Метры и мэтры

Мы впереди планеты всей по ценам на жилье
Хотите верьте, хотите нет. Мои добрые друзья, купив года четыре назад двухкомнатную квартиру на улице Артема за 70 тысяч у. е., недавно продали ее за 110 тысяч. И на вырученные денежки приобрели пару приличных «двушек» где-то на краю Позняков. Что за дрожжи всквасили квартирные цены, и кому это выгодно?
Недавно пожилой торговец недвижимостью Владимир Тупчиенко с восторгом рассказывал мне, что столь жирных наваров на купле-продаже жилья никогда еще в нашем стольном граде не бывало.
— Такой бешеный ценовой галоп мне не снился и в былые годы, только вот жизнь уже на исходе, а можно было бы и миллион на этом зашибить, — посетовал бывалый маклер.
С какой же стати галопируют цены на жилье?
Проезжая по Киеву, диву даешься: кругом частокол башенных кранов. Строительство кипит круглые сутки. И четвертый год подряд власти гордо рапортуют о сдаче очередного миллиона квадратных метров жилья.
Казалось бы, столь существенное приращение метража должно было бы привести к насыщению рынка, а это хоть чуточку тормознуло бы повышение цен. Куда там! Уже с начала нынешнего года стоимость жилплощади выросла на 30 процентов.
— Цены на киевские квартиры неоправданно завышены и уже превышают, к примеру, берлинские, — заявил недавно журналистам президент Ассоциации специалистов по недвижимости Александр Бондаренко. И привел такую любопытную цифирь. Оказывается, сейчас стоимость одного квадратного метра жилья в районах, прилегающих к центру Берлина, не превышает 800 евро. По такой расценке у нас надо еще изрядно потрудиться, чтобы приобрести «квадраты» без евроремонта где-то на жилмассиве.
Кстати, слово «квартира» в словарях однозначно толкуется как отдельное жилое помещение в доме, обычно состоящее из нескольких комнат с кухней и передней. Теперь уже не дознаться, кто и почему придал нашим убогим однокомнатным «хрущевкам» и гостинкам квартирный статус. За рубежом их называют студиями, а вот двух-, трех- и четырехкомнатные помещения — квартирами с одной, двумя или тремя спальнями.
Разброс тамошних цен на подобное жилье поражает. Скажем, в Риме или Стамбуле студии вообще считаются «суперэкономклассом» и продаются в несколько раз дешевле киевских однокомнатных квартир.
Никакой Шерлок Холмс ни в жизнь не докопался бы до корней, питающих неукротимый рост цен. Да и попробуй это сделать, коли все покрыто мраком тайны.
Хотя кое-что удалось узнать. К примеру, те же риэлторы почти в один голос твердят: главный ценообразующий фактор — повышенный спрос на жилье. Киевляне, продавшие свои квартиры, рассказывали мне, что были шокированы звонками многочисленных покупателей, готовых срочно осмотреть и купить, почти не торгуясь, их жилье.
В этом плане киевская ситуация поистине уникальна. Причем меньше всего страдают от квартирной дороговизны покупатели, имеющие в столице свою недвижимость. Обычно их «хрущевка» или «сталинка» — главный источник покупки будущего улучшенного жилья. То бишь фактически происходит обмен одной квартиры на другую. Такие операции зачастую осуществляются с доплатами за уютность района или увеличение искомых «квадратов».
И все-таки доплатить 20—30 тысяч у. е. — отнюдь не то же самое, что сразу выложить почти сто тысяч. По крайней мере можно получить в банке кредит под недостающую сумму. И таких покупателей ныне — десятки тысяч. Плюс к этому сегодня все более весомую роль начинают играть ипотечные кредиты, с помощью которых более половины покупателей решают свои жилищные проблемы. Нескончаемым потоком текут в Киев также деньги процветающих бизнесменов из регионов и средства тысяч иностранцев, могущих себе позволить покупку просторных апартаментов.
Растет спрос и на вторичном рынке жилья. Многие бизнесмены используют бэушное жилье под офисы, интим-отели, различные ателье и даже... склады.
Все это позволяет владельцам столичной недвижимости не очень-то и переживать по поводу заоблачных, казалось бы, цен. Зато потенциальные покупатели из других регионов Украины, не имеющие эквивалентных по стоимости «квадратов», ценовой горячкой недовольны.
Любопытно, а как объясняют невиданный скачок цен киевские застройщики?
Недавно в СМИ появилось разъяснение на сей счет Станислава Мартынюка — первого вице-президента холдинговой компании «Киевгорстрой».
— Стоимость строительно-монтажных работ в цене реализации нового жилья, — сообщил Станислав Михайлович, — составляет 51,8%, плановая прибыль — 5,8%, а еще 42,4% приходится на другие расходы.
