Мастер-класс для девелопера

Участники:

 

Виталий БОЙКО (В. Б.), заместитель генерального директора консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия»

 

Людмила ГУРАЛЬ (Л. Г.), начальник отдела маркетинга FIM Group

 

Сергей КАРАМНОВ, (C. К.), президент компании Real Estate Solutions:

 

Максим НОЖЕНКО (М. Н.), руководитель проектов компании «XXI Век»

 

Максим ОРЛОВ (М. О.), начальник отдела менеджмента и бизнес-планирования Института инвестиционной стратегии регионального развития

 

Игорь ЦАЛЕНЧУК (И. Ц.), директор VOK Development

 

Ольга ЮДИНА (О. Ю.), начальник отдела маркетинга компании Astera

 

Основной целью любого бизнес-проекта является получение прибыли. При этом на рынке коммерческой недвижимости о доходах можно говорить лишь тогда, когда проект прошел «точку окупаемости», то есть средства, вложенные в создание объекта недвижимости, вернулись в виде прибыли от его эксплуатации. Прогнозы по поводу того, когда же должен наступить этот благословенный день, обычно закладываются в бизнес-план проекта – документ, который готовится еще до того, как на месте будущего источника доходов заливают фундамент. Современные методики составления бизнес-планов, рассказали специалисты, принявшие участие в очередном «круглом столе» редакции «КН», позволяют вычислить временной интервал от начала работы объекта недвижимости до его «точки окупаемости» с точностью до одного месяца.

 

От бизнес - идеи до строительной сметы

 

– Какие этапы реализации проекта обычно предшествуют разработке бизнес-плана?

 

М. Н.: – Прежде чем начинать работу над бизнес-планом, следует найти ответы на три основных вопроса:

 

   что будем создавать, строить, развивать? (Для этого нужно формализовать имеющиеся идеи, соотнести их с основным видением компании относительно вида недвижимости, формата проекта, задать объемы финансирования, разработать схему управления ресурсами)

 

   как создавать? (Определить ограничения в юридическом и техническом аспектах, которые существенно влияют на реализацию проекта)

 

   какова целесообразность нового проекта? (Вывести укрупненные финансовые показатели cash to cash и ориентировочные сроки окупаемости проекта).

 

И. Ц.: – Разработка бизнес-плана проекта необходима его инициатору как для определения сильных и слабых сторон проекта, так и для предоставления исчерпывающей информации для потенциального кредитора при необходимости привлечения дополнительного финансирования.

 

Основными этапами, предшествующими разработке детального бизнес-плана для проекта в сфере коммерческой недвижимости, являются:

 

   выбор и оценка участка под застройку;

 

   первоначальная оценка его инвестиционной привлекательности;

 

   рекомендации по созданию определенного вида недвижимости;

 

   проведение комплексного маркетингового исследования;

 

   написание концепции планируемого объекта недвижимости.

 

Результаты этого анализ лягут в основу бизнес-плана и, частично, будут являться его составной частью.

 

С. К.: – До разработки бизнес-плана проекта коммерческой недвижимости необходимо обратить особое внимание на следующие этапы:

 

   оформление прав на землю

 

   проведение локального анализа, маркетинговых исследований макро- и микросреды объекта

 

   исследование уровня конкуренции

 

   определение арендных ставок и стоимости продажи объектов-аналогов (если таковые существуют на данный момент).

 

В. Б.: – Традиционно под бизнес-планом понимают экономическую и финансовую часть проекта. Поэтому на первоначальном этапе создания проекта создается концепция проекта, которая является, по сути, расширенным бизнес-планом и позволяет максимально доходчиво объяснить все аспекты реализации девелоперского проекта всем его участникам. Концепция проекта включает в себя маркетинговое обоснование, формулирование идеи, архитектурную составляющую и экономическое обоснование.

 

Маркетинговые исследования необходимы для того, чтобы обосновать цифры, которые будут применяться в бизнес-плане, их реалистичность и правильность. Результаты маркетинговых исследований позволяют концептологам сформулировать на их основе главную идею проекта, т. е. выявить его особенности, позволяющие ему быть или проданным по максимальной цене, или сданным по оптимальной цене на длительный период. Таким образом, уже на этапе разработки концепции проекта закладываются его конкурентные преимущества.

 

Следующая стадия – формулирование идеи на основании данных маркетинговых исследований: определяется тип, классность или формат объекта, его площадь и объемы, количество и размер площадей, позиционирование, «якоря» и мн. др. Третья часть концепции – архитектурно-планировочное решение, которое включает планировку участка, объемно-планировочные решения, разработку эскиза фасада здания, благоустройство окружающей территории и пр. По окончанию этих работ появляется виртуальный объект, служащий консультанту материалом для тестирования концепции и составления «экономики» проекта, что является завершающей частью разработки концепции.

