Комбинированный подход в вопросах аренды устроит и арендатора, и девелопера

И в основном арендаторами выплачивается фиксированная арендная ставка, и отдельно оплачиваются коммунальные и эксплуатационные расходы. В тоже время на Западе и в России наблюдается другая практика взаимоотношений владельцев и арендаторов – выплачивается фиксированная арендная ставка или определенный процент от оборота розничного оператора.
Существует такой термин как порог терпимости арендатора, то есть максимальная ставка от оборота, которую оператор готов выплачивать. На Западе – для «неякорных» арендаторов это порядка 14%, в России – до 18%, у нас же этот порог может достигнуть даже 25% (для высокорентабельных операторов, специализирующихся на продаже одежды, подарочного ассортимента, ювелирных изделий и т. д.). Но это – желаемая позиция девелопера. А на практике максимальный уровень процентов, предлагаемых торговыми операторами Украины, составляет 14%.
Необходимо также отметить различие процентных ставок в зависимости от вида деятельности, занимаемой площади, формы торговли, известности бренда розничного оператора, коммерческой ценности места для арендатора и расположения торгового центра, количества конкурентов и других факторов. В Западной практике процентная арендная плата для регионального и суперрегионального ТЦ колеблется от 2% до 10%, где большинство арендаторов оплачивают от 5% до 8%, операторы фаст-фудов и ресторанного бизнеса – 8–10%, якорные операторы обычно платят только 2%. В окружных торговых центрах процентные арендные выплаты немного ниже – в пределах от 1% до 8%, а большинство арендаторов выплачивает от 4% до 6%.
Арендная ставка на основе процента интересна, прежде всего, арендатору, поскольку у него при таком формате взаимоотношений с владельцем есть возможность рассчитывать свои предельные возможности, и арендатор всегда будет уверен, что сможет оплатить аренду. Таким образом, арендатор ежемесячно выплачивает разную сумму, зависящую от его прибыли, что очень важно, учитывая сезонность торгового бизнеса. Если бы такой формат использовался в чистом виде, то был бы не выгоден арендодателю, поэтому используется комбинированный подход, где процентная рента служит дополнением к базовой арендной плате. Если процент от оборота превышает минимальную арендную плату, то девелопер получает процент от оборота. В случае же, если бизнес неуспешен, то минимальным доходом для инвестора (девелопера) является оговоренная минимальная арендная ставка, которая рассчитывается исходя из эксплуатационных расходов на содержание помещения и минимального уровня доходности, обеспечивающего возврат инвестиций. Этот уровень определяется на основе пессимистических прогнозов окупаемости проекта.
Процентная арендная плата, добавленная к гарантируемой минимальной арендной плате, должна обеспечить потенциал более интенсивного возвращения инвестиций для девелопера. Такой подход является наиболее распространенным на Западе и является взаимовыгодным для обеих из сторон.
В Украине ситуация другая. С одной стороны, мы до сих пор не можем охарактеризовать украинский бизнес, как открытый, легальный и честный. Девелоперы, не владеющие реальными данными о прибыльности и доходности каждого из видов бизнеса, пока не готовы пойти на арендные отношения, основанные на процентной ставке. С другой стороны, наблюдается развитие новых форм ведения бизнеса, что влечет за собой возникновение интереса у многих операторов к новым формам взаимоотношений. Развитию такого формата в Украине поспособствует также и вхождение на наш рынок крупных иностранных сетей, которые активно используют систему расчетов по аренде на основе арендной ставки.
Поэтому, в ближайшее время нами будет проработана методика расчетов процентных ставок, после чего мы будем рекомендовать владельцам крупных торговых центров комбинированный подход, который является более открытым, более честным, настраивающим арендатора и девелопера на совместную деятельность.
Вадим НЕПОСЕДОВ,
генеральный директор
«Украинской Торговой Гильдии»