Недвижимость в Киеве – обзор рынка: итоги июля 2010 года

Июль ознаменовался наибольшим за последние девять месяцев снижением индекса стоимости (-1,7%). Но отнюдь не по этой причине он войдет в историю киевского рынка недвижимости (были периоды, когда индекс стоимости снижался куда быстрее). Побит антирекорд июня 2010 по спаду деловой активности за все время наблюдений.

Нынешнюю ситуацию можно охарактеризовать как глубокий системный кризис. Сделок очень мало.

Цены предложений, хотя и снижаются, но все еще слишком высоки. Киевская недвижимость переоценена; цены не соответствуют ни покупательной возможности подавляющего большинства граждан, ни уровню жилья.

Существенно снизили деловую активность изменения в законодательстве  и нормативных актах. Не успел рынок адаптироваться к переходу от «Справок-характеристик» к «Выпискам из Реестра прав собственности на недвижимое имущество», как на очереди Закон «О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, или финансировании терроризма». Как известно, принятие этого закон является требованием международных организаций. Но вот его толкование и практическая реализация во многом зависят от политической воли украинских властей.

В стране, где очень значительная часть экономики «в тени» (причем, уже много лет), сложно предугадать каким образом власти будут расценивать средства «простых граждан», с которых не были когда-то уплачены налоги. Хотя представители Госкомфинмониторинга и утверждают, что отслеживать уклонения «простых граждан» от уплаты налогов не их задача, но участники рынка, мягко говоря, далеко не в восторге, от подобных нововведений. Тем более что посредники должны сообщать о  сделках купли-продажи недвижимости в тех случаях, когда участники вызывают у них подозрения.

Заметим, что данная редакция Закона является компромиссной и принята с учетом доводов АСНУ. Предыдущая редакция обязывала посредников информировать Госкомфинмониторинг обо всех сделках на сумму свыше 400000 грн. Теперь - лишь о подозрительных.

Правда, в любом случае посредник, который планирует проводить сделки на сумму 400000 грн, должен зарегистрироваться в Госкомфинмониторинге. За это он получит право официально обращаться за информацией в органы власти. И органы власти обязаны будут предоставлять посредникам информацию, необходимую для их деятельности (а это весьма существенный шаг на пути к цивилизованному рынку).

Еще одна очень важная причина сокращения количества сделок  заключается в изменении отношения людей к киевской недвижимости .

Тяга украинцев в столицу по-прежнему высока (хотя, возможно, и меньше чем пару лет назад). Но, в отличие от представителей старших поколений, молодые люди меньше озабочены проблемами создания своего «семейного гнезда». Многие из них рассматривают аренду жилья и переезды из квартиры в квартиру как вполне приемлемую альтернативу на ближайшие десятилетия.

Подобные устремления проявляются уже давно. Но в последнее время они стали популярными в среде людей, имеющих достаточные деньги для приобретения киевского жилья.

В СМИ и на интернет-форумах обычно ссылаются на опыт Германии, где многие семьи  живут в арендованных квартирах всю жизнь. Но авторы подобных публикаций не учитывают, что в Германии (да и во многих других странах) свои традиции и законы, связанные с арендой. До которых нам очень и очень далеко. Там к договору аренды жилья относятся как к нечто устоявшемуся, фундаментальному, ориентированному на многие годы; защищенному традициями и государством. В Украине это, нередко, сомнительная в юридическом плане договоренность на ближайшие месяцы (в лучшем случае, на год-два). Отсюда и психология «перекати-поля»,  мешающая создавать семьи, рожать и воспитывать детей. Все это самым негативным образом сказывается на развитии государства и общества.

Почему же цены спроса и предложения киевской недвижимости нередко отличаются в разы? 

Во многом это объясняется разными подходами потенциальных продавцов и покупателей.

Потенциальные продавцы, как правило, старше покупателей. Для большинства продавцов их квартира – «стратегический товар», итог десятилетий работы на государство. Отсюда и подход к ценообразованию: «квартира в Киеве – это плата за 20 и более лет работы всех трудоспособных членов семьи».

В среде потенциальных покупателей все более явно проявляются иные подходы. Суть их в том, что квартира в Киеве – это примерно такой же самый товар, как и все остальное. И цену на него можно определять на основе аналогий. Например, ориентируясь на доходы и стоимость квартир в странах Западной Европы, делать выводы о том, сколько аналогичные квартиры должны стоить в Киеве.