 

В результате экономического обоснования выясняются все возможные риски, пишется предварительная смета затрат на строительство, определяются доходы и расходы, сроки окупаемости, погашения кредита и т. д. После этого концепция выносится на суд заказчика и, если она его устраивает, наступает следующая стадия реализации проекта.

 

Л. Г.: – Сегодня никто уже не оспаривает правило, что до начала реализации нового проекта необходимо разработать его концепцию. Ведь участникам рынка известно достаточно примеров, когда некоторые компании вкладывали средства в чрезмерно дорогие и неперспективные проекты.

 

Концепция представляет собой техническую часть бизнес-плана. Именно ее появление должно предшествовать разработке предварительного бизнес-плана. В процессе разработки концепции проектировщик прорабатывает различные варианты объекта строительства, из которых потом выбирается оптимальный вариант с точки зрения экономики и развития бизнеса в перспективе. После определения концепции девелопер собирает подробные исходные данные для проектирования, параллельно проводя проектные работы, – это позволяет сократить жизненный цикл проекта. На основании разработанной документации строится основной бизнес-план проекта.

 

О. Ю.: – Девелопмент объекта недвижимости обычно проходит две стадии своей реализации: девелоперскую (от бизнес-идеи до окончания строительства) и инвестиционную («работа» объекта на рынке). Особое значение для успеха проекта имеют начальные этапы его жизненного цикла. То есть – бизнес-идея, приобретение земли, концепция и бизнес-план. Даже небольшая ошибка, допущенная на данном этапе, в дальнейшем может обернуться огромными убытками, связанными с реконцепцией, перестройкой здания или изменением прав собственности.

 

Девелопмент любого объекта недвижимости начинается с формирования бизнес-идеи, то есть определения индивидуальных особенностей будущего объекта, выделяющих его на фоне конкурентных проектов. Для этого инвестор должен получить ответы на два основных вопроса: какие цели он преследует и почему он предпочел рынок коммерческой недвижимости? Тщательное маркетинговое исследование рынка недвижимости, его возможностей и угроз, существующего уровня доходности, тенденций развития и факторов, оказывающих на него влияние, позволяет получить требуемую для этого информацию.

 

Далее, исходя из бизнес-идеи, начинается поиск объекта инвестирования и приобретение прав на него. После этого перед девелоперами возникает вопрос: что конкретно должен построить собственник на данном месте, чтобы обеспечить максимальную отдачу на вложенный капитал и не нарушить градостроительные нормы, ограничения и предпочтения? Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования данного объекта происходит в процессе создания его концепции. По итогам концепции инвестору предлагается сравнительный анализ всех приемлемых вариантов будущего объекта, на основе которого выбирается наиболее оптимальный.

 

Разработка бизнес-плана завершает этап создания концепции. Этот документ – главный для инвестора. В нем описано что, где и в какие сроки необходимо построить, какой объем инвестиций необходим, и каких показателей доходности и прибыльности можно добиться. На основе бизнес-плана формируются текущие бюджеты, открывающие финансирование проектно-строительного процесса.

 

М. О.: – Мы всегда рекомендуем клиентам перед проведением работ по составлению бизнес-плана выполнить экспресс-анализ нескольких бизнес-идей и провести предынвестиционное исследование. Это позволит избежать такой ситуации, когда уже в процессе бизнес-планирования, после того, как потрачены время и ресурсы заказчика, появляется информация о существенных преградах на пути реализации проекта или более выгодных направлениях вложения средств.

 

Обойдемся без «Фанастики»

 

– Какие данные необходимо собрать для подготовки «реалистичного» бизнес-плана для проекта в сфере недвижимости? Опишите структуру, которую, по вашему мнению, должен иметь такой документ?

 

М. Н.: – «Реалистичность» бизнес-плана может гарантировать прежде всего «реалистичность» исходных данных, которые могут быть включены в такой документ, как «Паспорт объекта». Он состоит из:

 

1) юридически-правового блока:

 

   существующие документы на землю (объект): договор аренды, акт на право собственности, решение об отводе земельного участка

 

   целевое назначение земельного участка

 

   наличие исковых претензий на право пользования (собственности).

 

2) технического блока:

 

   наличие инженерных сетей

 

   существующее градостроительное окружение

 

   наличие ограничений в связи с расположением смежных объектов (инсоляция, санитарные, защитные и охранные зоны)

 

   фотофиксация, графические схемы.

 

3) социально-общественного блока:

 

   вероятность возникновения общественного резонанса в связи с реализацией проекта.

