Новый старый закон: риэлторов не удовлетворил

2 июля Минэкономразвития опубликовал на своем сайте новый вариант законопроекта «Об особенностях внедрения риэлторской деятельности». Как и предыдущий документ, который рассматривался в феврале-марте текущего года, этот был разработан чиновниками министерства при участии единственной профильной общественной организации – Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ). Впрочем, ее президент Сергей Злыдень снова оказался недоволен результатом этой работы. «Мы выступаем за полную свободу предпринимательской деятельности, за закон о саморегулируемых организациях, а это все не было учтено в законопроекте», - объясняет он.

Другие риэлторские объединения оказались вовсе не у дел – Союз специалистов по недвижимости (ССНУ) до сих пор живет нереализованным законопроектом нардепа Игоря Прасолова. Организации помельче и никуда не входящие компании и риэлторы вообще мало интересуются будущим законом.

Впрочем, зря. Поскольку нынешний вариант законопроекта привносит на рынок ряд нововведений, которые способны сократить как количество его участников, так и размер их прибыли. Например, риэлтором сможет стать только лицо с любым высшим образованием. И это, по словам С. Злыдня, уже неплохое достижение, ведь в предыдущем варианте, который был практически скопирован с закона об аудиторской деятельности, риэлторам вообще навязывали обязательное профильное – юридическое или экономическое – высшее образование.

Неоднозначно отнеслось профессиональное сообщество и к предложению о том, чтобы регуляцией рынка занимался уполномоченный госорган (в законопроекте – Центральный орган исполнительной власти по формированию и обеспечению реализации государственной политики экономического и социального развития). Им может стать как Минэкономразвития (или его структурное подразделение), или специально созданное ведомство. В свою очередь, АСНУ выступают за то, чтобы им стал Фонд госимущества – мол, он наиболее подготовленный для этого.

В любом случае, этот орган будет заниматься надзором и контролем над деятельностью риэлторов – от их обучения и сертификации до страхования ответственности. А это значит, что роль государства, которое сегодня не принимает практически никакого участия в профессиональной жизни торговцев недвижимость, существенно усилится. Впрочем, как считает управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов, это не плохо. Он приводит в пример аудиторов, которые также подлежат обязательной государственной сертификации в Госфинуслуг. Хотя о том, насколько удобным будет регулярное прохождение курсов повышения квалификации в случае малых городов и для тех риэлторов, которые работают на нерегулярной основе, государство, похоже, пока не задумалось.

Хотим сами!

В чем все риэлторы оказались едины, это в неприятии идеи о регулировании комиссионных на законодательном уровне. Дело в том, что в предложенном законопроекте указано, что максимальный размер оплаты риэлторских услуг не может превышать 3% стоимости недвижимости. «Для больших городов 3% от стоимости квартиры – достаточно солидная сумма. Сейчас примерно так и есть. Но это при условии, что сделкой занимается одно агентство. Если сделкой занимаются два агентства, то комиссионные обычно распределяются поровну (например, %+2% или 2,5%+2,5%). В сельской местности и в небольших городках недвижимость достаточно дешевая, а ездить туда на просмотры весьма затруднительно и дорого. В этих случаях 3% комиссионных могут не окупить даже расходы на проезд», - рассказывает аналитик АН «Планета Оболонь» Владимир Коломейко. В этих случаях, по его мнению, можно было бы применять другие формы взаиморасчетов, например, разделять комиссионные и командировочные.

В Киеве, по словам С. Злыдня, сегодня стоимость услуг риэлтора составляет 2,5-5%, хотя иногда стороны договариваются о фиксированной денежной сумме. При этом, по его словам, чем дороже объект, тем меньшей получается комиссия, т.к. несмотря на разную стоимость недвижимости сама услуга одинакова. Примечательно, что в пояснительной записке к законопроекту приводятся примеры европейских стран и США, где доход риэлтора составляет в среднем 3,5% и 3,5-10% соответственно.

Как объясняет М. Артюхов, при продаже недвижимости всегда есть некая ценовая неопределенность, т.е. точную цену объекта никто не знает и знать не может. В США, например, эта неопределенность колеблется в пределах 10-15% от стоимости объекта, а в Украине она в 2-3 раза выше. «Соответственно, важность работы продавца недвижимости у нас и возрастает пропорционально. Поэтому если ограничивать размер вознаграждения до 3%, это сломает всю экономику бизнеса», - говорит он.

На свой страх и риск

Удивила риэлторов и норма об обязательном страховании гражданской ответственности, связанной с осуществлением профессиональной деятельности. «Идея страхования возникла непонятно откуда, мы сейчас пишем протест по этому поводу», - сообщил С. Злыдень. Особо не нравится ему то, что страховые тарифы будут разрабатываться и утверждаться Кабмином уже после принятия закона. По его мнению, это может привести к монополизации рынка и уходу с него мелких и средних компаний. Тем более, он утверждает, что клиенты если и высказывают претензии, то не к риэлторам, а к продавцам. Поэтому АСНУ разработала собственный законопроект и собирается через группу депутатов провести его в парламент. Правда, с конкретными лоббистами риэлторы еще не определились.

«Поскольку ответственность риэлторов законодательно не прописана, то и страхования такой ответственности в Украине нет. Есть так называемое «титульное страхование сделки». Заключить договор такого страхования на любой срок может любая сторона. Но это стоит дополнительных денег, которые придется платить ежегодно. Допустим, законодатели четко укажут какую ответственность, за что и в каких размерах несет риэлтор. Но и при этом клиентам необходимо дать право выбора: заключать ли сделку с дополнительной оплатой за страхование, или без оплаты за страхование. Разница в цене будет весьма существенной», - объясняет В. Коломейко. М. Артюхов одобряет идею о страховании ответственности как такую, но считает, что как и прочие механизмы в законопроекте она не отработана. Как напоминает президент ССНУ Александр Рубанов, еще 4-5 лет назад с трудом можно было найти страховщика, готового предоставить соответствующие услуги, что уже говорить об их качестве и надежности. И сейчас, по мнению риэлторов, рынок до сих пор не готов к практической реализации этой идеи.

Наталья Тарасова