Квартирный вопрос

Квартиры в столице будут дорожать, пока на них будет спрос. Это аксиома. А спрос на них будет всегда! Это тоже аксиома. Означает ли сие, что прогнозируемый обвал цен – миф?
Застройщики и риэлторы - сплошь белые и пушистые...
Необходимый минимум для человека известен: кусок хлеба, глоток воды и крыша над головой. По сегодняшним меркам третья составляющая – роскошь. Так называемым социальным жильем в Киеве не очень-то разбрасываются: очередников – 140 тысяч, а в год мэрия может нынче облагодетельствовать тысячи две… Ну еще какое-то малое количество семей врачей, учителей, библиотекарей, томящихся в квартирной очереди, получат полубесплатное жилье: 50% их стоимости компенсирует из бюджета, за остальные 50 заплатят сами будущие новоселы. Все это – капля в море…
А приобрести квартиру далеко не каждому по силам и средствам (хотя стремиться к этому сама жизнь заставляет). Цены растут. В этом году стоимость жилья ежемесячно «подскакивала» на 3-9 %. У неискушенного обывателя сразу рождаются подозрения: риэлторы или застройщики сами массово скупают земельные участки и придерживают их, создавая таким образом дефицит стройплощадок. Недостаток предложения провоцирует повышенный спрос, отсюда – дороговизна. А чем дороже недвижимость, тем выше процент от сделки.
Однако, агенты по недвижимости парируют: дескать, мы потеряем клиента, если сразу не разместим рекламу о продаже его объекта.
– Как риэлтор, я могу придержать квартиру только в том случае, если сам ее куплю, – говорит директор киевского агентства недвижимости компании «Самсон» Анатолий Бастюченко. – Но представьте, сколько у специалиста должно быть квартир, чтобы влиять на рынок! Вообще, намного проще работать на спокойном рынке, чем на «бурном». Например, клиент может сорвать сделку на полпути, если вдруг узнает, что согласился продать квартиру по $1800 за кв. м, а сосед сторговался за $2000.
Версия о том, что сам застройщик «консервирует» жилье - тоже маловероятна, считает руководитель одного из филиалов агентства недвижимости «Благовест» Галина Мельникова.
– Кто бы ни финансировал строительство, в любом случае, он заинтересован в быстром обороте денег, – объясняет свою точку зрения эксперт. – Задача номер один: получить доход и пустить его дальше – на возведение следующего дома. Чтобы у самих себя покупать недвижимость и удерживать ее, надо иметь очень «длинные деньги» и желательно в большом количестве. Думаю, на сегодняшний день таких средств не имеет никто, даже банки с иностранным капиталом.
Но подозрения у обывателя все равно закрадываются: а почему это в новых домах даже по вечерам в окнах еще долго не горит свет? По мнению Галины Мельниковой, въезжают быстро только те новоселы, которые не имели собственного крова. Большинство же, приобретая квартиру, ремонтирует ее или, еще вариант, решают вопросы с продажей предыдущего жилья. Хотя есть, конечно, люди, действительно «хранящие» средства в недвижимости. Но таковых отнюдь не 50-70%, как предполагают, а намного-намного меньше.
Регион, стройся!
Так в чем же все-таки причина стремительного взлета цен? Неужели все в том же неудержимом спросе на столичное жилье? Давайте поразмыслим.
Сведущие люди уверены: поползут вниз цены только тогда, когда начнут развиваться регионы, когда жители других городов смогут прилагать свои силы, знания и получать достойное вознаграждение у себя на малой родине – так, во всяком случае, считает директор департамента аналитики и развития консалтинговой компании «Самсон» Павел Ткач. Тогда же произойдет и отток из Киева приезжих.
Сейчас Киев, можно уверенно сказать, работает на всю Украину. Количество сделок по сравнению с прошлым годом, по информации агентства “Благовест”, уже сейчас увеличилось в среднем на 16-18% и такая тенденция может сохраниться до конца года. Официальная статистика гласит: за год в Украине будет возведено приблизительно три миллиона квадратных метров жилья, почти половина – в столице.
«И бесполезно возмущаться, что в убитой «хрущевке» квадратный метр стоит полторы тысячи долларов, ведь покупается не крыша над головой, а место в столице», – комментирует Павел Ткач.
По мнению же Галины Мельниковой, приезжие из регионов – лишь одна из составляющих, которые влияют на рост цен. Коллегу поддерживает директор Подольского филиала «Благовеста» Светлана Карпова: «Ситуация на рынке во многом будет зависеть от общеэкономической ситуации в стране, в особенности в банковской сфере».
Оно и понятно, ведь сегодня недвижимость – самый ликвидный способ сохранить капитал. Кроме того, количество нового жилья нынче не может удовлетворить существующий спрос. В основе своей именно эти два фактора наиболее ощутимо влияют на рыночную ситуацию.