 

С. К.: – Для подготовки «реалистичного» бизнес-плана для проекта в сфере недвижимости необходимо обладать следующей информацией:

 

   оценка отрасли инвестирования (годовые сведенные технико-экономические показатели, статистические показатели)

 

   анализ рынка (данные исследования рынка торговой, офисной, развлекательной недвижимости, включая информацию, полученную во время проведения анкетирования)

 

   анализ конкурентов (годовые сведенные технико-экономические показатели предприятий тех сфер, в которые входят конкуренты; статистические показатели, подготовленные органами статистики; сводки журнальных и газетных статей)

 

   маркетинг (выводы маркетинговых исследований)

 

   план и структура производства (схемы производственных потоков, балансы производственных мощностей, информация о технологическом оборудовании)

 

   организационный план и управление (организационная схема управления предприятием; план организации труда и заработной платы, план расстановки кадров)

 

   оценка рисков (рассмотрение так называемых проектных рисков (проектный риск – это совокупность рисков, которые предусматривают угрозу экономической эффективности проекта, что выражается в негативном влиянии на потоки денежных средств). В сфере недвижимости одними из «острых» рисков являются сбытовые и финансовые риски: недозагруженность сдаваемых площадей и недополучение арендных платежей)

 

   финансовый план и стратегия финансирования инвестиционного проекта (расчет объема денежных потоков, баланс предприятия, расчеты себестоимости, расчет прибыли и его распределение).

 

На наш взгляд, оптимальный бизнес-план должен иметь такую структуру:

 

1. ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА

 

2. ОПИСАНИЕ УСЛУГ

 

3. Анализ СУЩЕСТВУЮЩЕГО РЫНКА. АНАЛИЗ КОНКУРЕНТОВ

 

4. План маркетинга

 

4.1. ОСНОВНЫЕ ПОТРЕБИТЕЛИ

 

4.2. ХАРАКТЕРИСТИКА СБЫТОВОЙ ПОЛИТИКИ

 

4.3. ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ

 

4.4. Прогноз объемов сдачи площадей в аренду и доходов по проекту

 

5. План и структура производства

 

5.1. План персонала (штатное расписание)

 

5.2. НАЛОГОВОЕ ОКРУЖЕНИЕ ПРОЕКТА

 

5.3. Здания и сооружения, объемно-планировочные решения

 

5.4. Переменные (прямые) затраты по проекту

 

5.5. Постоянные затраты

 

5.6. Себестоимость услуг

 

6. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН и управление проектом

 

6.1. Анализ сильных и слабых сторон проекта

 

6.2. План-график реализации проекта

 

6.3. Бюджет реализации проекта

 

7. Анализ рисков

 

8. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА

 

9. Оценка эффективности проекта

 

Приложения

 

И. Ц.: – Для подготовки «реалистичного» бизнес-плана проекта в сфере недвижимости нужно провести ряд мероприятий с целью получения необходимых данных:

 

1) анализ рынка

 

   потенциал рынка и тенденции его развития (критические факторы успеха, слабые стороны (внутренние), рыночные возможности, рыночные угрозы, структура и размер целевого рынка, рыночные тренды, перспективы развития)

 

   анализ конкуренции на рынке (основные игроки рынка (операторы), параметры конкурирующих объектов, ценовая политика (по типам и форматам недвижимости), перспективные направления)

 

2) локальный анализ месторасположения

 

   транспортная и пешеходная доступность

 

   жилая недвижимость

 

   коммерческая недвижимость

 

   сфера общественного питания

 

   сфера услуг

 

   муниципальная сфера

 

   офисная недвижимость

 

   SWOT анализ места расположения.

 

3) проведение маркетингового исследования (при необходимости)

 

   анализ потребительских предпочтений

 

   формирование портрета потребителя.

 

Бизнес-план инвестиционного проекта должен иметь следующую структуру и включать в себя такую информацию:

 

1. Общая часть

 

1.1. Резюме проекта

 

2. Маркетинговая часть

 

2.1. Анализ рынка

 

2.2. Локальный анализ месторасположения

 

2.3. Позиционирование, обоснование выбора

 

3. Операционная деятельность

 

3.1. Проектные и строительные работы, стоимость

 

3.2. Управление на этапе строительства

 

3.3. График реализации проекта

 

3.4. Риски и доходность инвесторов

 

4. Финансовая часть

 

4.1. Паспорт проекта

 

4.2. Прогноз прибылей и убытков по проекту

 

4.3. Прогноз движения денежных средств по проекту

 

4.4. Основные показатели экономической эффективности проекта

 

5. Рекомендации и выводы

 

О. Ю.: – Бизнес-план обычно содержит в себе следующие разделы:

 

   описание инвестиционного проекта (суть проекта, объем инвестиций, основные инвестиционные показатели);

 

   маркетинговые исследования (выводы по анализу месторасположения объекта, конкурентной среды, целевых потребителей и конкурентные преимущества проекта)

 

   инвестиционная деятельность (этапы и график освоения инвестиций)

 

   операционная деятельность

 

   источники финансирования

 

   основные риски и способы их снижения

 

   расчет прогнозируемых денежных потоков.

