Новая стратегия рынка недвижимости
Выход на украинский рынок недвижимости иностранных девелоперов и инвесторов побудил украинских игроков приступить к реструктуризации своих компаний в целях слияния их с зарубежными структурами.
Стратегия отечественных бизнесменов обусловлена набирающей обороты конкуренцией на рынке недвижимости и борьбой за клиента. Эпоха, когда компании ориентировались только на доход, уходит в прошлое, уступая место стоимостноориентируемым стратегиям. Это в свою очередь дает понять, что рынок недвижимости подошел к новому этапу своего развития.
Начало слияний и поглощений
Основные принципы развития крупных компаний в начале XXI века ориентированы на экспансию и рост. Предприятия изыскивают особые методы расширения своей деятельности, среди которых процессу слияния и поглощения отводится особое место. Следует отметить, в экономическом мире данный процесс заработал себе неоднозначный имидж. Некоторые эксперты рассматривают слияния и поглощения как эффективный метод повысить результативность деятельности компании, другие считают их только отражением властных инстинктов менеджеров, чье стремление снижает, а не повышает эффективность бизнеса.
Однако, несмотря на пестроту мнений об этом процессе, он неизбежен для любого сектора экономики, и рынок недвижимости - не исключение.
"Сегодня компании строительной отрасли готовятся к этапу слияний и поглощений с крупными западными игроками, - говорит Андрей Скнарь, начальник департамента инвестиций и управления компании IGK-Ukraine Audit. - Это является закономерным процессом предстоящего укрупнения локальных игроков и выходом на рынок инвестиционных фондов.
В данных условиях компаниям важно уметь ориентироваться в типах слияний и поглощений, дабы выработать правильную тактику отношений с поглощаемой структурой".
В зарубежной практике под слиянием может пониматься объединение нескольких фирм, в результате которого одна из них выживает, а остальные утрачивают свою самостоятельность и прекращают существование.
В украинском понимании слияния и поглощения - это процесс, при котором одна бизнес-структура берет под свой контроль другую и управляет ею, с приобретением абсолютного или частичного права собственности на нее.
По мнению Вадима Полякова, управляющего партнера инвестиционно-консалтинговой группы BPT GROUP, инвестирование - это также форма слияния, когда инвестор покупает свою долю участия в бизнесе. Следовательно, выход ИК "XXI Век" на IPO и размещение акций на международной фондовой бирже можно рассматривать как определенную разновидность этого процесса.
Классификации и ресурсы компаний
Существует множество разнообразных типов слияний и поглощений.
"Развитие компаний на рынке недвижимости основывается на двух вариантах стратегий, - поясняет господин Поляков, - приобретение внешней структуры либо собственное развитие".
В зарубежной практике можно выделить следующие виды слияний компаний: В
Использование того или иного типа слияний зависит от ситуации на рынке, а также от стратегии деятельности компаний и ресурсов, которыми они располагают.
В зависимости от рода деятельности на рынке недвижимости компания может располагать следующими ресурсами:
1. Земля и объекты недвижимости. Основной ресурс, которым располагают строительные и девелоперские компании, - это земля и объекты недвижимости. В силу их исчерпаемости возникает дефицит. Иностранные компании, выходящие на рынок недвижимости, дабы избежать бюрократических рисков и завладеть мощным ресурсом, нацелены на слияние и поглощение с отечественными девелоперами и на скупку качественных объектов недвижимости. Сегодня о планах выхода на украинский рынок заявили польский девелопер Apsys, группа латвийских девелоперов MG Baltic, EIKA и Progresyvios Investicijos, турецкая строительная компания ENKA.
Например, стратегия развития инвестиционного банка Morgan Stenly, заявившего о своем интересе к Украине, нацелена на покупку миноритарных долей в девелоперских компаниях. В России данной структурой было приобретено 10% акций у "РосЕвроДевелопмента".
2. Информационная закрытость рынка создает компаниям дополнительные риски. В целях их снижения западные компании заинтересованы в слиянии и поглощении с отечественными консалтинговыми агентствами, которые обладают доступом к обширной базе проектов инвестиционных предложений местных девелоперов.
В данном случае показателен выход на российский рынок недвижимости крупнейших мировых консалтинговых компаний, которые в ближайшее время планируют экспансию и в Украину.
Noble Gibbons была основана в 1994 году и, просуществовав год, стала аффилированной компаний крупнейшего в мире консультанта в области коммерческой недвижимости CB Richard Ellis. Затем в 2004-м пакет акций NG приобрела инвестиционная компания Alfa Capital Partners. Нарастив крупные годовые обороты ($233 млн.) и управляя более 240 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, Alfa Group продала 51% акций Noble Gibbons CB Richard Ellis.
Данная сделка, таким образом, отразила общемировую стратегию CB Richard Ellis по покупке аффилированных компаний, лидеров на своих региональных рынках, и достижению ведущей позиции в крупных мировых бизнес-столицах.
Stiles & Riabokobylko работает на российском рынке недвижимости с 1995 года, а с 1998 года компания стала ассоциированным офисом международной консультационной компании в области коммерческой недвижимости - Cushman & Wakefield Healey & Baker.
