Насколько выгодно инвестировать в недвижимость за рубежом? Часть 1. Берлин

Покупка квартиры в Киеве для аренды — вполне удачная инвестиция. Квартира легко окупается в среднем за 10-12 лет. Если же вам повезет, и вы инвестируете в недвижимость, растущую в цене, то и быстрее. Правда, в последнее время в цене растут только панельные новостройки , и, учитывая состояние рынка недвижимости, гарантий, что эта тенденция продолжится, вам никто не даст.

Такая высокая окупаемость аренды обусловлена несколькими факторами. Во-первых, аренда квартиры в Киеве , да и в других крупных городах Украины стоит дорого по отношению к среднему уровню заработных плат. Во-вторых, ни права арендатора, ни, по большому счету, арендодателя законом никак не защищены: договоры аренды даже заключаются не всегда, и гораздо чаще вовремя не продлеваются. Ну, и наконец, только малая часть владельцев квартир законопослушно платят налог на прибыль.

В Европе ситуация выглядит совсем иначе. Во-первых, обе стороны договора аренды защищены законом, во-вторых, все арендодатели платят налог на прибыль. Однако в каждой из европейских стран своя специфика аренды жилья и, соответственно, разный размер прибыли. В некоторых странах иностранцы платят налоги наравне с гражданами, в других — для иностранцев отдельные условия.

Чтобы выяснить эти условия, мы обратились в русскоязычные агентства, занимающиеся продажей недвижимости в странах Европы. Ну, а для получения максимально достоверной информации представились потенциальными покупателями, готовыми инвестировать в покупку квартиры 100 000 евро.

Скажем сразу: без попыток «развести» потенциального инвестора не обошлось. Нам предлагали купить то, что продавалось, а не то, что мы искали, делали «очень выгодные», но еще более туманные предложения и не только. Например, инвестировать в недвижимость Парижа нам не рекомендовали в связи с высокой ее стоимость и спецификой французского налогового законодательства. Потому первой европейской столицей в нашем исследовании стал Берлин.

Город арендаторов

84 % населения столицы Германии живут в съемном жилье. При этом многие владеют собственным и сдают его, снимая другое - поближе к работе или просто более подходящее. Закон в Германии защищает и арендатора, и арендодателя, но арендатора — больше. Арендодатель не может по собственному желанию ни выгнать квартиранта, ни поднять ему арендную плату, ни поставить условие, как в Украине: либо повышение арендной платы, либо выселение через месяц. Чтобы выселить квартиросъемщика, арендодатель должен доказать, что собирается сам жить в квартире. При этом, арендатору для поиска альтернативного жилья предоставляется три месяца, если он живет в квартире менее 8 лет, и 9 месяцев, если дольше. Срок можно сократить, если арендодатель сам подберет арендатору другую квартиру и перевезет его вещи.

То есть, арендатор в Германии может жить в квартире 10 лет и более — и платить в течение этого периода одну и ту же фиксированную сумму. Это при том, что цены на аренду в Берлине растут постоянно.

Именно поэтому специалисты, работающие на рынке недвижимости германской столицы, рекомендуют потенциальным инвесторам покупать квартиру «пустую», без арендаторов — в таком случае, сдать ее в аренду можно будет выгоднее, по рыночной цене.

Кроме того, в дальнейшем договор с арендаторами советуют заключать не бессрочный, а на год — в противном случае, владелец рискует столкнуться со всеми описанными проблемами.

С другой стороны, если вы хотите получать стабильный доход с первых дней покупки, не тратя время на поиски арендатора, можно купить и квартиру, в которой уже живет арендатор. Именно это нам и посоветовали в компании FrontlineBerlin GmbH, уточнив, что свободных квартир в Берлине продается в 10 раз меньше, чем занятых арендаторами.

Что и где покупать

Относительно того, в каком районе Берлина и какую именно квартиру покупать, советы специалистов неоднозначны. Так, в компании «Kiyvinvestproekt», занимающейся продажей недвижимости в Берлине, нам предложили два варианта инвестиции. Первый — это покупка однокомнатной квартиры в центре города возле ключевых станций метро, в частности, в таких районах как Шарлоттенбург, Вильмерсдорф или Вестэнд.

Такую квартиру рекомендуют сдавать посуточно — в таком случае ежемесячная прибыль от аренды составит 1000-1200 евро в месяц в зависимости от расположения дома, этажа, площади квартиры и ее состояния.

Для долгосрочной аренды специалисты той же компании советовали покупать двух- или трехкомнатную квартиру в тех же районах, но сразу предупредили, что возможный доход будет в два раза ниже.

Здесь стоит подчеркнуть, что доход от аренды квартиры в Берлине — это не стоимость аренды. Это стоимость аренды минус налоги и расходы на содержание.

Расходы и доходы

Сначала о расходах. Стоимость одно-двухкомнатной квартиры в новостройке в центре Берлина составляет 100-160 тысяч евро. На вторичном рынке, в отличие от Киева, на порядок дешевле — 50-80 тысяч.