 

Бизнес-план разрабатывается усилиями финансового аналитика и маркетологов-консультантов. При его подготовке применяются следующие методы исследования:

 

1. Сбор и анализ вторичной информации

 

2. Экспертные опросы

 

3. Телефонные опросы

 

4. Наблюдение

 

5. Инвентаризация.

 

Работа по разработке бизнес-плана для объекта недвижимости ведется в тесном сотрудничестве с заказчиком. Для работы над бизнес-планом заказчик обычно предоставляет исполнителю следующие документы:

 

   ситуационный и генеральный планы объекта

 

   информацию по подключению к наружным коммуникациям (выделенные мощности, стоимость подключения)

 

   поэтажные планировки в электронном виде (при наличии)

 

   любая дополнительная информация по проекту, которую необходимо учесть при проведении работ.

 

М. О.: – Бизнес-планы в сфере недвижимости имеют одну специфическую черту – большой удельный вес «земельного вопроса». Оценке земельного участка, процедуре смены целевого назначения, вопросам согласования изменений и проектов должно уделяться максимальное внимание. Именно на этапе бизнес-планирования определяются основные риски, связанные с тем или иным земельным участком, и разрабатываются мероприятия по их минимизации. Соответственно в структуре бизнес-плана, помимо основных разделов (анализа рынка, организационного, производственного и финансового планов) оценка земельного участка и анализ рисков занимают сравнительно большую часть.

 

Нюансы которые стоит учитывать

 

– Чем отличаются методики бизнес-планирования проектов в сфере офисной, торговой, логистической, гостиничной недвижимости? Какие характерные особенности, присущие бизнес-процессам на основе упомянутых видов коммерческой недвижимости, стоит учитывать в первую очередь?

 

С. К.: – При составлении финансовой части бизнес-плана проекта учитывают, естественно, расходы и доходы данного проекта. Методика оценки, используемая в расчетах, соответствует принципам бюджетного подхода. В соответствии с принципами бюджетного подхода горизонт исследования (срок жизни проекта) разбивается на временные интервалы (интервалы планирования), каждый из которых рассматривается с точки зрения притоков и оттоков денежных средств. На основании потоков денежных средств определяются основные показатели эффективности и финансовой состоятельности проекта. В расходной части крупнейшим показателем является строительство самого объекта. В доходной части – валовый сбор от аренды сдаваемых площадей.

 

При расчете финансовых расходов можно учитывать приблизительно одинаковую стоимость строительства офисной и гостиничной недвижимости, а также торговой и логистической недвижимости.

 

При расчете доходной части необходимо принять во внимание особенности получения дохода для каждого из видов недвижимости:

 

   Для офисной недвижимости составляющей частью дохода является арендная ставка за 1 м2 сдаваемой площади

 

   При работе с гостиничной недвижимостью основной долей дохода становится стоимость суточной аренды гостиничного номера

 

   В торговой недвижимости основная составляющая – уникальная арендная ставка, зависящая от типа товара/услуги

 

   В логистической недвижимости основным, приносящим доход, фактором, является стоимость одного складо-места.

 

   Кроме этого, в торговой, офисной и гостиничной недвижимости необходимо учитывать наличие развлекательных центров и площадок.

 

В. Б.: – Методика, которая применяется для торговой недвижимости, отличается тем, что подсчет доходной части зависит не только от размеров площадей, но и от товарных групп, от месторасположения в торговом центре, поэтому прогноз доходной части сводится к определению товарных групп и потенциальных брендов, которые могли бы быть здесь расположены. При создании проекта в сфере офисной недвижимости – все намного проще.

 

М. Н.: – Существенных отличий в бизнес-планировании проектов в части основных этапов развития нет, но существуют характерные различия как в организационно-планировочных решениях, так и в особенностях эксплуатации и управлении объектами. Так в сфере офисной недвижимости для начала определяется класс создаваемого объекта на базе общепринятой классификации (А, В, С). В торговой недвижимости в первую очередь необходимо определить формат торговых площадей с учетом технических условий потенциальных арендаторов. В сфере гостиничной и логистической недвижимости важным моментом является выбор потенциальных операторов объекта недвижимости.

 

И. Ц.: – Сама методика бизнес-планирования в сфере различных видов недвижимости практически ничем не отличается. Однако для каждого вида недвижимости необходимо учитывать характерные особенности, которые присущи только ему: структура спроса/предложения, конкуренция, тенденции, стоимость, сроки окупаемости, специфика эксплуатации и т. д.

 

Л. Г.: – Собственно методика бизнес-планирования не отличается, но из-за того, что в конечном результате мы хотим получить объект офисной, торговой или складской недвижимости, то при бизнес-планировании мы должны учитывать его отличительные особенности. Как пример предлагаем процесс бизнес планирования объекта складской недвижимости.