По словам г-на Мартынюка, средняя цена реализации построенного холдингом квадратного метра жилья составляет 4856,9 гривни. Она формируется за счет расходов заказчика (13,5%), который вынужден передавать часть жилья городу и различным службам, платить паевые взносы в развитие инфраструктуры, отчислять средства в различные фонды. А еще, дескать, из-за дефицита делянок возросла плата за землю, больше расходуется на инженерную подготовку территорий и коммунальных сетей. Сильно также подорожали стройматериалы. Ну и так далее.
Между тем, по данным Госстроя, самые высокие затраты на возведение киевского жилого метра в мае сего года составляли 2384 грн. Даже если в этот расчет не вошли некоторые — из названных Станиславом Мартынюком — расходы и обязательные отчисления (с учетом общего роста стоимости столичного жилья), то разница в стоимости работ и реализации впечатляет.
Завесу этой тайны не так давно попытался приоткрыть директор компании «Тект», владеющей пакетом акций «Киевгорстроя», Вадим Гриб, который направил в Кабмин аналитическую записку на сей счет.
Он, в частности, сообщил, что, цитирую: «Реальное состояние дел в «Киевгорстрое» значительно отличается от декларированного... Так, пять миллионов гривен заявленной прибыли при консолидированном объеме бизнеса в 2,3 миллиарда выглядит как издевательство... Практически вся прибыль от продажи жилья выводится с предприятий-строителей и оседает в одном банке — «Аркада». Получив жилье по цене, которая практически не превышает себестоимости строительства: 300—350 долларов за метр, он продает его уже по 600 долларов и выше».
Наверное, прав начальник столичного главка охраны культурного наследия Руслан Кухаренко, считающий, что «рост цен на киевское жилье подстегивается жаждой сверхприбылей». Разница между ценой монтажно-строительных работ за один квадратный метр и прибылью при реализации достигает, например, в скандальной высотке, что возводится в Мариинском парке, рекордной отметки — от 5 до 15 тысяч у. е. за тот же «квадрат».
Интересно, что незадолго до своей отставки вице-премьер-министр Украины по гуманитарным и социальным вопросам Николай Томенко заявил: «Киевские чиновники и многие депутаты контролируют львиную долю строительства и недвижимости в городе. Существует слой чиновников, сделавших спекуляцию жильем в Киеве собственным теневым бизнесом, который измеряется миллионами долларов. Понятно, что с такого бизнеса ни городской бюджет, ни бюджет Украины не получают налоги, и в первую очередь страдают жители столицы, не имеющие возможности приобрести квартиру по завышенным ценам». Уж кто-кто, а Николай Владимирович отнюдь не понаслышке знает это, ибо еще совсем недавно трудился в городской администрации — был начальником главка по вопросам взаимодействия со средствами массовой информации.
Так вот, г-н Томенко считает, что этой ситуацией на рынке строительства и недвижимости вплотную должны заняться правоохранительные органы и Антимонопольный комитет.
Есть в этом столичном квартирном буме еще одна малоизвестная вещь. Если говорить откровенно, то качество возводимого в стольном граде жилья, как бы это помягче сказать, неважнецкое. Об этом уже открыто говорят не только его покупатели, но и сами градостроители.
— Практика такова, — что строится каркас дома, а затем следует продажа помещений, абсолютно непригодных для проживания, — признался недавно в одном из интервью зампред горгосадминистрации, он же главный архитектор Киева Василий Присяжнюк.
Увы, сравнение нашенского и западного качества жилых «квадратов» не выдерживает никакой критики. Мне приходилось проживать во время зарубежных командировок в обычных домах. Так вот, киевские высотки, которые мы называем элитными (чистенькие подъезды, вежливые консьержки, трехметровые потолки, просторные кухни и металлопластиковые окна), — это по европейским меркам обычное социальное жилье для небогатых семей. А элитное — это уютные двухэтажные виллы или коттеджи с палисадниками.
Какие еще сюрпризы ждут покупателей столичного жилья? Честно говоря, эксперты рынка недвижимости зашли в тупик со своими прогнозами. Например, один из руководителей «Укрсоцбанка» Эрик Найтман не так давно обещал, что рост цен на жилую недвижимость если и продолжится, то до двадцатых чисел сентября. Дальнейшее подорожание находится, по его словам, под большим вопросом, в первую очередь из-за возможного резкого ухудшения условий ипотечного кредитования и предстоящих увеличений налоговой нагрузки на физлиц — скупщиков недвижимости.
Однако, говоря словами поэта, ноябрь уж наступил. А цены все ползут вверх. В связи с этим оборотливые риэлторы отмечают сложность прогнозирования ситуации на рынке жилья до окончания выборов в Верховную Раду. Почему? Да потому, что на цены слишком уж влияют так называемые политические факторы.
Однако в самое последнее время проклюнулись другие тенденции.
Генрих Сикорский