Только ведь подобные аналогии не очень корректны. В большинстве европейских стран расслоение населенных пунктов намного меньше чем у нас. И вряд ли там кто-то задумывается над вопросом: «а есть ли жизнь за Большой Окружной»? В Украине же, как и во многих странах «третьего  мира», подобный вопрос, к сожалению, весьма актуален. Потому в данном случае более корректны аналогии со столицами ряда стран Африки и Азии, где зарплаты в 100-200$ нередко считаются очень приличными, а цены на жилье на уровне киевских.

Говоря о системном кризисе  на рынке жилья, необходимо отметить и положительные факты.

Определенная часть потенциальных покупателей, потерявших интерес  ко вторичному рынку жилья, переориентируются на квартиры в уже сданных новостройках.

И это не удивительно, ведь сегодня некоторые новостройки Киева предлагаются по весьма привлекательным ценам. Например, в сданном в эксплуатацию доме на улице Пчелки (Дарницкий район, Позняки) новые квартиры со строительной отделкой продаются по цене 1100 долларов за квадратный метр, в то время как цены предложений аналогичных квартир на вторичном рынке нередко в полтора раза выше.

Такая ситуация абсурдна и не может длиться вечно. Если застройщик решает продавать недвижимость за такую цену, то  это должно стать сильным толчком для продавцов старых квартир. Снижение же цен на вторичном рынке, наверняка, приведет к дальнейшему снижению цен в новостройках.

К положительным тенденциям можно отнести и изменение методов оплаты услуг риэлторов. Покупатели (в основной своей массе) одобрительно восприняли инициативы «Планеты Оболонь» по работе без комиссионных.

«Планета Оболонь» первая среди крупных операторов рынка недвижимости Киева внедрила схему, согласно которой покупатели сами могут выбирать недвижимость из листинга компании и не платить комиссионные //domik.ua/mod/main/news/flats/news95451.html

И хотя такая форма работы внедрена недавно, подобные сделки уже были. Их участники выразили благодарность сотрудникам «Планеты Оболонь» и сожалели, что большинство посредников все еще работают по старым схемам.

Статистические данные цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева представлены ниже. Основная первичная информация была предоставлена агентством недвижимости «Планета Оболонь»

Статистика цен продаж

Данные о ценах продаж квартир на вторичном рынке Киева приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.

При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 3,5 раза.

Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.

В июле средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:

- 1704$ (13450 грн) по сделкам «Планеты Оболонь»;

- 1575$ (12432 грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.

После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:

- 1690$ (13340 грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;

- 1676$ (13229 грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.

Разница между ценами продаж и усредненными ценами предложений на аналогичные квартиры выросла до 17-18% (в июне эта разница была на уровне 13-14%).

Индекс стоимости жилья Киева

Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. За последний месяц индекс стоимости жилья Киева:

- при подсчете в долларах снизился на 1,7%;

- при подсчете в гривнах снизился на 2,1%.

Статистика цен предложений в долларах США

За период с 01.07.2010 по 01.08.2010 усредненная цена предложений (в долларах за квадратный метр) снизилась на 1,6%.

В зависимости от количества комнат, усредненная цена предложений изменилась следующим образом:

- в однокомнатных квартирах снизилась на 1,5%;

- в двухкомнатных квартирах снизилась на 1,8%;

- в трехкомнатных квартирах снизилась на 0,7%;

- в многокомнатных квартирах снизилась на 3,1%.

Изменения усредненных цен предложений по типам жилья приведены в таблице

Соотношение цен спроса и предложения

Ниже представлены графики индексов спроса покупателей на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры эконом-класса.

К сожалению, информативность данного индекса не высока. Далеко не всегда ясно, какие именно цены указаны в заявках: наиболее приемлемые для покупателей или максимально допустимые. Не всегда конкретизируются метражи квартир, типы домов, районы... Сложно определить актуальность и достоверность заявок, количество которых в последние месяцы существенно сократилось (а это означает, что статистические ошибки выросли).

С учетом всего этого и нужно анализировать графики индексов спроса покупателей и цен предложений, отражающие не столько объективную реальность, сколько намерения сторон.

Как следует из приведенных графиков, цены спроса на квартиры эконом-класса существенно ниже цен предложений. И это говорит о том, что стагнация рынка продолжится.

Первичный рынок жилья

Согласно официальным статистическим данным, строители Киева хоть и медленно, но наращивают темпы работ. Если по состоянию на конец мая 2010 они отставали от показателей соответствующего периода 2009 года на 20%, то по состоянию на конец июня сократили отставание до 18,5%. При этом объемы работ по завершению строительства объектов превысили  соответствующий показатель 2009 года на 11,4%.

