Недвижимость на изломе года: темпы против ценовой политики

Рынок недвижимости Киева очень далек от стабилизации. Вопреки стабильному развитию строительства, спрос и предложение никак не могут прийти хотя бы к какому-либо компромиссу. Именно это и является первопричиной стремительного увеличения цен, по крайней мере, этот фактор лежит в основе ценовой политики в сфере недвижимости. Парадокс ситуации заключаэтся в том, что спрос существенным образом превышает предложение, то есть, говоря просто - людей, расположенных купить жилье в Киеве больше, чем Киев может предложить. Откуда такое количество средств у населения, при условиях стоимости однокомнатной квартиры на вторичном рынке жилья на уровне минимум 35 тысяч долларов, - неизвестно. Однако факт остается фактом. Киев каждый год "обогащается" 16-18 тысячами мигрантов - это среднегодовой прирост населения столицы . Отсюда вытекает минимум 3-4 тысячи квартир, необходимых для жилья (поскольку приблизительно 80% из тех, кто приехал жить или работать в Киев, квартиры снимают). Даже при условиях покупки квартир с минимальной площадью, это означает минимум 200-250 тысяч квадратных метров.
Справка: 27,7% украинцев хотят жить в Киеве. Об этом свидетельствуют результаты социологического опроса, проведенного на заказ журнала "Корреспондент" компанией "ГФК-украинские опросы и исследования рынка " (ЮСМ). Второе место занимает Львов, в который готовы переехать 5,9% украинцев. Третьим таким городом является Одесса, в которой хотят жить 3,5% опрошенных. По 2,5% набрали Донецк и Ялта, 2,4% - Полтава, 2,2% - Днепропетровск, 2% украинцев не против жить в Харькове. 1,7% украинцев стремятся жить в Симферополе и Тернополе, 1,4% - в Севастополе. Замыкает десятку любимых городов украинцев Чернигов, который набрал 1%. В ходе исследования на вопросы ответили 1 000 человек из всех регионов Украины, представители разных возрастных и социальных групп населения.
Кроме того, спрос на жилье в столице активизируется еще и тем, что население Киева не склонно менять место жительства, то есть миграционная активность киевлян минимальная. И вдобавок в Киеве довольно ощутимое количество людей, которые стоят на квартирном учете для получения жилья. И хотя в нынешнем году город передаст 116 тысяч 912 квадратных метров такого жилья, этого количества все равно не достаточно. И это еще не все причины, которыми оперирует (или ним оперируют?) рынок недвижимости в Киеве. На самом деле причин намного больше. Основные из них, по данным специалистов, существенно влияют на ценообразование, другие - не так существенно, третьи вообще не похожи на причины, однако в совокупности они дают толчок для постоянного, а главное непрогнозируемого роста цен.
Итак, по итогам первого полугодия 2005 года можно утверждать, что на ценовую политику в сфере недвижимости так или иначе влияли факторы:
1. Налоги. Новая система налогообложения операций с недвижимостью вызвала не то чтобы ажиотаж, но нечто подобное. Цены, в особенности на рынке вторичного жилья, в начале года превысили прогнозируемый прыжок вверх. Этот период длился почти три месяца, приблизительно до конца марта.
2. Инфляция. Это стабильно постоянный фактор, который влияет на цены на недвижимость, хотя и не так сильно, как локальные причины.
3. Недостроенные объекты. На протяжении полугодия в Киеве зарегистрировано несколько строительств, которые по тем или иным причинам "замораживались", что означало переход покупателей и финансов на другие объекты, в том числе и на вторичный рынок жилья.
4. Система вкладов средств - активные финансовые потоки направлены или в сферу банковских депозитов, или в сферу недвижимости, что создает дополнительные условия для развития рынка, который в свою очередь влияет на ценовую политику.
5. Некоторым образом связанный с предыдущим пунктом момент - уменьшения банковских депозитных ставок, а отсюда увеличение финансовой активности в области недвижимости.
6. Внедрение ипотечного жилищного кредитования. Чистый закон бизнеса - от увеличения средств на рынке любой сферы зависит увеличение цены.
7. Место жительства . Мы недаром указывали статистику в вопросе выбора - интерес к столичной недвижимости возрос очень чувствительно, поэтому инвесторы (которыми могут выступать и простые жители других регионов) чрезвычайно внимательно изучают вопрос переезда в Киев с соответствующим решением жилищного вопроса.
8. Колебания курса валют. Поскольку рынок вторичного жилья очень четко привязан к долларовому расчету, уменьшение курса доллара не могло не сказаться на ценообразовании. Меньшей мерой от этого пострадал рынок первичного жилья.
В итоге мы имеем ситуацию, в которой казалось бы традиционное летнее уменьшение активности на рынке недвижимости абсолютно не имело место - активность рынка даже превысила предыдущие месяцы. В результате - усредненная стоимость квадратного метра жилья достигла 1 тысячи 095 долларов.
Теперь к прогнозам. Как свидетельствует практика, прогнозы делать в такой ситуации довольно тяжело. Ведь весной более-менее сбалансированным прогнозируемым уровнем повышения цен специалисты называли 1,2-2% в месяц, то есть 22-24% в год. Вместе с тем на сегодня имеем больше 5% среднемесячного подорожания. При условиях сохранения таких темпов в Киеве до конца 2005 года жилье подорожает на 60% сравнительно с аналогичным периодом минувшего года , как часто пишется в официальных отчетах.
Кроме того, следует обратить внимание на еще один довольно выразительный факт. Поскольку очень часто информация (не конкретные финансовые или политические факторы, а именно то, что называется "мессседж") влияет на ценовую политику, то участники рынка недвижимости не могут не заметить важной тенденции. В информационном пространстве исчезли объяснения относительно цен на жилье, в которых (объяснениях) возрастание стоимости пояснялось сезонными причинами. И во-вторых - самое главное! - абсолютно исчезли прогнозы относительно удешевления недвижимости, которые периодически встречались даже в начале этого года, а массово продуцировались и в минувшем, и в позапрошлом. Еще в середине 2004 года "Киев-Пресс-Информ" затронул тему причин удешевления недвижимости, и уже тогда их не было ! Сегодня еще хуже - по всем показателям, в ближайшие годы нас ждет лишь подорожание стоимости жилья при условиях постоянного развития этой сферы.
Отсюда становится понятными пускай пока что и не очень кардинальные, но постоянные небольшие шаги банков навстречу покупателям недвижимости в Киеве. Но и здесь ситуация довольно неоднозначная - пока банки существенно не уменьшат процентную ставку (в Европе, скажем, нормальная кредитная ставка на операции физических лиц в сфере недвижимости - от 3% до 4,5%), кредитами будут пользоваться одна и та же приблизительно четвертая часть покупателей, как и сейчас. Вместе с тем абсолютно нормальным показателем можно считать тот, к которому пришли, скажем, балканские страны (как посткоммунистический пример ) - почти 90% всего жилья приобретено через кредитную схему на льготных для граждан условиях - долгосрочные кредиты с минимальной процентной ставкой, доступной практически каждому . А пока что будем следить за очередным подорожанием столичного жилья.