Квартирный бум перед новыми правилами
Но... Не спешим радоваться. Дело не во внезапном «приступе платежеспособности населения», а в том, что в августе и сентябре вступают в силу новые правила, значительно повышающие расходы на сделки с жильем. В результате возникает ситуация, аналогичная той, что была весной на рынке автомобилей: когда перед введением спецпошлин продажи скакнули вверх, а затем упали вниз. Говорят, что грядущее «торможение» продаж недвижимости будет еще заметнее...
Две даты особенно волнуют потенциальных участников рынка недвижимости. С 1 августа оценку имущества смогут делать лишь сертифицированные специалисты-оценщики, которые прошли обучение и получили новые документы. Всего их на сегодняшний день около 300 человек по всей Украине, в то время как оценщиков без сертификата – около 10 тыс. Злые языки говорят об умышленной монополизации рынка данной услуги, являющейся обязательной при заключении сделки купли-продажи. Но в ФГИ, который отвечает за подготовку оценщиков, успокаивают, что в скором времени они выпустят на рынок достаточное количество специалистов. И дефицит дипломированных кадров – это вопрос очень короткого времени.
Гораздо более серьезной проблемой является введение безналичных расчетов при покупке на сумму свыше 150 тыс. грн. Напомню, что после того, как Верховная Рада приняла закон, которым предоставила право НБУ вводить ограничения на расчеты наличными, осенью 2012 года, Нацбанк тут же им воспользовался. И утвердил постановление об ограничении наличных расчетов между физическими лицами до 150 тыс. грн с 1 сентября 2013 года.
В чем тут проблема? Проблема в дополнительных расходах. Как осуществляется сделка по продаже квартиры на вторичном рынке сейчас? Продавец с покупателем, а также (довольно часто) риэлтер как посредник с одной или другой стороны договариваются о продаже квартиры. Продавец приводит оценщика, и тот на 400-600 грн. проводит оценку объекта. Установленная им сумма будет отправной точкой для исчисления суммы подлежащего к уплате налога. На время оформления документов покупатель дает задаток. Затем наступает час Х, стороны встречаются у нотариуса, подписывают договор купли-продажи и обмениваются деньгами (как правило, в долларах) и документами. Продавец забирает деньги, покупатель – договор купли-продажи, по которому затем регистрирует свое имущественное право на жилье. Раньше этим занималось БТИ. Теперь новая регистрационная контора, типа того же БТИ, но под другой вывеской.
Проблема в дополнительных расходах. Как осуществляется сделка по продаже квартиры на вторичном рынке сейчас? Продавец с покупателем, а также (довольно часто) риэлтер как посредник с одной или другой стороны договариваются о продаже квартиры. Продавец приводит оценщика, и тот на 400-600 грн. проводит оценку объекта.
Впрочем, это не важно. Гораздо интереснее – изменения по сути. С 1 сентября никаких чемоданов с долларами к нотариусу больше никто не приносит. Теперь перед подписанием договора нужно открыть два счета – у покупателя и продавца. Деньги перечисляются со счета покупателя на счет продавца. Но учитывая, что хождение крупных сумм между банками может занять неделю, возникает пикантный вопрос обеспечения гарантий сделки. Пока этот механизм не отработан. В какой момент подписывать и нотариально заверять договор купли-продажи: когда деньги уже ушли или когда они еще лежат на счету покупателя?
Поэтому особо умные товарищи предлагают еще более запутанный маршрут безналичного расчета: покупатель–нотариус–продавец. Но тут (и без обсуждения вопроса доверия к нотариусу) возникает уже упомянутая выше проблема дополнительных расходов. Банки – это ведь не бюро добрых услуг имени Тимура и его команды. Они все делают за комиссионные. И каждая «станция» остановки денег – это от 0,5 до 2% от суммы. Поскольку суммы большие, то и расход выходит немалый.
