На следующей неделе ипотечное законодательство может пополниться новыми документами, которые сделают жилищные кредиты более доступными

Ипотечные кредиты могут стать более доступными.
Помочь украинцам, желающим приобрести жилье в кредит, призваны ряд проектов, которые на следующей сессионной неделе должна рассмотреть Верховная Рада. На голосование вынесены законопроект «Об ипотечных облигациях» в первом чтении и несколько проектов народного депутата Сергея Буряка, согласовывающих некоторые нормативные акты с Законом «Об ипотеке». Таким образом, уже через неделю ипотечные отношения способны получить новый виток своего развития.
Напомним, что Закон «Об ипотеке» был принят в 2003 г. Специалисты оценили его как один из самых прогрессивных в Восточной Европе. Документ определил понятие «предмет ипотеки», приоритеты прав кредитора, а также требования к ипотечному договору, ипотечной закладной, процедуре регистрации, взыскания долга и другие моменты, позволяющие качественно функционировать первичному ипотечному рынку. Однако нормативный акт не является окончательным законодательным условием для создания полноценной ипотечной финансовой системы и должен работать наряду с другими документами. Так, в соответствии с его требованиями уже были приняты Закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и Закон «Об ипотечном кредитовании и операциях с консолидированным ипотечным долгом и об ипотечных сертификатах». Однако наиболее важный проект «Об ипотечных ценных бумагах» не был принят парламентом по чистой случайности: большинство депутатов в день голосования отсутствовали в сессионном зале, поскольку активно обсуждали в кулуарах произошедшее перед голосованием лишение депутатских полномочий Петра Порошенко.
Идея урегулировать выпуск ипотечных сертификатов, которая заложена в указанном проекте, нашла свое продолжение в законопроекте депутата Дмитрия Святаша «Об ипотечных облигациях». В соответствии с документом, смысл выпуска облигации заключается в следующем. Банк, выдавая заемщику ипотечный кредит, формирует так называемое ипотечное покрытие - те активы банка, которыми он обеспечивает выпуск облигации. Проектом определено, что в ипотечный актив включаются: права требования банка к заемщику (право банка требовать реализации заложенной недвижимости либо передачу прав инвестора, если банк кредитует под новостройки); резервный или страховой фонд, который банк должен сформировать как гарантию выплат по облигациям, либо иные гарантии банка, оговоренные в проспекте эмиссии облигаций. Ипотечное покрытие является основным тезисом документа. Это и есть та основа, позволяющая банку выпускать ипотечные облигации. То есть банк, выдавая ипотечный кредит, тратит на это свои средства, которые он сможет вернуть спустя определенное время. Выпустив и продав облигацию, он тут же восполняет собственные ресурсы, которые опять же волен направить на кредитование (подробнее о проекте см. «СЕЙЧАС», №81 от 27 сентября).
В данное время Закон «Об ипотечном кредитовании и операциях с консолидированным ипотечным долгом и об ипотечных сертификатах» решает вопрос привлечения финансовых средств при помощи внедрения новых финансовых инструментов - ипотечных сертификатов. Финансисты считают, что ипотечные сертификаты привлекут ограниченный круг инвесторов, поскольку являются достаточно рискованным финансовым инструментом. «Я никогда не видел инвестора, который хотел бы купить ипотечные сертификаты», - заявил изданию «СЕЙЧАС» глава правления банка «Аваль» Николай Лавренчук. В то же время ипотечные облигации как более надежный инструмент, уже апробированный в Европе, по мнению экспертов, станут привлекать больше отечественных и зарубежных институциональных инвесторов.
В проекте Сергея Буряка №7482 предлагается, чтобы изменения и дополнения к ипотечному договору вносились путем заключения отдельного соглашения, которое подлежит нотариальному удостоверению. Такое требование автор аргументирует тем, что одно из важных условий договора - описание предмета ипотеки, достаточное для его идентификации, и изменение характеристик недвижимости, являющейся предметом ипотеки (изменение площади недвижимости, планирование помещений и т. п.). Оно влияет как на оценочную стоимость объекта, так и на его качественные характеристики, которые могут отразиться на выполнении основного обязательства должником. А это, в свою очередь, может привести к нарушению прав кредитора. В связи с этим любые изменения и дополнения к ипотечному договору, в том числе изменения характеристик недвижимости, предлагается оформлять нотариально удостоверенным соглашением между сторонами ипотечного договора.
В проекте Сергея Буряка №7482 предлагается, чтобы изменения и дополнения к ипотечному договору вносились путем заключения отдельного соглашения, которое подлежит нотариальному удостоверению.
Законопроектом также предложено дополнить Закон «О ценных бумагах и фондовой бирже» новым видом ценной бумаги, которая может выпускаться в Украине, - сертификатом фонда операций с недвижимостью. Кроме того, документ предусматривает внесение изменений в законы «О приватизации государственного имущества» и «О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)». Их планируется дополнить перечнем юридических действий (запрет передачи имущества в ипотеку), совершающихся в отношении имущества государственной или коммунальной формы собственности, по которому принято решение о приватизации или которое включено в перечень объектов, подлежащих приватизации.
На первичном рынке стимулировать развитие ипотечного кредитования можно также за счет привлечения новых финансовых институтов. Особую роль в этом способны сыграть и небанковские финансовые учреждения. Наиболее вероятно участие в развитии ипотечного финансирования кредитных союзов. С принятием пакета документов, регулирующих деятельность в сфере ипотеки, эксперты ожидают активизации фондов финансирования строительства и управляющих ипотечными активами. Однако стать серьезными игроками на рынке они смогут не раньше следующего года. В связи с этим следует упомянуть Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». В нем речь идет о возможности банков выступать посредником между инвесторами и строительными организациями. Разработка этой схемы очень интересна сейчас, так как со стороны строительных организаций существует спрос на услуги, связанные с управлением финансирования строительства