Недвижимость в Киеве – обзор рынка: итоги декабря и 2010 года Часть первая. Общие тенденции года

Уровень деловой активности был низким, цены в течение года плавно снижались. Изредка рынок немного оживал. Но это оживление напоминало кратковременное улучшение состояния тяжелобольного организма.

Говоря о низкой деловой активности, мы имеем ввиду лишь самые важные показатели: количество сделок и обороты рынка. Звонков и просмотров в течение года было немало. Однако подавляющее большинство их были направлены на прояснение рыночной ситуации, создавали лишь иллюзию деловой активности.

Просмотры нередко напоминали экскурсии. На них ходили как потенциальные покупатели, так и продавцы. Все они пытались разобраться в происходящих на рынке процессах, выяснить реальные цены предложений и размеры возможного торга.

Лишь в ноябре-декабре доля «экскурсантов» заметно снизилась. В преддверии традиционных новогодних каникул (которые нередко растягиваются до февраля) многие из них временно ушли с рынка; переговоры стали проходить в более конструктивном русле. Но до подписания официальных документов (договоров задатка) дело доходило редко: даже при взаимных уступках различие между ценами предложений и спроса было значительным.

Индикаторы DOMIK.NET рынка недвижимости Киева представлены в таблице

В декабре индексы стоимости жилья Киева IKm(USD) и IKm(UAH) снизились соответственно на 0,8% и 0,6%. В целом же за 2010 год они снизились соответственно на 7,9% и 8,0%.

Другими словами, за год киевская жилая недвижимость подешевела примерно на 8% (как в долларах, так и в национальной валюте).

Если же учесть инфляцию, то реальное снижение стоимости жилой недвижимости будет порядка 17-20% (по данным Главного управления статистики Киева за 11 месяцев 2010 года индекс потребительских цен вырос на 8,6%, индекс цен производителя вырос на 15,8%).

Но и при таком снижении цен, покупателей было на порядок меньше, чем продавцов. Не смотря на все каноны рыночной экономики, равновесие между спросом и предложением в 2010 году так и не было достигнуто. Потенциальные покупатели все это время ожидали резкого снижения цен, а продавцы, в основной своей массе, цены придерживали.

Покупатели были уверены, что киевская недвижимость переоценена; цены не соответствуют ни покупательной возможности подавляющего большинства граждан, ни качеству жилья. Что в условиях, когда кредиты практически недоступны (слишком высокие проценты и требования к заемщикам), у подавляющего большинства граждан просто нет необходимых средств. А у тех немногих, у кого деньги есть, нет желания приобретать дешевеющее жилье.

Что же касается продавцов, то многие из них просто не могли понять, почему они должны снижать цены в условиях, когда все дорожает, когда очень мало альтернативных вариантов вложения средств, когда стабильность валют и банковской системы вызывают сомнения…

В условиях отсутствия сделок, значительная часть продавцов, стремящихся улучшить жилищные условия, просто не могли резко сбросить цены. Ибо полученных при продаже денег, а также имеющихся у них накоплений не хватало для покупки более просторного и/или качественного жилья.

Обычно подобные продавцы-обменщики вовсе не против общего снижения цен. Но при условии, что при обмене они не прогадают. Потому согласны снижать цены на свои квартиры лишь после того, как снизятся цены на приобретаемое жилье.

Все эти факторы влияли на рыночные тенденции в течение всего года. Но в каждом месяце были свои особенности и знаменательные события.

Начался 2010 год с новогодних каникул на рынке недвижимости и ожесточенных предвыборных дискуссий чуть ли не во всех СМИ, включая центральные каналы телевидения.

Сложно переоценить влияние тех дискуссий на рынок недвижимости. Президентские выборы, связанная с ними борьба идей, подходов, компроматов, предвыборных технологий, популистских обещаний… Выброс огромной массы негативной и противоречивой информации, в том числе о состоянии экономики. Высокий уровень неопределенности… Все это усложнило прогнозирование будущих тенденций, заставило потенциальных участников рынка выжидать.

И это выжидание растянулось на весь год. Судя по всему, продавцы и покупатели очень по-разному восприняли многие факты и доводы. И это неудивительно. Наши исследования показывают, что в дискуссиях участники рынка (в том числе, и потенциальные) нередко пытаются лишь укрепиться в своих убеждениях. Потому выделяют факты и аргументы, подтверждающие их выводы; отвергая или быстро забывая те факты и аргументы, которые не соответствуют их убеждениям. То есть, ведут себя как люди, верующие в ту или иную доктрину.

Выжидательную позицию избрали и банки. Задолженности по проблемным ипотечным кредитам (в большинстве случаев) реструктуризировали. Это позволило им не только дать заемщикам передышку, но и представить регулятору и акционерам достаточно неплохую (в условиях тяжелейшего финансового кризиса) отчетность.

Практически никто в принудительном порядке залоговые квартиры не отбирал. Банки шли на продажу залоговых объектов лишь в случае согласия хозяев. А хозяева, которых никто в шею не гнал, стремились продать залоговые квартиры на приемлемых для себя условиях.

