Несносные граждане

Многократно обговоренный проект реконструкции жилых районов, застроенных домами царского периода, хрущевской эпохи и прочих благодатных времен, похоже, обретает все более реальные очертания. 20 мая стало известно, что Киевская городская государственная администрация приняла шесть распоряжений по реконструкции ветхих кварталов столицы.
В частности, планируется реконструировать микрорайон Соцгород в Днепровском районе, квартал в Соломенском районе, несколько отдельных домов в Печерском районе, микрорайон Ветряные Горы в Подольском районе.
Эксперты отмечают, что принятие этих распоряжений может положить начало массовому сносу хрущевок и возведению на их месте новых высотных многоквартирных домов не только в Киеве, но и в других густонаселенных городах Украины.
К слову, заместитель киевского мэра, секретарь Киевсовета Владимир Яловой еще в июне 2004 в интервью Контрактам грозился, что 70% киевских хрущевок будут снесены в течение ближайших 10-15 лет, а полная реконструкция займет 20-25 лет.
Хотя сносу или полной реконструкции подлежат не только дома постройки середины 60-х годов прошлого века, но и часть домов, уже отметивших свой вековой юбилей или приближающихся к нему. Однако многие строительные компании, соперничающие за право сносить и строить в указанных районах, могут столкнуться с рядом проблем, не указанных в тендерной документации.
История одного дома
Примером неприятных сюрпризов для инвестора может служить история со старым киевским домом (1903 года постройки) по улице Дмитриевской, 52. Пять лет назад рядом с ним (по адресу ул. Дмитриевская, 46-56) строительной компанией «Консоль» было возведено новое жилищно-офисное здание.
При его постройке, по утверждению представителей Шевченковской РГА и Главного управления культуры, искусства и охраны культурного наследия при КГГА, техническое состояние старого дома значительно ухудшилось: появились трещины в фасаде, перекрытия утратили несущие способности, разрушились балконы.
Учитывая, что ущерб зданию был нанесен вследствие строительства, проводимого компанией «Консоль», райгосадминистрация предложила ей провести реконструкцию дома за свой счет, самостоятельно обеспечив жильцов новой жилплощадью.
Наталья Павленко, директор по маркетингу компании «Консоль», сообщила, что условия градоначальства приняты руководством фирмы, однако инвестор с такой постановкой вопроса согласен не полностью. По ее словам, этот дом был признан аварийным еще в девяностых годах, то есть строительство, проводимое по соседству, никак не связано с аварийным обвалоопасным состоянием дома.
Она утверждает, что взять подряд на реконструкцию этого здания предложила РГА и фирма не отказалась, хотя условия были не очень простые. Понимая ситуацию, сложившуюся вокруг этого дома и учитывая критичность положения жильцов, Консоль взяла на себя решение этой проблемы.
Впрочем, сами жильцы аварийного здания не согласны с полной непричастностью Консоли к ухудшению технического состояния их жилья. Кроме строительной компании «Консоль», рядом с домом вела строительство еще одна организация. Как рассказала Нонна Кулинич, владелица кв. № 2 аварийного дома, в 2002 году со строительного крана, который работал на стройплощадке в непосредственной близости от жилого дома по Дмитриевской, 52, сорвалась связка тяжелых бетонных плит и рухнула во двор.
К счастью, никто не пострадал, но после локального землетрясения, вызванного падением многотонного груза, фасадная стена дала трещину, в квартирах правого крыла стали проседать потолки, от которых периодически отслаиваются толстые слои штукатурки, создавая реальную угрозу жизни и здоровью обитателям квартир.
Архитектуроопасный памятник
При всем том даже согласие строительной компании провести реконструкцию и отселение жильцов не решило всех проблем. Дело в том, что аварийный ныне объект еще в 1994 году был признан «новообнаруженным памятником архитектуры», о чем имеется соответствующее распоряжение Главкультуры.
С этой даты реконструкция дома может осуществляться исключительно в рамках Закона «Об охране культурного наследия», а снос за редким исключением не допускается вообще. Применительно к рассматриваемому случаю это означает, что Главархитектуры не дает своего согласия на снос или полную реконструкцию новообнаруженного памятника, настаивая на необходимости выполнения реабилитационных работ.
Эта позиция изложена в письме Главкультуры от 18.04.05 № 001-09/2108. Стоит отметить, что немногим ранее, в 2003 году, КГГА выдала прямо противоположное распоряжение, где говорится об отселении жильцов этого дома и предоставлении разрешения на его снос (№ 1608 от 28.08.03 г.). Тем не менее это распоряжение так и повисло в воздухе из-за сопротивления Главкультуры.