 

Обычно склад представляет собой здание ангарного типа высотой 6–18 метров. Из-за этого рабочее проектирование складского здания, его строительство и сооружение кажутся простыми. Но внешняя простота процесса создания склада обманчива.

 

Все, конечно же, начинается с разработки концепции – для чего проводим анализ всех факторов, влияющих на процесс создания склада. На основании концепции прорабатывается предварительный бизнес-план складского комплекса, который требует расчета капитальных и эксплуатационных затрат, определения размеров доходной части бюджета склада, составления плана инвестиций, оценки периода окупаемости. Но для расчета хотя бы только затратных статей бюджета необходимо знание размеров и стоимости здания склада, количества оборудования по типам и цен на это оборудование, количества персонала, сменность работы склада, потребность в ресурсах (электроэнергия, вода и пр.). На первоначальном этапе, каковым является создание предварительного бизнес-плана логистического комплекса, этих данных нет, и взять их неоткуда – особенно, если компания-девелопер на рынке складской недвижимости ранее не работала и опыта не имеет. Как нам кажется, именно этим можно объяснить ситуацию, что которая сложилась на рынке складской недвижимости Украины – много pr-заявок о проекте, которые только сотрясают рынок, и так мало введенных в эксплуатацию объектов.

 

Следующая стадия нашего проекта после разработки концепции и предварительного бизнес плана – это так называемая «стадия «П». Мы обращаемся к архитектурно-проектной организации для разработки проекта склада. Для этого составляем задание на проектирование, в котором описываем типы и характеристики товарных групп, технологию обработки грузопотоков, требования к обслуживанию транспортных потоков, желательную планировку склада, перечень складской и подъемно-погрузочной техники, штатное расписание персонала, требования по ресурсам, расположение специальной компьютерной техники и многое другое. Проектировщикам понадобится предоставить эскизно-технологический проект склада, в котором учитываются:

 

   вид бизнеса владельцев объекта (комплекс строиться для собственных нужд заказчика или для оказания логистических услуг)

 

   типы товаров

 

   интенсивность потока товаров

 

   типы используемого транспорта

 

   размерность и форма участка под строительство (или реконструкцию)

 

   инфраструктура участка (наличие эл. энергии, воды, канализации)

 

   местоположение участка относительно транспортных магистралей

 

   архитектурные ограничения, наличие на участке «ограничивающих» факторов (высоковольтные магистрали, трубопроводы с водой или газом, линии спецсвязи).

 

Пренебрежение учетом этих факторов может привести к весьма печальным последствиям – от неэффективности работы склада до наложения запрета органами местной власти на его строительство и эксплуатацию.

 

Подготовка такой информации дает возможность перейти к разработке окончательного варианта бюджета склада. Бюджет должен содержать в себе полный перечень статей расходов на капитальные вложения, статьи эксплуатационных затрат и расчет денежных потоков минимум на 4–5 лет, начиная с момента первоначальных инвестиций.

 

М. О.: – Исходя из практического опыта нашей организации, реализация проектов в сфере офисной и торговой недвижимости не содержит больших отличий. В первую очередь, это обуславливается одинаковыми предпочтениями заказчиков относительно месторасположения объектов и организации процесса продажи или сдавания в аренду площадей. Не случайно ведь наиболее распространенным проектом является возведение комбинированного торгово-офисного центра.

 

Бизнес-планирование гостиничных комплексов более трудоемкий процесс, поскольку необходимо дополнительно учитывать предпочтения разных групп постояльцев, расстояние до основных транспортных узлов (вокзалов, аэропортов), соблюдение условий «звездности» гостиницы.

 

Бизнес-планирование в логистической сфере больше приближено к промышленному направлению. Помимо типовых разделов бизнес-плана дополнительно определению подлежат технология организации складской деятельности, специальное программное обеспечение, оценка и перспективы развития транспортных потоков.

 

Финансовый круговорот

 

– Каким образом определяется требуемый объем финансовых ресурсов, необходимых для запуска проекта в сфере коммерческой недвижимости? По какой формуле вычисляется срок окупаемости проекта? Какие погрешности допустимы при определении этих ключевых моментов бизнес-планирования?

 

В. Б.: – Финансовые ресурсы можно разделить на несколько частей: затраты до строительства, на строительство и во время строительства.

 

К затратам до строительства можно отнести расходы на получение контроля над землей, на разрешительную документацию и т. д.

 

Затраты на строительство – это непосредственно оплата общестроительных работ.

 

Затраты во время строительства – расходы на содержание девелоперского аппарата, на запуск объекта, его маркетинговое продвижение, брокеридж и т. д. Все это требует больших денег, но о них, к сожалению, многие забывают и не просчитывают заранее.

 

В нашей экономической модели для проекта мы вычисляем два срока окупаемости дисконтированными и недисконтированными потоками. Суть показателя окупаемости – за какой срок чистые денежные потоки погасят инвестиции. Производится он расчетным путем.