При выборе стоит обратить внимание на два момента. Во-первых, квартиры в новостройках здесь, как и в Европе в целом, сдаются с готовым ремонтом, то есть, вам нужно будет купить только мебель. А во-вторых - и в этом еще одно кардинальное отличие от рынка недвижимости Киева - купить квартиру в центре подешевле и сдать ее по цене дорогой квартиры не получится: стоимость аренды находится в прямой зависимости от общей стоимости квартиры. То есть, рентабельность покупки будет примерно одинаковой в обоих случаях.

Помимо цены квартиры покупателю предстоят и другие траты. Прежде всего, в Германии платится налог на покупку недвижимости в размере 5 % от суммы.

Отдельный пункт — посреднические услуги. Они в Берлине стоят недешево. Агентства, к которым мы обращались, просили за свои услуги один и тот же процент в разных вариациях: 6 % стоимости квартиры + НДС в размере 19 %, то есть, в целом 7,14 %, либо сразу называли вторую цифру. Услуги за эту сумму предлагались разные: как просто подбор квартиры по требуемым параметрам и сопровождение сделки до подписания договора у нотариуса, так и услуги переводчика, открытие счета в банке, регистрацию в налоговых органах.

Еще 1,5-2 % от стоимости квартиры придется заплатить нотариусу, который проверит обременения по квартире и внесет покупателя в Книгу регистрации как владельца жилья.

Но это только разовые траты при покупке. Будут еще и регулярные. Это, в частности, коммунальные расходы на содержание квартиры. Кроме того, покупая квартиру, вы становитесь и совладельцем участка земли, на котором стоит дом, а потому должны будете регулярно платить определенную, хоть и небольшую сумму в домоуправление на содержание дома, его капитализацию и модернизацию. Но если вы купите квартиру в доме, находящемся под защитой Юнеско, вполне возможно, что государство будет доплачивать вам за содержание квартиры и дома — таким образом удастся с несколько ократить расходы.

Компании, предлагающие услуги по подбору подходящего объекта для инвестиций, зачастую предлагают за отдельную плату взять на себя дальнейшее «ведение» квартиры. Стоимость таких услуг составляет от 25 до 50 евро в месяц.

Сдавая квартиру в Берлине в аренду, вы, скорее всего, должны будете платить налог на прибыль. Условия налогообложения одинаковы как для немцев, так и для иностранцев, а вот размер налога - разный. Если сумма годовой прибыли меньше 8000 евро, арендодатель освобождается от налога. Если прибыль составляет от 8000 до 25000 евро, платится подоходный налог. Его размер — от 3,5 % до 5 % прибыли, но иностранцы платят по максимуму — 5 %. Если сумма дохода превышает 25 000 евро в год, вместе с подоходным налогом взимается еще и НДС.

Ну, и о доходах. Реальная рентабельность, к примеру, однокомнатной квартиры в Германии составляет в лучшем случае — 4-5 % годовых. То есть, купив однокомнатную квартиру в центре Берлина за 150 000 евро, инвестор может сдать ее с мебелью за 980 евро в месяц. При этом общая сумма трат на содержание составит около трети суммы, а чистый доход — 650 евро в месяц или 7800 евро в год. То есть, рентабельность квартиры - 5 % в год, а окупаемость — около 20 лет.

В одной из компаний нам даже предложили конкретную квартиру, сданную в бессрочную аренду. Стоимость двухкомнатной квартиры на первом этаже трехэтажного дома составляла 56810 €, а ее рентабельность на сегодняшний день — 4,9 %. Окупаемость, следовательно, такая же — около 20 лет без учета изменения цен на недвижимость.

Впрочем, стоит учитывать специфику рынка недвижимости Германии. По сравнению с другими европейскими столицами, цены на квартиры здесь ниже. Но стабильно растут, тогда как цены на квартиры в других европейских странах демонстрируют лишь незначительный рост. Так, в упомянутой компании «Kiyvinvestproekt» нам пообещали, что купив сейчас квартиру в Берлине за 80 000 евро, через год ее можно будет продать уже за 110 000. Цифра более чем оптимистичная, но есть одно «но». В Германии существует так называемый спекулятивный налог на продажу недвижимости: если вы продаете квартиру менее, чем через 10 лет после покупки, 10 % придется поделиться с государством. Правда, и этого можно избежать. Например, зарегистрировав недвижимость, как купленную для ребенка, который собирается учиться в Германии, а до того момента сдаваемую в аренду. В таком случае, при продаже спекулятивный налог платить не нужно.

Как видим, инвестирование к недвижимость в Берлине имеет как ряд преимуществ, так и недостатков. К недостаткам относятся, в первую очередь, дополнительные расходы на этапе покупки, а также невысокая рентабельность такой инвестиции. К преимуществам — индивидуальный подход в налогообложении, надежность инвестиции и перспективность стабильно растущего рынка.

Ну, а об особенностях приобретения недвижимости в других столицах Европы мы расскажем в наших дальнейших публикациях.

Автор: Наталия Рева , © domik.net, 2013