Социальная напряженность, связанная с принудительной реализацией залоговых квартир, не нужна была ни банкам, ни законодателям, ни обществу в целом. В создавшейся обстановке банкам нужны были не квартиры; и даже не возврат долгов любыми способами. Им важно было отсутствие претензий регулятора и акционеров (а они на многое были готовы смотреть «с пониманием»). Банкам проще и лучше поддерживать вялый рынок и транзакции по высоким ценам, чем обвалить рынок недвижимости.

Избранная практически всеми тактика выжидания не позволяла ценам быстро снижаться; привела к тому, что в ряде сегментов уменьшился не только спрос, но и предложение.

Продавцы, отчаявшиеся в этих условиях продать недвижимость, нередко просто снимали ее с продажи (но на существенное снижение цен не шли). Многие продавцы, пытавшиеся с помощью операций купли-продажи решить свои жилищные и финансовые проблемы, уходили с рынка вынуждено. Они не могли связать продажу одной квартиры и покупку другой.

Определенные признаки оживления рынка появились лишь в марте. Очевидно, сказалось снижение уровня неопределенности. Новое руководство страны достаточно четко обозначило свои позиции по основным политическим и экономическим вопросам; участникам рынка стало проще ориентироваться в ситуации и принимать решения.

В отдельных сегментах рынка цены, после длительного снижения, поползли вверх. Например, если зимой можно было приобрести более-менее ухоженную двухкомнатную квартиру на Оболони за 80000, то в конце марта цены выросли до 85000-90000.

Это оживление рынка оказалось очень непродолжительным. В апреле 2010 года количество сделок на вторичном рынке жилья Киева сократилось почти до уровня февраля. Появились случаи разрыва договоров задатка, отмены устных договоренностей. Основные причины этого – чисто психологические: у целого ряда участников рынка прошла эйфория, связанная с формированием новых властных структур и стабилизацией политического курса.

Очередное кратковременное оживление произошло во второй половине мая. Выросло количество сделок, но спрос при этом сместился в сторону наиболее дешевого жилья; качество «усредненной» проданной квартиры заметно снизилось.

Полагаем, что это была реакция на переход от привычных «Справок-характеристик» на «Выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество». Некоторые участники рынка торопились оформить сделки, используя именно «Справки-характеристики», срок действия которых заканчивался. И дело тут не только в том, что переход от одних форм документов к другим мог затянуться, а это нарушило бы достигнутые договоренности. Многие участники рынка связывали нововведения с планами привлечения оценщиков к составлению документов, необходимых для операций с недвижимостью. А это уже далеко не технический нюанс.

С целью ускорения процесса, некоторые владельцы не самого ликвидного жилья стали снижать цены. В отдаленных от метро районах появились вполне реальные предложения двухкомнатных «хрущевок» (а, в отдельных случаях, и «чешек») ценой порядка 65000 долларов. Цены на трехкомнатные «хрущевки» в этих районах начинались с 75000 долларов (таких предложений там давно уже не было).

С приходом лета количество сделок резко упало. Сказались традиционные летние каникулы, а также усложнение процедуры оформления документов, необходимых для купли-продажи недвижимости. Нельзя также не отметить и организационно-психологические факторы.

Потенциальные покупатели недвижимости, имеющие сбережения и именующие себя «хомяками», предприняли попытку объединиться. Они выступили с обращением ко всем участникам рынка, в котором привели доводы в пользу резкого снижения цен на недвижимость. Мол, пока продавцы цены не снизят, «хомяки» постараются обходить стороной отечественный рынок недвижимости.

Подавляли деловую активность и попытки властей привести законодательную базу и тарифы к международным нормам. В частности, в стране, где очень значительная часть экономики уже много лет «в тени», увеличение внимания государства к источникам средств на приобретение недвижимости, наверняка способствовало снижению деловой активности, во второй половине года.

Июль, август и сентябрь были наиболее сложными для киевского рынка недвижимости. И без того небольшое количество сделок, в третьем квартале резко снизилось. Столь провального (по количеству сделок) периода на нашей памяти еще не было.

В этих условиях риэлторам приходилось прикладывать огромные усилия, чтобы сблизить позиции сторон, подтолкнуть сделки. Риэлторы заняли более жесткую позицию по отношению к продавцам, держащим цены значительно выше рыночных. Если раньше они пытались убедить подобных продавцов преимущественно словесно, то теперь все чаще стали отказывать им в сотрудничестве. Мол, или снижайте цены до рыночных, или ищите покупателей сами.

Подобная тактика дала определенные (достаточно скромные) результаты лишь в октябре. По сравнению с провальными предыдущими месяцами, количество задатков и сделок купли-продажи заметно выросло. Но и этот период оживления был весьма кратковременным.

В ноябре количество задатков вновь уменьшилось. Правда, увеличилось количество сделок купли-продажи; но это было лишь следствием достигнутых в октябре письменных договоренностей. В декабре количество договоров задатка снизилось еще больше.

Подводя общие итоги, можно сделать вывод, что в 2010 году вторичный рынок недвижимости Киева работал на малых оборотах. В отдельные периоды – на очень малых оборотах. Но это по нашим данным (а также данным многих авторов и участников интернет-форумов).

Реальную официальную информацию о количестве сделок могут дать лишь руководители соответствующих структур Минюста и БТИ. К чему мы их и призываем.

Более детальные консультации по телефону (044) 537-77-77

Информационно-аналитический отдел

портала недвижимости domik.ua