 

С. К.: – Инвестиционные затраты проекта складываются из капитальных вложений, направленных на создание самого комплекса, а также средств, необходимых для формирования чистого оборотного капитала проекта. При определении необходимого объема финансовых ресурсов нельзя не учитывать некоторые особенности, связанные со сферой коммерческой недвижимости.

 

Одним из первых показателей затрат является оформление прав на землю. Следующим показателем выступают затраты на этапе проектирования объекта и стадии согласования проектной документации в государственных органах. «Ключевым» моментом затрат становится сметная стоимость строительства самого объекта, и, как следствие, временные и финансовые затраты на этапе строительства (в том числе и затраты на управленческие компании). По окончании строительства обязательным, как правило, является отчисление в городской бюджет.

 

Потребность в оборотном капитале определяется с учетом планируемых периодов оборота основных составляющих текущих активов и текущих пассивов. В дальнейшем (после ввода объекта в эксплуатацию) необходимость в оборотном капитале отпадает, так как затраты будут компенсироваться поступлением от арендаторов.

 

Срок окупаемости инвестиционного проекта — период со дня начала финансирования инвестиционного проекта до дня, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат приобретает положительное значение; срок окупаемости проекта или срок возврата инвестиций показывает, через сколько лет будут возвращены первоначально затраченные средства.

 

Для определения срока окупаемости проекта необходимо сумму капитальных вложений проекта разделить на среднюю сумму денежного потока в сегодняшней стоимости в данном периоде (в случае краткосрочных инвестиций данный период может составлять один месяц, в случае долгосрочных инвестиций – один год).

 

М. Н.: – Для запуска проекта необходимо прежде всего определить объем собственного капитала, на базе которого возможно создать актив, который позволит привлечь внешние финансовые ресурсы. Так для привлечения банковского ресурса необходимо создать актив в размере 30–40% от стоимости проекта.

 

Срок окупаемости проекта наступает в момент погашения инвестиционных затрат и долговых обязательств, в том числе по внешним ресурсам, за счет денежных средств, аккумулируемых внутри проекта.

 

М. О.: – В сфере финансового планирования мы придерживаемся традиционной методики. Потребность в финансовых ресурсах включает в себя средства на покупку земельного участка и возведение строений (основной капитал), а также средства на создание оборотного капитала. Специфика сектора коммерческой недвижимости заключается в том, что соотношение «основной капитал – оборотный капитал» может достигать 95 к 5 при среднем уровне в промышленности, к примеру, 70 к 30. Это связано с тем, что сами по себе затраты на реализацию бизнес-проекта в данной сфере после покупки земельного участка и возведения объекта – минимальны. Основные статьи расходов после начала эксплуатации объекта – реклама и содержание персонала, занимающегося сбытом площадей. Согласитесь, на фоне многомиллионных проектов по строительству тех же офисных центров это совсем незначительные расходы.

 

Срок окупаемости, безусловно, рассчитывается нами на основе дисконтированных показателей, т. е. мы отошли от привычной формулы соотношения объема инвестиций к ежегодной чистой прибыли. Вместо этого используется cash-flow проекта, составив который, можно с точностью до одного месяца определить срок возврата вложенных средств. Кстати, проекты в сфере коммерческой недвижимости часто имеют одни из наименьших сроков окупаемости (2–3 года), особенно, когда на момент начала реализации проекта инвестор уже решил все вопросы, связанные с земельным участком.

 

И. Ц.: – Требуемый объем финансовых ресурсов определяется исходя из совокупности затрат и доходов (в периоде), которые просчитываются специалистами компаний. Допустимые погрешности при определении объема финансирования должны составлять не более 5% (непредвиденные расходы).

 

Основными показателями эффективности проекта является срок окупаемости, чистый денежный поток, а также чистая приведенная стоимость и внутренняя норма рентабельности. Простой срок окупаемости проекта определяется исходя из периода времени возврата всех вложенных финансовых ресурсов, дисконтированный – с учетом коэффициента дисконта (как правило, дисконтированный срок окупаемости больше). Срок окупаемости для разных объектов недвижимости разный и составляет в Украине в среднем 1,5–3 года для жилой недвижимости, 4–7 лет для торговой, 5–8 лет для офисной и 6–10 лет для складской. В зарубежных странах срок окупаемости для проектов коммерческой недвижимости значительно выше.

 

Риски ставим на учет

 

– Какие форс-мажорные обстоятельства следует учитывать при составлении бизнес-плана проекта с долгим сроком окупаемости?

 

М. О.: – Форс-мажор в сфере недвижимости является одним из существенных факторов, влияющих на реализацию проекта, – можно вспомнить и историю с «Элита-Центром», и политическую лихорадку в стране и столице. Такие события сложно предусмотреть, а еще сложнее оценить их влияние на проект. Конечно, наиболее чувствительно к таким факторам – жилое строительство, однако и коммерческая недвижимость подвержена их влиянию. Например, если инвестор не успел решить вопрос с выделением земельного участка или сменой целевого назначения при одной власти в районе или городе, не факт, что с приходом новых чиновников ему удастся сделать это в разумные сроки.

