Несмотря на то, что цены на жилую недвижимость, казалось бы, уже давно должны были остановиться, они неуклонно продолжают расти

Прокомментировать данную ситуацию мы попросили директора Департамента ипотечного и автокредитования АБ «Икар-Банк» Виктора Силенка.

 

- Несмотря на то, что цены на жилую недвижимость, казалось бы, уже давно должны были остановиться, они неуклонно продолжают расти, и конца этому росту не видно. С другой стороны, процентные ставки по ипотечным кредитам не только не снижаются, как многие предрекали, а в некоторых банках даже выросли. Доходы же большинства киевлян не позволяют купить жилье не только за личные сбережения, но и с помощью кредитов. Что, по Вашему мнению, могут сегодня предложить банки потенциальным потребителям ипотечных кредитов?

 

- Начнем с того, что любой банк как институт, оказывающий финансовые услуги населению, должен максимально приближать предлагаемый ассортимент продуктов и сервисов (в частности, в сфере ипотечного кредитования) к текущим возможностям и требованиям своих клиентов. Мне кажется, что недостаточно иметь раз и навсегда установленный набор программ кредитования, а следует расширять и дополнять этот перечень с тем, чтобы любой потребитель мог найти подходящую только для него программу или схему. В этом плане "Икар-Банк" пошел дальше других. Мы разработали и внедрили ряд уникальных ипотечных программ, которые нашли своего потребителя. Например, наш банк успешно применяет ипотечную программу "Мечта", с помощью которой заемщик получает кредит на приобретаемую квартиру и у него появляется возможность продать свою собственную квартиру дороже, чем она стоила на момент оформления кредита. Он получает целых девять месяцев для продажи имеющейся квартиры, проведения ремонта нового жилья, переезда и обустройства. Кредит "Мечта" позволяет заемщику не откладывать приобретение нового жилья до продажи жилой недвижимости, которой он владеет на правах собственности. Рассматриваемый ипотечный продукт - незаменимый помощник для той категории заемщиков, которые мечтают продать свою собственную квартиру и купить новое жилье с целью улучшения жилищных условий, разъезда, переезда в более престижный район или поближе к месту своей работы и т. д. Воспользовавшись кредитом "Мечта", заемщик одновременно получает недостающие ему денежные средства для первоначального взноса и оформляет кредит на приобретаемое новое жилье, продолжая при этом проживать в старом. При необходимости он может до переезда сделать ремонт в своем новом доме и справить в нем новоселье, а уже затем искать покупателя для прежнего. "Мечта" дает возможность выплатить 100% стоимости приобретаемой недвижимости, а также покрыть расходы по оформлению покупки. При этом не требуется регулярно погашать кредит в течение всего срока его действия: комиссионные при досрочном погашении кредита не начисляются.

 

В качестве другого примера могу привести нашу программу "Шанс", которая позволяет потенциальным заемщикам, не имеющим в собственности недвижимости и денежных средств на первоначальный взнос, получить ипотечный кредит на 100% стоимости приобретаемого жилья. Кроме того, мы разрешаем нашим клиентам рефинансировать свои текущие кредиты на более выгодных условиях с увеличением суммы кредита до 80% от стоимости жилья, предлагаемого в залог (ипотеку). В нашем банке желающие также могут получить кредит на личные нужды размером до 80% от стоимости находящейся в собственности жилой недвижимости. Могу еще добавить, что наши процентные ставки - на уровне минимальных, а срок кредитования достигает 30 лет. Позвонив по телефону 426-26-79, написав письмо по адресу: mortgage@ikar.donbass.com или придя в отделение банка, любой желающий получит исчерпывающие ответы на все имеющиеся у него вопросы и помощь в подборе наиболее подходящей лично ему ипотечной программы.

 

- Тем, кто собирается брать в банке кредит на приобретение квартиры или дома, приходится решать множество вопросов. Один из основных - сколько денег просить? Так сколько же?

 

- Практика показывает, что большая часть заемщиков испытывает огромные трудности при решении поставленного вопроса из-за элементарного отсутствия информации. А ведь от этого зависит успех или неуспех решения квартирного вопроса. Не важно, для чего понадобились дополнительные средства: для доплаты при обмене или для "чистой" покупки. Главное - сколько денег просить, поскольку обращаться в банк нужно до того, как вы занялись подбором квартиры. С моей точки зрения, потенциальные заемщики рассматривают несколько вариантов при выборе суммы кредита, которой им должно хватить:

 

1. Столько, сколько составляет разница в цене двух квартир (собственной, которая продается, и приобретаемой) или разница между имеющимися накоплениями и ценой приобретаемой квартиры.

 

2. С запасом: разница в цене плюс все расходы, связанные с покупкой и оформлением кредита.

 

3. Столько, сколько банк утвердит.

 

4. Столько, сколько позволяют доходы заемщика.

 

Вариант 1 отметаем сразу. За сколько вы продадите свою квартиру - неизвестно, за сколько купите - тоже. Конечно, можно сказать примерно, сколько денег потребуется, - а если не хватит? Неужели в срочном порядке искать по друзьям и знакомым, когда вы все равно занимаете в банке? Обращаться в банк с просьбой об увеличении кредита? А даст ли он больше?

 

Вариант 2. Конечно, этот вариант лучше первого. Но, думаю, делать ставку на него не стоит: как показывает практика, аппетит приходит во время еды. А потому, попросив кредит с запасом, вы все равно обнаружите, что "запас" оказался маленьким.

