Обзор рынка аренды квартир в Киеве осенью 2021 года

Портал Domik.ua пообщался с руководителями профильных ассоциаций и агентствами недвижимости и выяснил, сколько обойдется аренда квартиры в Киеве осенью 2021 года. 

В конце третьего квартала спрос и соответственно цены традиционно немного идут вверх, поскольку в августе в столицу приезжают учиться студенты и искатели заработка с других регионов. В сентябре в сегменте аренды жилья в крупнейших городах Украины спрос был реализован более чем на 90%, говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСНУ) Юрий Пита. Соответственно почти окончательно сформировалась цена на ближайшие 2-3 месяца. По данным АСНУ, по итогам сентября среднее удорожание в Киеве, Львове, Харькове, Одессе и Днепре составило до 10%.

Эксперт напомнил, что в прошлом году во время первого весеннего локдауна стоимость аренды жилья существенно снизилась. Даже на наиболее востребованную недвижимость, то есть одно- и двухкомнатные квартиры советской застройки площадью 35-50 кв. м, снижение арендной платы в крупных городах достигло 25-30%. Уже со второй половины 2020 года цены медленно начали расти, ведь увеличился спрос, люди стали возвращаться к привычной жизни.

«Повышение цен произошло и в гривне и в долларе. И все-таки мы только начали выходить на уровень марта 2020 и еще не вышли на уровень осени 2019 года. После довольно оживленного пика спроса, где цены поднялись, наступает сезонное затишье, также прогнозируемое. И цены на некоторых объектах даже начали корректироваться. Скорее всего они закрепятся на уровне того, что мы видим сейчас и так будет происходить где-то до середины ноября», — согласен с коллегой владелец «Негосударственного экспертного бюро», руководитель Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью, автор учебных программ для риэлторов Анатолий Топал.

«Экспозиция в сегменте «эконом» составляет на текущий момент от 2-х недель до 2-х месяцев. Если квартира в хорошем состоянии, в удачной локации и по рыночной цене, представленная профессиональным специалистом по недвижимости, ее даже в течение недели снимают. Вакантность на рынке жилья в экономклассе составляет 10-15%. В бизнес-классе нормальная экспозиция от 2-х недель до 3-х месяцев и вакантность 10-25%. В премиум-сегменте экспозиция на данный момент 3-6 месяцев и вакантность более 30%», — дополняет специалист по недвижимости международной сети RE/MAX Михаил Артюхов. 

Среди новых тенденций — изменение предпочтений квартиросъемщика. Ранее на первом плане было месторасположение жилья, нынче — его качество. 

«Если брать две квартиры на одном этаже, за вариант с современным ремонтом платежеспособная молодежь готова переплачивать. Квартира с новой отделкой стоит на 10% больше чем те, где нет ремонта. Раньше даже в новом доме была нормальной практикой «солянка» из мебели, «эпицентр-стайл», или когда со всех квартир свезли б/у-мебель и хотят выгодно такое жилье сдать. Сейчас уже так не получится», — утверждает Анатолий Топал.

Читайте также: Госстат: объемы принятого в эксплуатацию жилья за первое полугодие 2021 года

Цены на аренду квартир в домах старого жилого фонда

Самая популярная категория жилья в старом фонде — это одно- и двухкомнатные квартиры советской застройки площадью 35-50 кв. м, говорит Юрий Пита.

Фактор, который уже начал влиять на цену аренды даже больше, чем локация — это качество ремонта.

«Увеличивается разрыв между квартирами в домах массовой советской застройки с ремонтом «бабушка-стайл» и современным оформлением. Приведу реальный пример, в одном доме находятся две двухкомнатные квартиры. Одна с качественным ремонтом и современной техникой сдается за 16 000 грн/мес. Над ней квартира точно с такой же планировкой, но ремонт делался в 1991 году и мебель советских времен, поэтому там 9 000 грн/мес.», — сравнивает Анатолий Топал.

Дороже всего обойдутся просторные жилища с современным дизайнерским ремонтом в дореволюционных домах, расположенных в центре и в исторической местности — от $1 500.

На квартиры советской застройки в центре цены стартуют от $500/мес.

«В центре города квартиры в основном забирают перекупщики, которые занимаются краткосрочной арендой. Они снимают квартиру у собственника за $500-600/мес. Арендодатель ничем в таком случае не занимается, просто получает деньги. Нижняя цена посуточной аренды в центре — $30. В месяц в среднем квартира будет приносить $700-750. Если жилье в руках хорошего управленца и вакантность в локации составляет 5-10%, квартира в месяц может генерировать и $900/мес.», — рассказывает Михаил Артюхов.

Если в марте 2020 года во время первого локдауна на периферии, в непопулярных районах случались варианты однокомнатных даже за 4 500 грн/мес. Прошлой осенью цены стартовали от 6 500 грн/мес. Сейчас такие предложения — это редкость.

