"Квартирный вопрос"

Приобретение квартиры с отсрочкой заселения. Такой способ может быть удобен для тех, кто живет в приемлемой для себя квартире, обладает определенной суммой и хочет позаботиться о жилплощади на будущее - для детей, например. Сейчас несложно приобрести квартиру у одинокого пенсионера примерно за половину или треть ее рыночной стоимости (в зависимости от возраста владельца). Заключив договор пожизненного содержания бывшего владельца и безвозмездного пожизненного пользования бывшим владельцем теперь уже вашей квартирой, вы оформляете квартиру в свою собственность. После этого - спокойно ожидаете, когда квартира освободится, или, говоря циничным языком одного из диспетчеров компании, занимающейся продажей подобных квартир: "пока бабка не помрет". Или не очень спокойно - все это время вы оплачиваете коммунальные услуги и выплачиваете ежемесячную "ренту" - содержание жильцу квартиры. В совокупности эти платежи редко превышают сто у.е. в месяц (для однокомнатной квартиры без учета индексации в связи с инфляцией). Но если вы по каким-то причинам не сможете своевременно выплачивать содержание "пенсионеру" - он сможет в суде расторгнуть договор… Или, если вдруг бывший хозяин (хозяйка) квартиры умрет не совсем своей смертью - упадет с лестницы, при невыясненных обстоятельствах попадет под машину или, не дай бог, выпадет с балкона, угадайте - кто будет подозреваемым №1?! Угадали. А ведь есть еще наследники, которые могут не согласиться с уходом квартиры в чужие руки. Конечно, в суде им вряд ли удастся опротестовать ваше право на квартиру, но "кровушки попьют". Так что нужна ли вам такая схема приобретения жилплощади - вопрос вопросов.

Банковский ипотечный кредит. Для России это пока еще "экзотическое блюдо" - не так много людей могут его себе позволить и, что немаловажно, суметь получить. Сама процедура получения ипотечного кредита выглядит следующим образом: вы, имея не менее 30% от стоимости выбранной вами квартиры, обращаетесь в банк, и вам вручают список документов, необходимых для получения кредита. Один из самых "неприятных" - справка о доходах. Сколько вы получаете по официальной ведомости? Необлагаемый налогом минимум? Тогда в большинстве банков с вами и разговаривать не станут. А в тех, которых станут, попросят справку о "серой" зарплате, обещая, что она не попадет в налоговые органы. Ваш начальник поставит свою подпись и печать под документом, официально подтверждающим, что он обманывает государство?..

 

Предположим, у вас "белая" зарплата, позволяющая получить кредит. В большинстве случаев потребуются двое поручителей, гарантирующих своей зарплатой вашу платежеспособность. Вы их нашли, прошли процедуру андеррайтинга (проверки платежеспособности клиента), и можете получать кредит и покупать квартиру. Вот только… хозяин квартиры не стал ждать трех-пяти недель, которые ушли на оформление всех документов, и продал ее другому человеку. А поскольку кредит был целевой - на покупку именно этой квартиры - то можно начинать все сначала…

 

Как бы там ни было, квартиру вы приобрели, оформили на нее закладную банку - а как вы хотели? - и добросовестно выплачиваете долг. Но по каким-то причинам вы не смогли продолжить выплату задолженности по кредиту. В таком случае ваша квартира продается с торгов, и деньги (за вычетом суммы долга банку) возвращаются вам. Говорят, что вы все равно будете в выигрыше, ведь цены на недвижимость растут день ото дня, но… Банк будет заинтересован в продаже квартиры как можно быстрее - за любую цену, покрывающую вашу задолженность. Поэтому о продаже квартиры за рыночную стоимость речи даже и не идет, и не факт, что вы получите хоть что-либо из тех денег, которые вложили в квартиру.

 

Теперь о цене обслуживания денег. На сегодняшний день кредиты выдаются разными банками под 11-17% годовых в валюте и 15-18% в рублях. Оформление кредита стоит в среднем 3% от его суммы. Обязательное страхование составит в среднем 1,5% суммы кредита в год. Плюс услуги оценочной компании… Так что, взяв кредит на десять лет, вы выплатите немногим более двух сумм кредита.

 

Приобретение жилья по накопительно-ипотечной программе в системе жилищно-строительных кооперативов. В России такая схема приобретения жилья появилась в 2000 году. Принцип работы такой схемы достаточно прост - вы вступаете в кооператив и начинаете накапливать на своем счету определенную сумму, равную, в зависимости от тарифа, который вы себе выбрали, тридцати, пятидесяти или более процентов стоимости вашей будущей квартиры. После этого, в порядке очереди, вы попадаете в "сектор подбора" - то есть вам оказывается финансовая поддержка, и вы выбираете себе квартиру. Финансовую поддержку оказывают ваши же товарищи по кооперативу, наподобие кассы взаимопомощи, поэтому ее называют взаимной. Вы вселяетесь в купленную для вас квартиру и в течение определенного вами времени (до 20 лет) рассчитываетесь с кооперативом и живете дальше в своей квартире. Для охраны прав и интересов всех членов кооператива квартира оформляется в собственность ЖСК, и по выплате вами 100% стоимости квартиры, согласно п.4 ст.218 ГК РФ, вы автоматически становитесь собственником квартиры. Все время, пока вы рассчитываетесь с кооперативом, вы проживаете в ней по договору безвозмездного пользования. Если же, уже проживая в квартире, вы по каким-то причинам не можете продолжать выплачивать задолженность ЖСК, то вам будет предоставлена жилплощадь на уже выплаченную вами сумму.

 

Кстати, такая "маленькая" неприятность, как покупка квартиры с невыясненным прошлым, вам не грозит. Даже если выяснится, что до продажи в квартире проживал товарищ, находящийся в местах не столь отдаленных, или при ее продаже были нарушены интересы несовершеннолетних, ранее там прописанных, и встанет вопрос о выделении им жилплощади, вас это не побеспокоит. Ведь квартира приобретается в собственность ЖСК, так что решать все эти вопросы придется юристу ЖСК. В этом плане схема ЖСК является самой надежной защитой от невыясненного прошлого квартиры и возможных неприятностей, с этим связанных.

 

Строительный кредит. Этот вид кредита, как и следует из его названия, предоставляется только для новостроек. Чаще всего его могут предоставить организации-застройщики на относительно небольшой срок - как правило, до приемки дома госкомиссией. Поскольку сроки кредитования небольшие, строители предпочитают проценты считать помесячно - в среднем 2% в месяц, или, говоря другими словами - 24% годовых. Кроме того, застройщики могут переадресовать вас к банкам, с которыми они работают, или в систему ЖСК. В таком случае условия будут аналогичны вышеуказанным для ипотеки и ЖСК, то есть это будет уже не строительный кредит, а один из двух описанных выше способов приобретения жилья "за полцены".

 

Помните? Естественные потребности человека - пища, одежда и жилище. Хотелось бы, чтобы все мы смогли приобрести себе достойное жилище, пусть не сразу. Или построить. Воспользовавшись одним из вышеописанных предложений. Так что выбирайте подходящее - и счастливого новоселья!