Эксперты полагают: чтобы несколько нивелировать цены, количество предложений должно увеличится хотя бы вдвое.
Впрочем, рост цен уже начал замедляться. Если на протяжении года в среднем он составлял от 3 до 9% ежемесячно, то сейчас замер на отметке 3%. То есть, заметна стабилизация.
Что касается резкого обвала, о котором сейчас так много говорят, то, по мнению экспертов, таковой вряд ли случится: если мы и станем наблюдать падение цен, то этот процесс будет плавным и спокойным. Постепенное снижение стоимости жилья столица уже переживала – с 1998 года вплоть до 2001-го. То есть, на протяжении трех лет. Такого, чтобы вчера квартира стоила 100 тысяч, а сегодня проснулись – а она 70 тысяч, нее замечалось.
В первую очередь заметно подешевеют «гостинки» и «хрущевки» - благодаря увеличению темпов строительства так называемого социального жилья. Кстати, в сентябре наиболее востребованными оставались малогабаритки: их доля от общего количества сделок составила 65-70%.
Богатые тоже плачут. От …рассрочки
Наиболее востребованными в сентябре оставалось малогабаритное жилье, доля которого от общего количества сделок составила 65-70%. Аналитики считают, что до конца года тенденция к удорожанию жилья может сохраниться, однако темпы будут незначительны. По данным издания, темпы роста стоимости недвижимости по сравнению с летним периодом сократились в 1,5 – 2 раза.
Интересно, что в этом году не наблюдалось ожидаемого сезонного летнего затишья. Все три месяца был стабильный спрос на квартиры.
Все меньше, оказывается, у нас состоятельных людей, способных расплатиться за приобретение жилья сразу. Зато в моду входит ипотека – своеобразный вид рассрочки эдак лет на 20. Правда, банкиры утверждают: клиенты только-только начинают привыкать к жизни в долг, в основном же стремятся как можно скорее выплатить заем, что невыгодно кредиторам.
Но как бы там ни было, за последний год количество кредитных сделок увеличилось раза в два: если в конце 2004-го доля покупки жилья таким способом составляла около 15% от общего числа сделок, то к осени 2005-го – уже 30%. Поэтому риэлторские компании сейчас предоставляют услуги для клиентов, желающих воспользоваться ипотекой. Консультируют о системе работы крупных банков, рассказывают о разных программах, сопровождают в сам банк. И все эти услуги, по данным госпожи Мельниковой, входят в стандартную оплату всех услуг, которая составляет 5% от стоимости объекта недвижимости.
Кстати, сейчас разрабатывается программа полного обслуживания по кредитованию, чтобы клиент не тратил время на бюрократическую волокиту и не простаивал часами в очередях. Ему останется лишь одобрить квартиру и потом один раз посетить банк - для проверки и подписания документов. Но пока по этой методике работает немного агентств.
Покупательская азбука для «чайников»
Большинство специалистов рекомендуют приобретать жилье на вторичном рынке, который имеет меньше рисков, чем первичный.
Во-первых, вот она - квартира, ее можно пощупать. А заодно хорошенько порасспросить о будущих соседях, даже приглядеться к ним…
Во-вторых, разработаны и апробированы технологии проверки информации о предыдущих владельцах. Прописку, как и подлинность паспорта участника сделки можно проверить в ЖЭКе, где есть данные даже на временно выписанных, например, в армию. Правда, и тут не без мошенничества: например, сделку оформляют по чужому паспорту, в который вклеивается другая фотография. А потом вдруг появляется настоящий хозяин…
На первичном рынке «подводных камней» значительно больше. Поэтому главное - доверять стоит титанам новостроек, которые за много лет себя хорошо зарекомендовали.
Следует также знать, что в процессе строительства задействованы четыре активных участника, о которых можно собрать информацию (она есть даже в Интернете).
Первый – это инвестор, который должен иметь деньги.
Второй – застройщик, действующий от имени инвестора (иногда это два в одном), и достаточно несложно отследить судьбу его проектов.
Третий – подрядчик, то есть, непосредственно задействованная в работе строительная компания. Поинтересоваться ее успехами несложно, поскольку серьезных структур не так много.
И четвертый – это кредитор, имидж которого говорит о степени надежности проекта. Если это известный серьезный банк – риски значительно снижаются.
Кстати, покупать квартиру. советуют искушенные люди, в новом доме лучше тогда, когда уже есть второй этаж. С котлована, конечно, дешевле, но менее надежно. За примером далеко ходить не надо: известный дом на улице Грушевского, 9-а выгнан почти полностью, но как был проблемным, так и остался.
Еще один момент. Если вы – сознательный гражданин своей стремящейся в Европу державы, то, исключив все риски, все же вкладывайте деньги в первичный рынок. Ведь инвестор, как бы вы к нему не относились, способствует развитию нашей экономики.
.Галина Гаевская