 

И. Ц.: – Важной составляющей бизнес-плана проекта в сфере недвижимости является анализ рисков, так как под воздействием различных факторов возможно отклонение реальных показателей проекта от предполагаемых.

 

В этом случае важно оценить, какой из факторов окажет наиболее сильное влияние на эффективность проекта.

 

Вероятными рисками у проектов с долгим сроком окупаемости являются:

 

   экономические: изменение рыночной ситуации в сторону снижения спроса (снижение деловой активности, снижение доходов населения, появление альтернативных предложений, увеличение предложений конкурентами);

 

   переоценка инвестиционной привлекательности (рост цен на материалы и оборудование, рост инфляции, негативное изменение валютных курсов, рост дисконта);

 

   архитектурно-строительные: ошибки в конструктивных и технологических решениях; непредвиденные затраты на укрепление грунтов и фундаментов;

 

   политические

 

   технические (строительно-монтажные): полное или частичное разрушение объекта строительства (по различным причинам); авария на строительной площадке; форс-мажорные обстоятельства на строительной площадке; нанесение ущерба третьим лицам; ошибки, допущенные при проектировании объекта; другие риски, связанные с подрядными организациями.

 

В. Б.: – Чтобы учесть нежелательные моменты при экономическом планировании, мы делаем анализ рисков, который состоит из оценки основных инвестиционных рисков. К ним можно отнести:

 

   риск снижения доходности, риск упущенной выгоды

 

   риск прямых финансовых потерь и методов, которые необходимо предпринять для недопущения этих рисков

 

   анализ чувствительности NPV (чистого современного значения инвестиций) к изменению основных параметров (стоимости строительства, арендной платы), что помогает инвестору, например, при увеличении стоимости строительства вывести проект к тому же сроку окупаемости, что и планировался.

 

Также при разработке концепции мы обычно учитываем еще ряд немаловажных моментов: «недозагрузка» (коэффициент заполняемости берем не выше 90%); прогнозируем изменение арендной платы, т. е. основываемся на ставках аренды, которые будут реалистичны на момент вывода объекта на рынок, и мн. др.

 

С. К.: – Одним из самых вероятных и опасных для инвестора форс-мажорных обстоятельств можно считать изменение законодательства, влекущее за собой последствия, влияющие на окупаемость проекта.

 

Как поделить росходы?

 

– Какими могут быть формы участия инвестора в реализации бизнес-плана?

 

М. О.: – Формы участия инвестора могут быть достаточно разнообразными – от стопроцентного финансирования проекта до долевого незначительного участия наряду с группой партнеров. Все зависит от масштабов проекта и финансовых возможностей инвестора. Мы предпочитаем сотрудничать с инвестором на партнерских началах и чаще всего выходим на схему «50/50», где вкладом любой из сторон могут быть как денежные средства, так и работы (в том числе по бизнес-планированию), услуги, земельный участок и т. п.

 

О. Ю.: – Учитывая то, что основная цель инвестора – получение прибыли в результате управления объектом либо его сдачи, можно выделить различные стратегии поведения инвестора.

 

Инвестор может вложить собственный капитал и привлечь заемный, чтобы после реконструкции получить доход с помощью работы над объектом управляющей компании. Иной вариант – инвестор, получив права собственности на объект, может затем продать его с наибольшей выгодой для себя. Так или иначе, форма участия инвестора в реализации бизнес-плана зависит от типа самого инвестора.

 

И. Ц.: – Финансирование проектов недвижимости осуществляется либо за счет собственных средств, либо за счет заемных (банки, частные инвесторы, инвестиционные фонды). При отсутствии собственных средств компании, занимающиеся реализацией проектов в сфере недвижимости, часто обращаются к инвесторам с целью получения финансовых ресурсов для реализации совместного проекта. Форма участия инвестора в реализации проекта определяется в каждом случае индивидуально. Как правило, инвестору предлагается либо процент от прибыли, либо же вознаграждение за пользование его деньгами через определенный промежуток времени.

 

В. Б.: – Существует две основные формы участия инвестора в проекте. Первая, и наиболее распространенная – мажоритарий, когда инвестор берет 51% доли в проекте и осуществляет финансирование. Если это иностранный инвестор, то он еще и занимается реализацией проекта, а украинская сторона осуществляет контроль политический и документарный, отвечает за согласовательные вопросы. Если же это украинский инвестор, то он, имея 51% и финансируя проект, только частично принимает участие в его реализации. В этом есть основное отличие иностранных и отечественных инвесторов.