 

Вариант 3 относится к разряду "Подайте, сколько сможете"! Между тем кредитный комитет банка отвечает только на конкретный запрос. Иными словами, вы должны сказать точно, сколько вам нужно денег, а кредитный комитет рассмотрит, готов ли банк выдать вам именно столько.

 

Вариант 4 лично я считаю наиболее правильным. При чем здесь доходы, наверное, понятно. Банку ведь важно, чтобы человек, взявший кредит, мог его возвращать, и не просто возвращать, а с процентами. Не может же человек платить по кредиту больше, чем он зарабатывает! Да и все доходы тратить на погашение долга тоже не может. А жить на что? Поэтому банк дает деньги с таким расчетом, чтобы заемщик и с банком мог рассчитываться, и на жизнь имел достаточно. По мнению банков, на погашение и обслуживание (то есть на выплату процентов) кредита может уходить не более 40-50% совокупного семейного дохода.

 

Вывод таков. Если вам по предварительным подсчетам нужно $20 тыс., а доходы позволяют просить тысяч сто, сколько просим? Правильно, просим 100 тысяч! И знаем, что $100 тыс. - это предел: больше в банке не дадут. Но в пределах $100 тысяч взять можно любую сумму. И проценты будут начисляться не на ту сумму, которую вы попросили, а на ту, которую взяли в банке и которой пользуетесь.

 

- Все мы не любим заниматься решением сложных математических задач, но когда речь идет о деньгах, считать всетаки надо. Сколько я переплачу за квартиру, если возьму кредит? По какой схеме выгоднее погашать кредит: по аннуитетной или по классической?

 

- Ну что ж, давайте посчитаем. Допустим, вы взяли $60 тыс. под 11% годовых на 15 лет. Сколько конкретно вы должны платить каждый месяц? По классической схеме погашения вы каждый месяц возвращаете одну и ту же часть долга (в данном случае это $333,3: размер кредита, поделенный на количество лет, в течение которых вы пользуетесь кредитом, и на количество месяцев в году) плюс проценты, которые набежали за время пользования кредитом на остаток долга. Вычисляются они по формуле:

 

ОґDґПС / 365 (366)ґ100,

 

где:

 

О - остаток долга;

 

D - количество дней в месяце;

 

ПС - процентная ставка по кредиту в год.

 

В нашем случае проценты за первый месяц составят $542,5, за второй - $539,5 и далее по нисходящей. Соответственно, первый платеж будет равен сумме $875,8 ($333,3 + $542,5), второй - $872,8 и т. д.

 

При аннуитетной схеме погашения кредита фиксируется не величина возвращаемой части долга, а размер выплаты, поэтому получается, что в начале вы выплачиваете меньше, чем при погашении по классической схеме, а потом - больше. Формула для расчета такова:

 

MґПС / 1(1+ПС)n,

 

где:

 

М - размер кредита;

 

n - количество платежей по кредиту (количество лет, умноженное на количество месяцев в году);

 

ПС - процентная ставка по кредиту в месяц.

 

Формула сложная, но вам ничего считать не придется - все сделает ипотечный калькулятор. В результате мы получим, что должны платить по кредиту каждый месяц $682. Таким образом, в первый месяц выплаты окажутся на $193,8 меньше, чем при классической схеме погашения. Однако надо учитывать, что большую часть этих выплат на первом этапе будут составлять проценты за пользование кредитом. Долг же ваш перед банком будет уменьшаться не так быстро, как вам бы хотелось.

 

Так сколько же вы в результате заплатите банку за 15 лет? При аннуитетной схеме погашения - $122760, при классической - $112125.

 

- Какая же схема погашения выгоднее для заемщика?

 

- Все зависит от конкретной ситуации. С одной стороны, выгоднее классическая, потому что общая сумма выплаченных денег по ней меньше, чем при аннуитетном платеже (долг уменьшается быстрее - следовательно, меньше проценты, начисленные на остаток). Но, с другой стороны, немаловажны и размеры выплат. При аннуитетном платеже они меньше (по крайней мере половину срока погашения кредита). Представьте себе: вы только что купили квартиру и понесли множество мелких и не очень расходов (переезд, ремонт, покупка новой мебели и т. п.). Согласитесь, что для вас будет иметь значение, сколько придется платить в первый месяц - $875,8 или $682. А если учесть, что ежемесячные выплаты по кредиту не могут превышать 40-50% совокупного семейного дохода (по условиям большинства банков), то аннуитетная схема платежей позволяет взять больший кредит.

 

- Многие наши читатели высказывают мнение, что ипотека сейчас очень дорогая, поэтому лучше переждать какоето время, а потом, когда процентные ставки по ипотечным кредитам снизятся, покупать жилье. А каково Ваше мнение?

 

- Считаю, что дело не столько в дороговизне ипотеки, сколько в дороговизне самой недвижимости. Например, заемщик с доходом $1200 в месяц может получить кредит в пределах $51 тыс. на 20 лет под 12% годовых. При снижении ставки до 8% получить можно не намного больше - порядка $64 тыс. Таким образом, при стоимости киевской двухкомнатной квартиры в $110 тыс. заемщику по-прежнему нужно иметь примерно $56 тыс. своих собственных денежных средств на приобретение жилья. Учитывая тот факт, что аналитики прогнозируют продолжение роста цен на жилье, мне кажется, что если у вас сейчас есть возможность купить квартиру хотя бы с привлечением кредита, не стоит ждать снижения ставок: это не позволит сэкономить деньги, поскольку жилье за это время вырастает в цене намного больше.