросы, требования относительно качества строящегося или продаваемого объекта, стройматериалов, коммуникаций и вообще всей инфраструктуры среды, где он расположен. Выполнив ряд несложных операций, пользователь в конечном итоге получит полное определение либо того, на какой уровень коттеджной недвижимости он может претендовать, либо того, что ему предложили застройщики-продавцы. Обработку всех внесенных пользователем данных система классификатора выполнит сама. Пользователь получит только готовый результат.
Скажем, получив информацию от продавца о тех или иных параметрах коттеджного городка и внеся ее в наш классификатор, пользователь теперь сможет сам дать оценку тому, что ему предлагают на рынке. Соответственно, это поможет ему сориентироваться в показателях стоимости. Наверняка, будет немало ситуаций, когда возникнет несоответствие определений класса, данных классификатором, и декларируемых продавцами. Что ж, в этом и была, в частности, наша цель: обогатить потребителя информацией. Теперь он сможет спокойно оппонировать продавцу, излагать ему перечень недостающих компонентов и доказывать свое видение реальной классности объекта, а значит – аргументировано торговаться.
С другой стороны, со временем и девелоперы поймут, что растет категория качественно другого потребителя: информированного, не соглашающегося называть ручей рекой, дикий берег культурным пляжем и т.д., рационального в оценке стоимости. Из-за этого и их - девелоперов и застройщиков – поведение в вопросах стоимости станет другим: будем надеяться, прозрачным, честным, квалифицированным.
С учетом этого и аудитория пользователей классификатора может быть самой широкой – от покупателя до риэлтора, девелопера, аналитика, журналиста – практически включая всех, кто работает в этом сегменте недвижимости.
- Какие классы коттеджных городков предложили ваши коллеги?
- Начну с того, что по принятым во всем мире стандартам, коттеджный городок — это комплекс минимум из 50-60 домов, предназначенный для постоянного проживания и имеющий не только набор инженерных коммуникаций, но и общую социальную инфраструктуру: детские площадки, места для прогулок и отдыха, хозяйственные службы.
Определяющей системой для оценки объектов стала система баллов. Чтобы "не изобретать велосипед" и в чем-то другом, наиболее целесообразно воспользоваться уже имеющимися сегодня наработками других компаний, предложивших в качестве шкалы принять такие классы коттеджных городков: элит, бизнес, эконом, бюджет.
Кроме того, данная шкала хорошо корреспондируется и с общепринятыми мировыми стандартами коттеджных городков ("де люкс", "премиум", "комфорт", "бизнес"), отражая при этом объективную реальность нашего государства.
- Так какими же параметрами должен обладать коттеджный городок для того, чтобы его можно было отнести к тому или иному классу?
- Основные характеристики классов коттеджных городков, по мнению экспертов ЦОН "Норма", рассчитанные для киевского региона, представлены в таблице «Классы коттеджных городков».
Классы коттеджных городков
Характеристика класса |
||
элит |
Для проживания владельцев мощных бизес-структур и председателей правлений крупных банков, государственных деятелей высокого ранга, известных представителей шоу-бизнеса и т.п. |
Городки на удалении до 10 км (в отдельных случаях до 15 км) от административной границы Киева расположенный на живописных участках местности. В городке или непосредственно примыкая к городку, расположены крупный водоем (желательно крупная река) и лес І категории (сосновый бор). В городок можно добраться по автострадах международного класса и водным путем.
Дома площадью от 500 кв. м построены по индивидуальным проектам из качественных материалов. Придомовые участки площадью свыше 0,5 га.
Инженерная инфраструктура включает подъездные дороги шириной не менее 8 м; централизованную подачу воды, газа, электроэнергии; централизованный водоотвод, вывоз отходов и мусора; высококачественную проводную связь и услуги Интернет. Охрана осуществляется специализированной охранной фирмой или государственной структурой и включает как охрану периметра городка, так и охрану коттеджей.
Социальная инфраструктура может быть любой
|
бизнес |
Для проживания ТОП-менеджеров крупных и средних компаний; государственных служащих высшего и среднего звена и т.п. |
Городок на удалении 15–30 км от административной границы Киева расположенный на живописных участках местности. В городке или непосредственно примыкая к городку, расположены крупный водоем и лес І или ІІ категории. В городок можно добраться по автострадах международного класса.
Дома площадью 350–600 кв. м построены по индивидуальным или разработанными для данного городка типовыми проектами из качественных материалов. Придомовые участки площадью 0,15-0,2 га.
Инженерная инфраструктура включает подъездные дороги шириной не менее 8 м; централизованную подачу воды, газа, электроэнергии; централизованный водоотвод и вывоз отходов и мусора; высококачественную проводную связь и услуги Интернет. Охрана осуществляется специализированной охранной фирмой и включает как охрану периметра городка, так и охрану коттеджей.
Социальная инфраструктура может быть любой
|
эконом |
Для проживания ТОП-менеджеров средних и мелких компаний, менеджеров среднего звена крупных и средних компаний; государственных служащих среднего звена, физических лиц-предпринимателей и т.п. |
Городок на удалении 31–45 км от административной границы Киева. Непосредственно примыкая к городку или на небольшом удалении, расположены водоем и лес ІІ или ІІІ категории. В городок можно добраться по автострадах международного или республиканского значения или же по железной дороге. Обязательно наличие общественного транспорта от коттеджного городка (автобусных маршрутов или маршрутных такси).
Дома площадью 200-350 кв. м построены по типовым (повторяющимся) проектам. Придомовые участки площадью 0,1-0,15 га.