 

Вторая форма – миноритарное участие, когда в проект входят несколько инвесторов, купив по 20% доли, и, тем самым, диверсифицировав риски. В Украине, к сожалению, пока еще данная форма не представлена, хотя участие нескольких инвесторов в проекте является нормальной практикой на Западе.

 

Иcкусство брать взаймы

 

– Какая стратегия работы с кредитными ресурсами дает максимальный эффект при разумном уровне риска?

 

И. Ц.: – Важный показатель эффективности бизнеса – сопоставление характеристик рентабельности его активов и собственного капитала. Эффект «финансового левереджа» является положительным, т. е. отражает интересы владельцев компании, если рентабельность собственного капитала выше рентабельности активов. В противном случае этот эффект будет отрицательным, и как следствие – высокая цена заемных финансовых ресурсов, которые привлечены компанией. Поэтому каждая компания-профессионал стремится к такой стратегии работы с кредитными ресурсами.

 

О. Ю.: – Как правило, привлечение партнеров к финансированию проекта возможно только после того, как завершена подготовка полного пакета документов, разработан детальный бизнес-план и концепция, имеются предварительные договоренности с «якорными» арендаторами, подписаны соглашения с генподрядчиком и подрядчиками на основные виды работ. Выполнение этих и многих других работ необходимо для проведения заседание кредитного комитета, на котором и принимается окончательное решение относительно возможности предоставления кредита. Весь процесс, как отмечают руководители ведущих отечественных банков, занимает 2–4 недели.

 

В условиях текущего развития финансового рынка девелопер может выбрать для себя долговой (кредиты, облигации) или долевой (соинвестирование, акции) формат финансирования. При этом каждый из данных инструментов финансирования имеет как положительные, так и отрицательные стороны.

 

На сегодняшний день банковское кредитование является основным источником внешнего финансирования проектов в сфере недвижимости. Банковский кредит относительно прост в технологии и учитывает конкретные потребности того или иного проекта по сумме и срокам. Однако банк в значительной степени контролирует ход реализации проекта, часто вмешиваясь в управленческие функции девелопера.

 

Более ограниченное вмешательство со стороны в управление проектом возможно при долевом финансировании. Долевое финансирование позволяет получить финансовые ресурсы по меньшей стоимости: стоимость акционерного капитала, как правило, значительно ниже, чем финансовых ресурсов, привлеченных в рамках облигационных и кредитных займов. Однако на практике деньги соинвесторов зачастую оказываются довольно дорогими, что обусловлено необходимостью распределения прибыли между соинвесторами либо предоставления соинвестору в качестве гарантий защиты его интересов значительного пакета акций.

 

Тем не менее, на сегодняшний день применение облигаций и акций для финансирования проектов недвижимости значительно ограничено неразвитостью фондового рынка Украины. Поэтому, большинство девелоперов, не желающие разделять с кем-либо прибыль или не имеющие предложений от достаточно профессиональных партнеров, проявляют все больший интерес к банковским кредитам.

 

С. К.: – На наш взгляд, максимальный эффект при разумном уровне риска дает поэтапное финансирование проекта, при котором поэтапный ввод объекта в эксплуатацию дает реальную возможность направить получаемый доход на реинвестирование денежных средств и поэтапное погашение кредитной линии инвестора.

 

М. О.: – Мы стараемся ориентировать инвестора при привлечении кредитных ресурсов на сотрудничество с аффилированными банковскими структурами. Около 2/3 наших клиентов имеют такую возможность. Это позволяет нам четко заранее определить цену кредитного ресурса и заложить ее расчеты без боязни получить погрешность в дальнейшем. Инвестор, в принципе, сам стремится работать по такой схеме. Исключением может быть ситуация, когда «дочерняя» банковская структура испытывает дефицит ресурсов или инвестор желает их направить на другое направление, или, наконец, вообще не имеет возможности проводить подобные операции. Тогда инвестор может привлечь к реализации проекта один из банков, являющихся нашими партнерами, что гарантирует клиенту максимально быстрое получение средств и надежную поддержку в дальнейшем.

 

В. Б.: – Существует несколько схем работы с кредитными ресурсами:

 

1) кредит под обеспечение

 

2) проектное кредитование

 

   кредит под земельный участок, находящийся в собственности

 

   кредит под залог акций предприятия, на которое оформлен участок

 

   самая сложная схема – кредит под участок, который отведен обществу с ограниченной ответственностью, и т. д.

 

К сожалению, данные виды кредитования в Украине по-прежнему малоразвиты в связи с рядом причин, связанных с основными требованиями банка к заемщику, которым большинство украинских девелоперов не соответствует. Поэтому все вышеперечисленные кредиты очень маловероятны на сегодняшний день, но мы стараемся найти методы и схемы взаимодействия между отечественными девелоперами и кредитующими структурами.

 

– Спасибо «старым» и новым друзьям нашего издания за ваши исчерпывающие ответы.