Квартира в сердце города
Мода — самая изменчивая вещь на свете. Хоть мода на жилую недвижимость и не так скоротечна, но и она меняется. И только комфортное жилье в центре было и остается мечтой многих добившихся успеха людей. Однако зачастую требуемый уровень комфорта весьма непросто обеспечить в старинных зданиях, а возможности для возведения в центре новостроев весьма ограничены.
Ресурс почти исчерпан
Найти новое жилье в центре — фантастика? Пока еще нет. Но такие предложения, несмотря на высокую стоимость, вызывают неизменный интерес среди покупателей, нацеленных на элитное жилье. Такие покупатели ценят не только комфорт внутри своей квартиры, но и то, что ее окружает — старинную архитектуру, развитую инфраструктуру, исторические достопримечательности и роскошь добираться пешком до офиса.
Спрос на жилье в центре сегодня характеризуется как высокий. Ведь помимо желания жить в центре, потенциальными покупателями движет и интерес к инвестированию. Квартира в центральной части города наиболее выгодна для сдачи в аренду. Ведь значительная часть гостей города, выбирающих съемную квартиру вместо гостиницы, предпочтет остановиться скорее в историческом центре, нежели в отдаленном спальном районе. Тем не менее, если число тех, кто хочет приобрести жилье в центре, год от года растет, то число тех, кто действительно может себе позволить купить такую квартиру — сокращается.
Достойные предложения жилья элитного и бизнес-класса по оптимальной цене, да еще и в центральных районах, встречаются все реже. Ресурс свободных участков в центре города, а он является одним из ключевых факторов в ценообразовании, уже исчерпан. Ведь жилье элит- и бизнес-класса — это не только качество (индивидуальный архитектурный проект, охрана, видеонаблюдение, благоустроенная территория, собственная служба эксплуатации, подземный паркинг), но и месторасположение.
Не способствуют развитию относительная закрытость рынка, трудности с отводом земли под строительство и рост ее стоимости. По словам экспертов, больший акцент в 2008 г. будет сделан на реконструкцию имеющегося жилищного фонда, освоение территорий, ранее принадлежащих обанкротившимся промышленным предприятиям, и снос аварийных зданий.
Дефицит предложений
Наибольшее количество предложений по всем новым объектам касается новостроев в Дарницком, Оболонском и Голосеевском районах. Но самыми престижными и дорогими являются объекты бизнес- и элит-класса, построенные в Печерском, Шевченковском и Подольском районах. Стоимость квадратного метра такого жилья зависит от многих факторов, но варьируется от $4 тыс. до $8 тыс. Печерск предлагает новое жилье на улицах Старонаводницкой, Драгомирова, Щорса и Кловском спуске. Любители Подола могут стать жителями элитного жилого района «Воздвиженка» на улицах Воздвиженской, Гончарной и Кожемяцкой. Но, по словам экспертов, по сравнению с остальными районами центральная часть Подола сегодня застраивается слабее всего. И уже совсем скоро на Подоле можно будет приобрести только вторичное жилье. Или же придется активно поискать среди прилегающих районов. Например, на улице Глыбочицкой в Шевченковском районе строится жилой комплекс «Покровский посад». В целом Шевченковский район лидирует по количеству предложений бизнес-класса.
Роскошные апартаменты в новом доме класса де-люкс можно найти на улице Ивана Франко, трехуровневые пентхаусы разной площади предлагаются на улицах Б. Хмельницкого, Гончара и Воровского. Правда, любителям шикарного панорамного вида придется выложить $2–4,5 млн.
Требовательных клиентов многие варианты в центре могут разочаровать минимумом инфраструктуры. Тем, кто предпочитает жить в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, стоит обратить внимание на Святошинский район и Левый берег – например, на комплекс Riviera Riverside.
Если покупать, то сейчас
Ждать, что «первичка», да еще и в центральных районах столицы, подешевеет, поводов нет. Эксперты, опрошенные «Новострой и Кредит», прогнозируют рост цен на жилье в течение 2008 г. на 30, а то и 40% и уверяют: главным толчком к росту цен данного сегмента рынка является низкий объем строительства жилья. А дефицит предложений на первичном рынке провоцирует рост цен как на первичном, так и на вторичном рынках.
Нетрудно прогнозировать — спрос на качественную жилую недвижимость будет только расти. Причин тому масса — низкий уровень предложений, постоянно растущий спрос, обусловленный такими серьезными факторами, как миграция населения в крупные города, особенно в Киев, рост объемов ипотечного кредитования и т. д. Кстати, об очередном росте цен на жилье в 2008 г. строительные компании заговорили задолго до Нового года. Среди аргументов в ожидании очередного витка цен — рост цен на газ и, как следствие, увеличение стоимости строительных материалов.
Еще одним фактором из серии «если покупать, то сейчас», по словам риэлторов, станет проведение в Киеве ЕВРО-2012. Возводимых в столице объектов и так недостаточное количество, а в связи с проведением Чемпионата Европы по футболу город обязан обеспечить необходимое количество объектов гостиничного хозяйства. Поэтому скорее всего многие столичные застройщики переориентируются со строительства жилой недвижимости на строительство гостиниц, офисов и объектов спортивной инфраструктуры.
Комментарий специалиста
Анатолий Топал, исполнительный директор агентства недвижимости «Кияни»
Процент покупателей, которые ищут жилье в самом центре для собственного проживания, довольно невелик, в среднем в месяц поступают 2–3 заказа на такие квартиры. Причем процентов 70 из числа этих клиентов — приезжие. Киевляне мало стремятся к тому, чтобы жить в центре, по причине отсутствия парковок, продуктовых магазинов, постоянных пробок. Другое дело — люди, которые покупают жилье в центре для бизнеса. Таких покупателей раз в 5 больше. Они покупают квартиры в центре (нередко в кредит), делают там ремонт и потом сдают под офис (если это первые этажи) или в аренду посуточно. На сегодняшний день посуточная аренда квартир в центре — это доходный бизнес. Что касается количества предложений на рынке квартир в новостроях, расположенных в центре, то их очень немного. Можно сказать, что это единичные предложения. Соответственно, и цены высоки — $5–10 тыс./м2 в зависимости от класса. Все сказанное касается центра города в узком смысле — в пределах Крещатика, Михайловской площади, улицы Шелковичной и площади Льва Толстого. Если уже говорить о Печерске (в сторону Леси Украинки, Цитадельной, Суворова), то там и спрос выше, и количество предложений больше.
Александр Коссинский, руководитель ООО «Киевщина Инвест Групп»
Выбор района зависит от предпочтения и вкуса покупателя. Конечно, для основной массы населения на первом месте стоит цена. Цены очень высоки, поэтому можно сказать, что востребовано жилье во всех районах. Можно говорить, конечно, что подорожали строительные материалы, газ, бензин, земельные участки, и это все влияет на цену жилья. Безусловно, так оно и есть, но в основном тут влияет спрос. Пример: конец весны — начало осени 2007 г., когда рынок жилой недвижимости «просел» (подешевел) на 5–10%, так как уменьшился спрос, несмотря на то, что услуги (зарплаты), бензин, строительные материалы дорожали. На спрос же влияет платежеспособность населения, которая поддерживается кредитами. (По статистике приблизительно 50% жилой недвижимости покупается в кредит, и эта цифра с каждым годом увеличивается). Также можно утверждать, что рынок не насыщен, сдается жилья меньше, чем этого требует действительность. Мой прогноз на 2008 г. — это подорожание новостроек до конца года приблизительно на 10%.
