Кому принадлежит незавершенный жилищный комплекс?
К такому выводу пришел ВСУ в постановлении от 28 октября 2014 №21-353а14, текст которого печатает "Закон и Бизнес".
Верховний Суд України
Іменем України
Постанова
28 жовтня 2014 року м.Київ №21-353а14
Колегія суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду у складі:
головуючого — Кривенка В.В.,
суддів: Гриціва М.І., Гусака М.Б., Коротких О.А., Кривенди О.В., Маринченка В.Л., Прокопенка О.Б., Терлецького О.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна група «Київміськбуд» до Комунального підприємства «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна» (під час розгляду справи відповідача було замінено на реєстраційну службу Головного управління юстиції в м.Києві), за участю комбінату, Особи 2, Особи 3 , заступника прокурора м.Києва в інтересах Особи 1, про визнання протиправним та скасування рішення, зобов’язання вчинити певні дії,
ВСТАНОВИЛА:
У вересні 2012 року товариство звернулося до суду з позовом до БТІ, в якому просило визнати протиправною відмову в реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва — комплекс житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями соціальної сфери та підземним паркінгом, розташований заАдресою 1; зобов’язати вчинити дії щодо державної реєстрації за товариством права власності на вказаний об’єкт.
Зазначило, що Господарський суд м.Києва рішенням від 26.04.2012 у справі №5011-68/2738-2012, залишеним без змін постановами Київського апеляційного господарського суду від 14.08.2012 та Вищого господарського суду від
6.11.2012, визнав товариство забудовником комплексу. Відтак є підстави стверджувати, що товариство є власником указаного об’єкта незавершеного будівництва, а тому відмова БТІ в державній реєстрації права власності є протиправною. Крім того, відмова була оформлена БТІ у формі листа, що також свідчить про порушення відповідачем норм чинного законодавства.
Вважає, що такі дії відповідача порушують законні права та інтереси товариства як власника об’єкта незавершеного будівництва — комплексу, у зв’язку із чим просить позов задовольнити.
Окружний адміністративний суд м.Києва постановою від 23.11.2012 у задоволенні позову відмовив.
Київський апеляційний адміністративний суд постановою від 12.02.2013 постанову суду першої інстанції скасував та прийняв нову, якою позов задовольнив: визнав протиправною відмову БТІ щодо реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва — комплекс, зобов’язав реєстраційну службу вчинити дії щодо державної реєстрації за товариством права власності на об’єкт незавершеного будівництва — комплекс.
Вищий адміністративний суд ухвалою від 15.04.2014 постанову апеляційного суду скасував, а рішення суду першої інстанції залишив у силі.
Окружний адміністративний суд, з висновками якого погодився суд касаційної інстанції, відмовляючи в задоволенні позову, виходив з того, що на момент подання заяви про державну реєстрацію права власності на об’єкт незавершеного будівництва — комплекс рішення Господарського суду м.Києва від 26.04.2012 у справі №5011-68/2738-2012, яким позивача визнано забудовником указаного об’єкта, не набрало законної сили, та зазначеним рішенням не визнано право власності на об’єкт нерухомого майна та/або не встановлено факт права власності на цей об’єкт.
Суд апеляційної інстанції, скасовуючи постанову Окружного адміністративного суду м.Києва від 23.11.2012 та задовольняючи позовні вимоги, вказав на помилкове посилання суду першої інстанції на ненабрання законної сили рішенням Господарського суду м.Києва від 26.04.2012 та неврахування судом установленого цим рішенням факту права власності товариства на об’єкт незавершеного будівництва в розумінні п.10 додатка 2 до тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції від 7.02.2002 №7/5 (зареєстровано в Мін’юсті 18.02.2002 за №157/6445; чинного на час виникнення спірних відносин), що є підставою для проведення державної реєстрації права власності.
Не погоджуючись із ухвалою суду касаційної інстанції, товариство звернулось із заявою про її перегляд до ВС з підстави неоднакового застосування касаційним судом п.10 додатка 2 до тимчасового положення та ст.19 закону від 1.07.2004 №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на час виникнення спірних відносин). На обгрунтування заяви додано копії ухвал ВАС від 18.06.2013 та 12.03.2014, які, на думку заявника, підтверджують неоднакове застосування касаційним судом одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах.
В ухвалі від 18.06.2013 цей суд дійшов висновку, що «оскільки на час винесення Комунальним підприємством «Бюро технічної інвентаризації м.Донецька» рішення про відмову в реєстрації права власності на нерухоме майно заОсобою 4 , а саме — на квартиру, розташовану за Адресою 2 , загальною площею 62,7 м 2 , рішення Куйбишевського районного суду м.Донецька від 4.11.2011 вже набрало законної сили 14.11.2011, тому підстав для відмови позивачу в реєстрації права власності у відповідача не було». Крім того, зазначив, що «суд не бере до уваги посилання відповідача на п.2.5 тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, оскільки згідно з даною нормою для проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, які виникли відповідно до правочинів, що не підлягають нотаріальному посвідченню, заявником (заявниками) подаються витяг про наявність/відсутність заборони та/або арешту нерухомого майна з Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна та витяг з Державного реєстру обтяжень рухомого майна про наявність чи відсутність податкової застави на об’єкт нерухомого майна».
Отже, надання зазначених витягів передбачено тоді, коли право власності виникло на підставі правочину, а не на підставі рішення суду. Надання будь-яких інших додаткових документів до рішення суду тимчасовим положенням не передбачено.
В ухвалі від 12.03.2014 ВАС зазначив: «Водночас вищезгаданим рішенням Центрально-Міського районного суду м.Горлівки від 28.03.2012, яке в установленому порядку набуло законної сили, було визнано за Особою 5 право власності на розташоване за Адресою 3 незавершене будівництво.