К сожалению, в официальных данных нет разделения затрат на строительство жилья, мостов, транспортных развязок, метро, стадионов,  гостиниц, школ, больниц и т.д. Учитывая, что работы на строительстве мостов, транспортных развязок, стадиона и метро заметно активизировались, а общий объем строительных работ в Киеве снизился, то, судя по всему, основной спад произошел именно в жилищном строительстве. При этом особенно тревожным представляется снижение на 83,3% (почти в шесть раз) объема работ по подготовке новых строительных площадок.

Без задела на будущее строительство жилья может еще более застопориться.

К положительным факторам можно отнести постепенную адаптацию застройщиков к работе в условиях кризиса. Не дождавшись денег от покупателей замороженного жилья, ряд застройщиков стали заканчивать объекты за свои и/или кредитные средства. Причем некоторые застройщики стали продавать квартиры с минимальным ремонтом.

Квартиры «от застройщика», в которых можно сразу жить, нередко существенно дешевле аналогичных квартир на вторичном рынке. И это способствует снижению общего уровня цен. Ибо продавцы жилья на вторичном рынке в значительной мере ориентируются на цены в новостройках. А застройщики, в свою очередь, ориентируются на цены вторичного рынка.

Рынок ипотечных кредитов

Тенденция постепенного снижения ставок по ипотечным кредитам в июле продолжилась. Об этом, в частности, свидетельствуют данные, приведенные в таблице.

Программы ипотечного кредитования в целом ряде банков стали более мягкими и гибкими. В частности, столкнувшись с резким снижением количества сделок на вторичном рынке, банки стали более охотно предоставлять кредиты на покупку жилья у застройщиков. Если еще недавно банки предлагали такие кредиты для покупки жилья лишь в нескольких  строящихся домах, то теперь рассматривают и другие варианты. В частности, соглашаются кредитовать покупку квартиры в любом строящемся доме под залог уже имеющейся квартиры. В залоге при этом находятся сразу две квартиры: строящаяся и уже имеющаяся (например, родственников, выступающих в роли поручителей). Если же заемщик соглашается приобрести жилье в новостройке, которую кредитует банк, то вполне может рассчитывать на достаточно мягкие (по отечественным меркам) условия. В частности, в ряде случаев может рассчитывать на ставки от 9,5% в год.

Положительным моментом является и то, что банки уже не могут навязывать аффилированных с ними страховщиков (но требования страхования при этом остаются).

Но если говорить в целом о рынке ипотечных кредитов, то он сейчас, по большому счету, практически не работает. Условия настолько жесткие, а банковские проценты настолько высокие, что лишь очень немногие покупатели недвижимости могут (и стремятся) взять ипотечные кредиты.

В частности, в «Планете Оболонь» за последние полгода  не было ни одной сделки с использованием ипотечного кредитования. Судя по всему,  кредиты решаются брать лишь те покупатели, у которых «квартирный вопрос» стоит очень остро и для его решения не хватает относительно небольшой суммы.

Данные Нацбанка о кредитах, выданных «домашним хозяйствам» на приобретение, строительство и реконструкцию недвижимости, приведены в таблице.

Как следует из этой таблицы, объем нового ипотечного кредитования «домашних хозяйств» небольшой, а сокращение их задолженности по кредитам на недвижимость происходит достаточно высокими темпами.

Согласно данным Нацбанка, по состоянию на июнь 2010 года темп снижения кредитной задолженности 13,1% в расчете на год. При этом темп роста депозитов «домашних хозяйств» (в расчете на год) примерно 21%. //www.bank.gov.ua/Publication/stat/data/5-stat-release_loans_deposits_households.pdf

Другими словами, отечественная банковская система явно ощущает проблему размещения привлекаемых депозитов, объем которых быстро растет. Очевидно, это одна из причин достаточно спокойного отношения большинства банков к проблемным ипотечным кредитам и лояльного  отношения к должникам. У банков сейчас есть возможности наращивать резервы, реструктуризировать задолженности. И нет никакого желания вызывать социальные потрясения, забирая залоговые квартиры и обрушивая при этом цены на недвижимость .

Прогноз на август

Полагаем, что существенных изменений сложившихся тенденций в  августе не произойдет. Рынок этим летом фактически уснул; и вряд ли в августе произойдет нечто такое, что его разбудит. Все ж таки август - период массовых отпусков… Да и рекордная жара не способствует росту деловой активности.

Снижение цен наверняка будет продолжаться; причем скорость снижения, вполне возможно,  возрастет. Но ожидать обвала цен в ближайшем будущем не стоит. Несмотря на системный кризис, к серьезным ценовым изменениям рынок пока не готов.

Более детальные консультации по телефону (044) 537-77-77

Информационно-аналитический отдел

портала недвижимости domik.ua