«Информация о том, что можно снять отдельную квартиру в Киеве за 5 000 грн/мес. — это миф. Или это будет жилье без документов, без дверей, где-то на ДВРЗ. Жилье площадью 22 кв. м на первом этаже возле станции метро «Берестейская» сдают за 8 000 грн/мес. Цены поднялись. Чтобы снять более-менее нормальный вариант с доступом к транспортной инфраструктуре — это от 7 000-8 000 грн/мес.», — констатирует Анатолий Топал. 

«Можно найти и еще дешевле — от 6000 грн/мес., но это сложно, за такими вариантами охота идет. Это жилье популярно среди тех, кто приезжает в столицу из регионов для заработка и получает заработную плату 10 000-15 000 грн/мес. В основном объединяются 2-3 человека, снимают двух- или трехкомнатную квартиру и платят по несколько тысяч гривен за нее», — объясняет Михаил Артюхов.

Гостинки на текущий момент предлагают от 6 000 грн/мес. Аренда комнаты в домах советской застройки стоит от 3 000 грн/мес. Койко-место в хостеле или в комнате с соседями, так называемое «подселение», на окраине можно найти за 1 200-1 400 грн/мес. То же самое в районах, приближенных к центру, или рядом со станциями метро обойдется уже 1 700-3 000 грн/мес.

Опираясь на данные риэлторов, портал составил срез цен на аренду квартир в домах старого жилого фонда столицы. Стоимость может варьироваться в зависимости от места расположения, типа сооружения и состояния ремонта.

Для сравнения, в прошлом году цены на аренду жилья в Киеве в домах старого жилого фонда в центре стартовали от 8 500 грн/мес. На окраине снять однокомнатное жилье можно было за 6 500 грн/мес.

Читайте также: Госстат: динамика цен на жилье во II квартале 2021 года

Цены на аренду квартир в современных домах Киева

Современные дома с качественной отделкой более популярны среди квартиросъемщиков, чем старый жилой фонд.

«Спрос очень высок на квартиры в закрытых комплексах с перечнем сервисов и благоустройством. Люди смотрят, можно ли прожить в этом ЖК, не выходя за территорию несколько дней или месяцев», — говорит Анатолий Топал. 

В новостройке в центре аренда квартиры бизнес-сегмента обходится $1 500-2 500/мес. Цены элитной недвижимости площадью более 100 кв. м в современных домах на Печерске стартуют от $1 800. Дороже всего обойдется пентхаус с дизайнерским ремонтом — до $13 000 в месяц.

«Рынок считает в долларах там, где есть премиальная локация и дизайн. Хотя владельцы, которые берут оплату в долларах, за последние годы многократно обжигались и уже не знают, то ли в гривне, то ли в долларе договариваться. Потому что плюс-минус 5% на колебании валют на премиальной недвижимости — это половина стоимости коммунальных услуг», — рассказывает Михаил Артюхов. 

Дальше от центра цены колеблются в диапазоне 13 000-25 000 грн/мес. за однокомнатную квартиру.

«Мейнстрим — это жилой комплекс с охраняемой территорией и нормальным паркингом. Но большой спрос на такие однокомнатные есть за 10 000 грн/мес., а большинство предложений начинаются от 15 000 грн/мес. Сейчас хорошо договариваться через коммунальные услуги. После 15 октября за счет отопления их стоимость возрастет до примерно 4 000 грн/мес. Поэтому арендатор, например, может предложить владельцу включить оплату счетов в стоимость арендной платы, чтоб все вместе обходилось 15 000 грн/мес. Вот такие трюки позволяют договариваться владельцу и квартиросъемщику. Получается выторговать для хозяина 1 000 грн/мес., то есть 12 000 грн в год. К тому же квартира не будет простаивать месяцами», — советует Михаил Артюхов.

Смарт-квартиры предлагают немного дешевле. На периферии есть варианты малогабаритного жилья за 8 500 грн/мес. Еще один способ сэкономить — это жилье без меблировки или даже с незавершенным ремонтом. Такие квартиры в сданных новостройках попадаются от 8 000 грн/мес.

Проанализировав данные агентов, редакция составила таблицу цен на аренду в современных домах. Это усредненные показатели. Стоимость может отличаться в зависимости от локации, площади, класса ЖК, имеющихся сервисов, качества ремонта, меблировки и техники.

Читайте также: Количество сделок с недвижимостью в Украине за два первых квартала 2021 года

Аренда VS Сovid-19

Юрий Пита вспоминает, как весной 2020 года на рынке аренды наблюдалось так называемое «скрытое снижение цен», что проявлялось в различных уступках от владельцев квартир.

«Примерно в 80% случаев владельцы квартир в крупнейших городах Украины шли на всевозможные уступки, потому что на фоне «бегства» арендаторов, им было просто необходимо сохранить своих клиентов», — рассказал Юрий Пита. 

Самыми распространенными в сегменте долгосрочной аренды были отсрочки платежа на несколько месяцев, или арендодатель полностью или частично «прощал» плату за месяц. На текущий момент такие дисконты делают нечасто. В современных ЖК на «ковидные» скидки вообще не приходится рассчитывать.