Однако в результате совместной работы компании приняли решение о создании объединенной компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Сумма сделки составила $12-15 млн.
Среди украинских консалтинговых компаний, как стало известно CRE UA, предложение о слиянии и поглощении рассматривает "Украинская Торговая Гильдия". "Мы рассматриваем подобные предложения, - рассказывает Вадим Непоседов, - поскольку видим своей стратегической целью слияние с мировым брендом по принципу обоюдного интереса и достижения общих целей. Это позволит привлечь западные технологии и новые возможности для развития рынка".
Цели слияния и поглощения
Оснований, побуждающих компании осуществлять слияния и поглощения, достаточно много. "Выявление данных мотивов очень важно, - уверен Артем Новиков, инвестиционный консультант компании "Диалог-Классик". - Именно они отражают причины, по которым две или несколько компаний, объединившись, стоят дороже, чем по отдельности".
Выделим основные мотивы слияний и поглощений.
Получение синергетического эффекта. Основная причина реструктуризации компаний в виде слияний и поглощений кроется в стремлении получить и усилить синергетический эффект, т. е. взаимодополняющее действие активов двух или нескольких предприятий, совокупный результат которого намного превышает сумму результатов отдельных действий этих компаний.
Повышение качества управления. Устранение неэффективности. Достижение дифференцированной эффективности, означающей, что управление активами одной из фирм было неэффективным, а после слияния активы корпорации станут более эффективно управляемыми.
Налоговые мотивы. Действующее налоговое законодательство стимулирует порой слияния и поглощения, результатами которых являются снижение налогов или получение налоговых льгот. Например, высокоприбыльная фирма, несущая высокую налоговую нагрузку, может приобрести компанию с большими налоговыми льготами, которые будут использованы для созданной корпорации в целом.
Диверсификация производства. Возможность использования избыточных ресурсов. Диверсификация в другие виды бизнеса. Это помогает стабилизировать поток доходов, что выгодно и работникам данной компании, и поставщикам, и потребителям (через расширение ассортимента товаров и услуг).
Разница в рыночной цене компании и стоимости ее замещения. Зачастую проще купить действующее предприятие, чем строить новое. Это целесообразно тогда, когда рыночная оценка имущественного комплекса целевой компании (компании-мишени) значительно меньше стоимости замены ее активов.
Разница между ликвидационной и текущей рыночной стоимостью (продажа "вразброс"). Нередко ликвидационная стоимость компании выше ее текущей рыночной стоимости. В этом случае фирма, даже при условии приобретения ее по цене несколько выше текущей рыночной стоимости, в дальнейшем может быть продана "вразброс".
Проведение слияния и поглощения
Сделки по слиянию и поглощению компаний могут быть осуществлены следующим образом:
"В случае, если сделка проводится с участием западного инвестора и украинской компании, регулятором являются международные законодательные нормы, - комментирует Андрей Скнарь, - даже если бизнес физически находится в Украине. Если слияние и поглощение проводятся сугубо между украинскими компаниями, такие сделки регулируются украинским законодательством".
Некоторые последствия
По данным Mergers & Acquisitions Journal, 61% всех слияний и поглощений компаний не окупает вложенных в них средств. А исследование 300 слияний, происшедших за последние 10 лет, проведенное Price Waterhouse, показало, что 57% компаний, образовавшихся в результате слияния или поглощения, отстают по показателям своего развития от других аналогичных представителей данного рынка и вынуждены вновь разделяться на самостоятельные корпоративные единицы.
По мнению Артема Новикова, существует несколько причин неудач слияний и поглощений:
Интеграция поглощенной структуры в действующую обычно имеет свои сложности. Связаны они с несовместимостью корпоративных культур двух предприятий. Поэтому некоторые компании после слияния продолжают функционировать как совокупность отдельных и иногда даже конкурирующих подразделений, имеющих разную производственную инфраструктуру, научно-исследовательские и маркетинговые службы. Даже экономия за счет централизации отдельных функций управления может оказаться недостижимой. Сложная структура корпорации, наоборот, способна привести к увеличению численности административно-управленческого персонала.
Вывод
Сегодня на рынке появляется другой уровень инвестиций и инвесторов, на смену спекулянтам и авантюристам приходят стабильные институциональные инвесторы, для которых характерна последовательность, высокая степень доверия и уверенность в том деле, которое они делают. Наш рынок созрел для перехода на новый уровень общения и сотрудничества с мировыми игроками.
Это требует от компаний гибкости и маневренности. Одни получают специализированное зарубежное образование, другие идут путем слияния с известными мировыми брендами, дающими сильное международное "имя", финансовый и технологический ресурсы. Некоторые из украинских компаний заинтересованы в полном поглощении своей структуры более крупными игроками. Таким образом, они максимально подготавливают свою компанию к продаже, адаптируя ее к возможным запросам будущего покупателя.
Сегодня большая часть украинских компаний близка к полной продаже бизнеса.
Слияния и поглощения - естественный процесс развития рынка, положительный для компаний, которые стремятся развиваться. Это способ обогащения новыми возможностями и ресурсами, которые разрешают перейти на новый виток развития.