Пока идут споры об исторической ценности здания, оно продолжает постепенно разрушаться. Пару лет назад с фасадной части сняли балконы, уж слишком высока была вероятность того, что они рухнут. А 15 апреля этого года в квартире № 2 произошел обвал обширного участка штукатурки (хозяева квартиры чудом не пострадали).
Инвестор, начав отселение, приостановил его, т. к. на сегодняшний день с дома не снят статус «Памятника» (согласно Распоряжению КГА от 28.08.03г. № 1608) и, как следствие, не отведена земля под строительство обещанная инвестору.
По сей день проблема остается не решенной, жильцы, не теряя времени, запасаются документами, подтверждающими аварийность здания. Как и положено при возникновении в квартире аварийной ситуации, они неоднократно вызывали инженеров жэка и представителей МЧС, которые задокументировали произошедшее, по мере сил устранили аварийную ситуацию (в нашем случае, подперли потолок дополнительными опорами).
Все свои действия как представители жэка, так и сотрудники МЧС подтвердили актами выполненных работ, обследования помещения и т. п., а также составили заключение о состоянии помещений. При невозможности устранения аварийной ситуации или невозможности предотвращения ее в дальнейшем такие акты и заключения могут служить основанием для обращения в рай- или госадминистрацию с требованием предоставить временное жилье.
Если же аварийные службы не могут самостоятельно устранить опасную для жизни жильцов ситуацию, и требуется проводить капитальный ремонт или реконструкцию, а также в случае сноса дома для дальнейшей постройки на его месте нового здания, орган государственной власти или заказчик (инвестор) строительства (это определяется договоренностью РГА и инвестором) обязаны предоставить жильцам новые квартиры. Именно при предоставлении нового жилья и возникает множество спорных вопросов.
С вещами на выход
Контракты уже писали о возможностях отселения жильцов домов, предназначенных под снос и о конфликтах, неизбежно при этом возникающих . При отселении жильцов у инвестора строительства или органа государственной власти есть несколько вариантов действий.
Первый из них: выкуп квартир у собственников. Если владелец заинтересован в получении денег, а не нового жилья, вариант вполне приемлемый. Впрочем, в данном случае цена квартиры будет, скорее всего, определяться исходя не из рыночной стоимости, а соглашением между владельцем и инвестором.
Разумеется, что первый будет стараться получить побольше, а второй — заплатить поменьше. Если же компромисса достичь не удастся, собственник может потребовать предоставить ему новую квартиру.
Именно второй вариант отселения жильцов и является наиболее распространенным. Однако не самым простым, поскольку согласно действующему законодательству инвестор должен предоставить минимальную жилплощадь (в данном случае отдельную квартиру) каждому из владельцев квартиры, имеющему собственный лицевой счет и самостоятельно оплачивающему коммунальные услуги.
Наталья Павленко отмечает, что, зная об этом требовании закона, некоторые жильцы дома № 52 развелись со своими супругами, передали части квартир в собственность родственникам. Может получиться, что для шести жильцов двухкомнатной квартиры необходимо предоставить шесть квартир.
Например, если в квартире проживали пожилые супруги, у которых двое взрослых детей, имеющие собственные семьи, в результате серии фиктивных разводов и соответствующего переоформления собственности, каждому из разведенных собственников полагается отдельная квартира.
Отношения жильцов и застройщиков осложнены несколькими законодательными неувязками. Например, нигде не указано, в каком районе должно быть предоставлено новое жилье отселенцам. На практике расположение новых квартир выбирается по взаимному соглашению между инвестором и жильцом.
Найти приемлемый для обеих сторон компромисс крайне сложно: квартировладелец стремится переселиться в престижный район, заодно расширив жилплощадь и обеспечив отдельными квартирами ближайших родственников. Инвестор же заинтересован в минимизации затрат, соответственно, и жилье для отселяемых стремится подобрать подешевле, где-нибудь на выселках.
В принципе, собственник квартиры может бесконечно долго отказываться от предлагаемых вариантов, настаивая на своих требованиях. На практике же, после ограниченного количества предложений (трех — пяти), инвестор может обратиться в суд с требованием обязать квартировладельца выбрать один из вариантов или денежную компенсацию.
Как дополнительную гарантию от «роста аппетитов» отселяемых жильцов, по словам Натальи Павленко, некоторые строительные компании используют требование написать заявление о количестве и качестве жилья, на которое претендует отселяемый собственник квартиры.
В этом заявлении жилец указывает, какую или какие квартиры и в каких районах он бы хотел получить взамен сносимой. Разумеется, в процессе переговоров жилец может изменить свои требования, но первоначальное заявление послужит дополнительным аргументом при рассмотрении дела в суде.
Если суд принимает решение в пользу строительной компании, но хозяин квартиры не спешит его выполнять, строительная организация может инициировать процедуру принудительного отселения из сносимого дома. При этом она привлекает соответствующие учреждения: государственную исполнительную службу и органы МВД, которые могут заставить владельца принудительно освободить помещение.