Инженерная инфраструктура включает подъездные дороги шириной не менее 4 м и централизованную подачу газа и электроэнергии.
Социальная инфраструктура может быть любой
|
бюджет |
Для проживания работников крупных и средних компаний, мелких предпринимателей, высококвалифицированных специалистов и др. |
Городок на удалении свыше 50 км от административной границы Киева. На небольшом удалении от городка, расположены водоем и лес ІІ или ІІІ категории. В городок можно добраться по автострадах республиканского или местного значения, железнодорожным или водным транспортом. Обязательно наличие общественного транспорта от или проходящего вблизи коттеджного городка (автобусных маршрутов или маршрутных такси).
Дома площадью до 200 кв. м построены по типовым (повторяющимся) проектам. Придомовые участки площадью 0,05-0,1 га.
Инженерная инфраструктура включает подъездные дороги шириной не менее 4 м и централизованную подачу электроэнергии.
Социальная инфраструктура может быть любой
|
Предложенные в этой таблице параметры не являются догмой и могут в некоторых пределах варьироваться. Например, в коттеджных городках класса "элит", расстояние до административной границы Киева выбрано до 10 км. Это объясняется, с одной стороны, тем, что земля на таком удалении от Киева весьма высокой стоимости, и позволить себе купить ее могут только богатые люди. С другой стороны, учитывая назначение коттеджного городка, именно такое расстояние позволяет в кратчайшие строки (не более получаса) добраться до Киева, что является важным фактором для данной категории жителей. При определении этого параметра коттеджного городка учитывался и статус его жителей. Именно с таких позиций определялись и другие параметры коттеджного городка.
Не загружая читателя ненужными подробностями, скажем только, что специалистами ЦОН "Норма" разработано специальное программное обеспечение, позволяющее классифицировать как построенные, так и строящиеся коттеджные городки. Интерфейс программного обеспечения показан на рисунке, публикуемом ниже.
- Если с помощью вашего классификатора пользователь получил оценку объекта на уровне 12,5 баллов, можно ли в таком случае рассчитывать на то, что на месте действительно окажется объект элит-класса?
- Безусловно. Никаких «неожиданностей» опасаться уже не стоит. В этой связи скажу, что в разработке классификатора принимали участие несколько групп специалистов: риэлторы, математики, специалисты, занимающиеся разрешительной документацией. У последней группы, следует отметить, есть своя точка зрения относительно многих параметров в классификаторе. Соответственно, они вносили свои коррективы при его разработке.
Но у меня есть опасения другого плана. Наверное, теперь застройщики могут предъявить нам массу своих замечаний – в связи с тем, что в определенных сегментах классификатор завышает требования. Но мы опирались не столько на существующий сейчас рынок, а на то, что хочет видеть потребитель.
- Но не будет ли сложным для иного пользователя, не имеющего знаний из риэлторской или строительной сферы, разобраться в инструментах классификатора и получить убедительный для себя ответ? Не придется ли ему в свою очередь обращаться к специалисту?
- Нет. Модель классификатора сделана максимально простой. Система все обработает, просчитает и сообщит о выводе. Мы ее испытали при обучении рядовых специалистов ЦОН «Норма». Каждый параметр в ней имеет определенный набор ответов, а все формулы для их обработки - в самой программе. Нажав кнопку «Считать» пользователь получает уже готовую сумму баллов и соотносит ее с классом коттеджного городка.
- Была ли мысль о том, чтобы дать пользователю определенную дополнительную информацию – в виде перечней строительных, девелоперских, риэлторских компаний?
- Мы об этом думали. Нам хотелось внести в классификатор рейтинг застройщиков по классности, с учетом их опыта работы на рынке, количества возведенных объектов. Но приняли решение отказаться от этого. Чтобы не возникло подозрение, что наша работа – это некий «заказ» какой-то группы компаний. Потому был сделан исключительно технологический продукт.
- Как вы определились в вопросе о доступности пользователей к классификатору – им можно будет пользоваться на платных началах или он открыт для всех?
- Он открыт для использования всеми, кто пожелает. Никакой платы ни для кого не устанавливаем. Для нас важно помочь пользователям разобраться, подняться в уровне культуры и понимании многих вещей в этой сфере.
- Классификатор сейчас наиболее употребим для анализа коттеджных городков в киевском регионе ( о чем свидетельствует таблица классов) или он применим в любом регионе Украины, в любом областном центре или крупном городе?
- На сегодняшний день он прежде всего - для анализа объектов в киевском регионе. Но он послужит стартовым материалом для создания классификаторов коттеджной недвижимости в других регионах, если к нам обратятся за такими разработками. Придется тогда только внести определенные коррективы. К примеру, для Крыма нельзя поставить в определении элитной недвижимости отдаление на уровне 10 км от города. От какого – от Симферополя или от Ялты? Потому в каждом случае корректировки должны соответствовать специфике региона. Мы это предусматривали, в принципе, так же, как и необходимость внесения изменений и в созданный классификатор. Ведь со временем оценка характеристик может изменяться, что и повлечет такую необходимость
- Скажите, был ли проведен своего рода мониторинг на наличие подобного рода классификаторов где-то в европейских, в частности, соседних странах?
- Да, мы внимательно подошли и к этому вопросу. В качестве вывода скажу: такого рода продукт мы пока не нашли. В странах ближнего зарубежья его точно нет ни у кого, а относительно дальнего зарубежья – мониторинг еще осуществляется.
- Спасибо.
Беседовал Тарас Колиснык.