Но мы пока рассматриваем вариант, при котором у покупателя необходимые средства были накоплены в гривне. А если в долларах? Или (еще лучше) в евро? Тогда сначала мы продаем валюту банку, теряем на курсе, потом теряем на комиссии по переводу денег, а под конец, если продавец захочет снять всю сумму наличными (что ему вряд ли удастся сделать легко и с первого раза), то он еще заплатит от 3 до 5% за превращение безнала в нал. Итак, на сумме в $60 тыс. мы теряем в совокупности до 8%. Много.
И это притом, что мы не считали налоги и оценку. Оценка, как уверены риэлтеры, с 1 августа подорожает в несколько раз. Может, временно, но подорожает. И это дополнительный повод потенциальным участникам сделки поторопиться и завершить ее в оставшиеся дни.
Еще более опасный вопрос – оценочная стоимость квартиры. Юристы говорят, что вводится уголовная ответственность за умышленное занижение стоимости жилья. Это теперь расценивается как способ уклонения от уплаты налогов. Эта норма будет отличнейшим образом стимулировать оценщиков ставить цифры по максимуму. В свете этого продавцам и покупателям жилья следует готовиться к тому, что фискальные расходы при заключении сделки у них резко вырастут.
Неудивительно, что люди спешат завершить плановые сделки сейчас, несмотря на летний сезон. С такими перспективами им не до отпуска. То же самое было на рынке новых автомобилей перед введением спецспошлин.
Ну, и гвоздь программы – тема, о которой мы писали буквально вчера. Ожидаемое введение с 1 января 2014 года 10-процентного налога при обмене валюты. Эта статья расходов добавится ко всем остальным и заберет еще кусок денег. В итоге сопутствующие затраты при покупке квартиры в $100 тыс. составят $20 тыс. или около того.
Неудивительно, что люди спешат завершить плановые сделки сейчас, несмотря на летний сезон. С такими перспективами им не до отпуска. То же самое было на рынке новых автомобилей перед введением спецспошлин.
В апреле в Украине было продано 26 тыс. новых иномарок, что на 33% больше, чем в апреле 2012 года, а в марте, когда новость только появилась, – 19 тыс. новых авто. Кстати, мартовский показатель оказался лучшим за последние пять лет. Пока его не «переплюнул» апрельский.
Но бизнес и эксперты понимали, что бум продаж автомобилей – недолгий. И уже в июне таких красивых цифр не было. Более того, импортеры не ввезли ни единой машины «налогового сегмента»: продавали старые запасы, которыми они затоварились раньше.
Новые квартиры ввезти нельзя, но можно продать старые: те, что стояли на рынке месяцами, а то и годами, а их хозяева ждали грядущего повышения цен. Повышение цен так и не настало, но на горизонте появились заметные очертания грандиозных расходов. И продавцы быстренько сбросили цены, чтобы толкнуть товар до того, как он станет никому не нужен. В итоге летом поставлен еще один рекорд: цены на вторичном рынке упали на 20%. «Хрущевки» и гостинки никто не покупает, так как активизировался рынок качественного жилья по доступным ценам. Государство, само того не понимая, простимулировало в коротком периоде рынок недвижимости. Он вздрогнул, покатился вперед, но уже через несколько дней бум должен закончиться.
Что же будет дальше? Застой. Специалисты пророчат, что он продлится как минимум до марта следующего года. Но потом, ожидают они, жизнь подскажет новые лазейки, чтобы обойти очередные рогатки, расставленные государством. «Будет сформирован алгоритм – как оценивать жилье, как оплачивать сделку через счет, как дробить сумму, чтобы она была меньше 150 тыс. грн. и можно было бы заплатить наличными и т.д.», – говорят риэлтеры.
Но пока будет найден выход из фискального капкана, риэлтерам придется жить на «подкожном жире» – расходовать заработанное в активный период. Посему сейчас они особенно добрые, отзывчивые и внимательные. Рады каждому, кто готов платить немедленно. И аккуратно склоняют к этому колеблющихся. Влияние риэлтеров порождает определенный элемент легкой паники, который, сливаясь с объективным ажиотажем, и формирует летний бум на вторичное жилье. Первичное же колебаниям спроса не подвержено, так как для его покупателей ничего не поменяется ни в плане оценки, ни относительно безналичных платежей. Они и сейчас безналичные. Официально...