Законное решение
И тем не менее строительные компании неохотно судятся с обитателями сносимых домов: несмотря на мощь юридической поддержки, законодательные нормы таковы, что риск проиграть дело при объективном его рассмотрении все равно достаточно велик.
Поэтому застройщики заинтересованы в лоббировании соответствующего законодательства. На днях правительство подало на рассмотрение Верховной Рады законопроект № 7483 «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда». Учитывая, что инициатором законодательных изменений является именно Кабмин, у проекта достаточно высокие шансы быть принятым в ближайшее время.
Согласно проекту, обязанности обеспечивать обитателей сносимого дома новым жильем или возмещать им стоимость квартиры полностью возложены на строительного инвестора, причем оценку квартир, расположенных в здании, предназначенном к сносу, проводит независимая экспертиза.
Также устанавливается, что общая площадь предоставляемого жилья, вне зависимости от количества обитателей квартиры, обязана быть на 50% больше площади жилого помещения, которое сносится. Кроме того, если собственник помещения согласен доплатить, он может при отселении получить квартиру большей площади.
Немаловажно и то, что согласно законопроекту съемщик и собственник сносимой квартиры фактически уравнены в правах: при сносе дома арендатор также имеет право на обеспечение иным жильем. Владельцу и арендатору квартиры транспортные услуги на переезд компенсируются инвестором, на возмещение же иных затрат, связанных с переселением, они могут претендовать при наличии их документального подтверждения.
Также в правительственном законопроекте попытались решить проблему района, куда должны быть отселены собственники сносимых квартир. Дословно данная формулировка звучит так: «Владелец жилого помещения имеет право получить в порядке компенсации в пределах территории, определенной инвестиционным проектом, иное жилье» (ст. 12 законопроекта). Эта крайне нечеткая формулировка не дает однозначного представления о том, где именно следует предоставить житье, поскольку непонятно, какие же пределы территории должны быть определены инвестиционным проектом.
Возможно, по замыслу правительства, инвестиционный проект должен предусматривать реконструкцию какого-то конкретного квартала или микрорайона, тогда и жилье для отселяемых квартировладельцев и арендаторов должно предоставляться в границах этого же микрорайона.
Однако, даже внимательно изучив проект, трудно избавиться от ощущения, будто сформулировав таким образом свои требования, законодатель предусмотрительно оставил для инвесторов лазейку, позволяющую отселять обитателей домов, сносимых, к примеру, в Киеве, на бульваре Дружбы народов, в квартиры по ул. Коллекторной, которая хоть и находится в черте города, но на самом деле расположена ближе к Борисполю, нежели к Печерску.
А отстоять свои права жильцам в случае принятия законопроекта будет сложнее: если больше половины владельцев или арендаторов помещений в сносимом здании согласились на предложенные инвестором условия, к остальным могут быть применены принудительные меры «по отчуждению этих помещений путем их выкупа по рыночной цене» (цитата из законопроекта).
Есть вероятность, что путем принятия этого закона застройщики пытаются преодолеть естественное сопротивление жильцов, не желающих покидать дома на невыгодных или недостаточно выгодных для себя условиях.
Масштаб 3:1
Нонна КулиниЧ, жительница дома № 52 по ул. Дмитриевской (Киев):
— ...Я инвесторам говорю: вы начали стройку, поломали мне дом, так будьте любезны, предоставьте такие же квартиры. Дочке они купили двухкомнатную квартиру в новом доме на углу улиц Павловской и Черновола, который осенью должен быть сдан в эксплуатацию.
Теперь жду, когда купят квартиру мне и соседу, моему бывшему мужу. Он инвалид, поэтому ему должны дать отдельную квартиру. А пока мы с инвалидом здесь мучаемся — ни дня покоя! Пусть лучше уж я к нему буду приходить готовить еду и стирать, лишь бы он жил отдельно... Итого, нужно три квартиры: мне, дочке и бывшему мужу. А они тянут, никак купить их нам не могут.
Вот и сидим в разваливающемся доме с инвалидом и ждем обещанных квартир. Застройщик предлагает подписать договор на предоставление жилья, где я выступаю заказчицей. Вроде бы я вношу пай, они строят дом, в котором я получаю квартиру.
И дадут они мне коробку, а все остальное я сама, что ли буду доделывать? Это еще 10-15 тысяч долларов, нет у меня таких денег. Я им сказала, что такой договор не годится, пишите мне в договоре, что сдадите квартиру под ключ, чтобы в ней все было, как надо. И сделают они так, как мне надо, знают, что сильно от меня зависимы. Если бы не я, они бы этот дом в жизни не получили!
Иван Зайцев