Відповідно до п.5 ч.1 ст.19 закону №1952-IV державна реєстрація прав проводиться на підставі, зокрема, і рішень судів, що набрали законної сили.
Пунктом 27 порядку також визначено, що документом, який підтверджує виникнення, перехід та припинення права
власності та інших речових прав на нерухоме майно, може бути рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно.
Таким рішенням у спірних правовідносинах, на думку судів попередніх інстанцій, є рішення Центрально-Міського районного суду м.Горлівки від 28.03.2012 у справі №2-1097/2012».
Із наведених судових рішень убачається, що суд касаційної інстанції в подібних правовідносинах неоднаково застосував п.10 додатка 2 до тимчасового положення та ст.19 закону №1952-IV, внаслідок чого були ухвалені різні за змістом судові рішення.
Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні касаційним судом зазначених норм права, колегія суддів Судової палати в адміністративних справах ВС виходить із такого.
Статтею 182 Цивільного кодексу встановлено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов’язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.
Порядок проведення державної реєстрації речових прав на час виникнення спірних відносин регулювався законом №1952-ІV і тимчасовим положенням.
Згідно з абз.2 ч.1 ст.2 закону №1952-ІV державна реєстрація речових прав на нерухоме майно — офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом унесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Державна реєстрація прав є обов’язковою. Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ч.1 ст.3 закону №1952-ІV).
Додатком 2 до тимчасового положення визначено перелік правовстановчих документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на нерухоме майно, відповідно до п.10 якого до них, зокрема, належить рішення суду про визнання права власності на об’єкти нерухомого майна, про встановлення факту права власності на об’єкти нерухомого майна, про передання безхазяйного нерухомого майна до комунальної власності. Ця норма кореспондується з положенням ст.19 закону №1952-IV, відповідно до п.5 ч.1 якої державна реєстрація прав проводиться на підставі, зокрема, рішень судів, що набрали законної сили.
Аналіз цих норм дає підстави вважати, що для проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно подається рішення суду, яким визнано або встановлено факт права власності на об’єкти нерухомого майна, або встановлено факт передання безхазяйного нерухомого майна до комунальної власності і яке набрало законної сили.
Як зазначив ВАС у справі, яка переглядається, рішенням Господарського суду м.Києва від 26.04.2012, наданим до БТІ як підстава для реєстрації права власності на спірний об’єкт незавершеного будівництва, товариство визнано забудовником указаного об’єкта.
Визначення поняття «забудовник» міститься, зокрема, в ч.3 ст.4 закону від 19.06.2003 №978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», згідно з якою забудовником може бути особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об’єктів будівництва та уклала договір з управителем. Аналогічне визначення вказаному поняттю дається в пп.1.3 п.1 Порядку підготовки та надання звітності забудовником управителю ФФБ за кожним об’єктом будівництва, затвердженого розпорядженням Державної комісії з
регулювання ринків фінансових послуг від 7.07.2009 №532, наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва від 7.07.2009 №275 (зареєстровано в Мін’юсті 3.08.2009 за №722/16738).
Відповідно до абз.11 ч.1 ст.1 закону «Про архітектурну діяльність» від 20.05.99 №687-XIV (в редакції, чинній на час виникнення спірних відносин) замовник — фізична або юридична особа, яка має у власності або в користуванні земельну ділянку, подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об’єкта містобудування. Законом «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 №3038-VI у тексті закону №687-XIV слова «замовник (забудовник)» в усіх відмінках і числах замінено словом «замовник» у відповідному відмінку й числі.
Отже, на законодавчому рівні терміни «забудовник» і «замовник» вживалися (вживаються) як тотожні.
Однак розмежування цих понять зустрічалося, зокрема, в Положенні про фінансування та державне кредитування капітального будівництва, що здійснюється на території України, затвердженому наказом Міністерства економіки, Міністерства фінансів, Державного комітету у справах містобудування та архітектури від 23.09.96 №127/201/173 (зареєстровано в Мін’юсті 10.10.96 за №588/1613;
чинному на час виникнення спірних відносин). Згідно з пп.2.14, 2.15 цього положення замовник — юридична (фізична) особа, яка робить замовлення, укладає контракт, контролює хід будівництва, приймає закінчені роботи; забудовник, титулодержатель — юридична особа, яка освоює капітальні вкладення, виділені на будівництво, та здійснює його підрядним або господарським способом.
Трактування понять «забудовник» і «замовник» залежить від наявних договірних відносин, в які вступають ці суб’єкти, і функцій, які на них покладені.
Згідно з положеннями ч.1 ст.316 ЦК правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (ст.317 ЦК).
Наведене свідчить про те, що поняття «визнання права власності на об’єкти нерухомого майна» та «встановлення факту права власності на об’єкти нерухомого майна» не є тотожними з поняттям «визнання забудовником об’єкта нерухомого майна».
Виходячи з наведеного, колегія суддів Судової палати в адміністративних справах ВС дійшла висновку, що реєстраційна служба не встановлює право власності, зокрема, на об’єкт незавершеного будівництва, а реєструє
його на підставі чітко визначених правовстановлювальних документів, до яких судове рішення про визнання забудовником такого об’єкта не належить.
Ураховуючи наведене, висновок суду касаційної інстанції щодо протиправності спірних вимог відповідача грунтується на правильному застосуванні норм матеріального права.
Керуючись стст.241, 242, 244 КАС, колегія суддів Судової палати в адміністративних справах ВС
ПОСТАНОВИЛА:
У задоволенні заяви ТОВ «Інвестиційно-будівельна група «Київміськбуд» відмовити.
Постанова є остаточною й оскарженню не підлягає, крім випадку, встановленого п.2 ч.1 ст.237 КАС