Сильнее всего первая волна пандемии повлияла на рынок посуточной аренды. Основные клиенты этого сегмента — туристы и командированные. Из-за остановки транспортного сообщения и закрытых границ, посуточный найм был не востребован. Многие владельцы снижали цены, переходили в сегмент долгосрочной аренды или разрывали контракты с управляющими компаниями и выставляли жилье на продажу. Когда экономика стала возвращаться в прежнее русло, владельцы начали возобновлять контракты, но заключали договоры с управляющими на короткие сроки — до 6-ти месяцев, говорит Михаил Артюхов. Коронакризис привел к пертурбациям игроков рынка: одни вынужденно ушли из бизнеса, другие объединились в коллаборации. Кроме того, этот сегмент полностью перешел в онлайн, в Украине появился выбор качественных сервисов для поиска вариантов посуточной аренды.

«Цены на посуточную аренду квартир стартуют от 500-600 грн. Но это экономкласс. В нем иногда попадаются варианты от 300 грн/сутки. Буквально по часам разыгрывается эта стратегия. Например, в управляющей компании находятся в управлении 5-10 квартир и они выставляют одно жилье за 300 грн/сутки. Этим привлекают внимание, появляется спрос, но в остальные квартиры заселяют уже по цене 500-600 грн/сутки. Это бизнес», — предупреждает Михаил Артюхов. 

Очередной локдаун может привести к снижению цен на 30-40%.

«Сегмент аренды чувствительный к любым социально-экономическим и уже и «пандемическим» изменениям. Поэтому очевидно, что в условиях локдауна резко уменьшится спрос, что скажется на арендных ценах. Однако, как на первичном, так и вторичном рынках, по завершении локдауна цены медленно начнут выравниваться до сентябрьских показателей», — прогнозирует Юрий Пита. 

Как изменился портрет квартиросъемщиков

Арендаторы становятся более требовательными, ищут жилье лучшего качества и готовы за это переплачивать.

«Еще несколько лет назад на первом месте была локация, на втором — цена, на третьем — престижность и др. На текущий момент на первом месте находится перечень сервисов и инфраструктура в самом ЖК, на втором — безопасность, на третьем — локация и на четвертом — цена. Поскольку сейчас стало много людей, которые зарабатывают более $1000/мес. Например, для специалиста IT-отрасли заработная плата $3 000-5 000 — это нормально. Арендаторы, которые могут себе позволить снимать квартиру за $1 000-1 500/мес. в Киеве или за $800/мес. в пригороде, требуют от арендодателя соответствующее качество жилья. Не все владельцы у нас готовы на это. Но такая тенденция на рынке формируется и она будет определять цены и предложения», — объясняет Анатолий Топал.

Еще одна особенность современных клиентов, говорит Михаил Артюхов, переход в онлайн. При поиске жилья арендаторы все больше используют специальные приложения и сервисы для смартфонов. Они, например, позволяют посмотреть видео дома, почитать отзывы предыдущих арендаторов, забронировать в несколько кликов и др. 

Популярные направления арендного бизнеса

Несмотря на уменьшение доходов из-за коронакризиса, приобретение жилья на первичном рынке с целью дальнейшей аренды остается популярным бизнесом среди украинцев.

«Если до коронакризиса инвестиции в новостройку возвращались где-то порядка 8-12 лет в зависимости от сегмента, то сейчас по некоторым сегментам окупаемость достигает 14-15 и даже 20 лет. Но есть дом у нас в управлении, в котором из 89 квартир 35 точно в аренде и 10 говорят, что родственники живут. То есть больше половины в аренде. И это дома, построенные после 2005 года. Многие из тех, кто покупает жилье в столице, это жители других городов. Мотив у большинства из них такой: пока дети растут планируют сдавать жилье в аренду, потом дети смогут жить в квартире во время учебы в вузе, а дальше — посмотрят», — объясняет Анатолий Топал.

Среди инвесторов, которые вкладывают в жилье на первичном рынке именно для будущего арендного бизнеса, выделяют несколько привлекательных сегментов.

«Популярны ЖК, которые имеют автономию, собственные сервисы, благоустройство. Пользуются спросом зоны шагового доступа к метрополитену, где любая недвижимость востребована, даже запущенные гостинки и хрущевки. Ищут квартиры в загородных ЖК, закрытых коттеджных городках, таунхаусах или дуплексах. Там семья с детьми может заехать в мае и до октября не оставлять территорию, потому что есть собственный парк, озеро, рестораны, секции, магазины и др. В ЖК, который находится в 15-20 км от Киева квартиры могут сдавать за такую ​​же цену, как и в столице: если в городе однокомнатная стоит 7 000-8 000 грн/мес., то там будет 6 000-7 000 грн/мес.», — рассказывает Анатолий Топал.

Среди самых перспективных локаций для арендного бизнеса Михаил Артюхов выделяет два столичных массива — Левобережный и Шулявку.

«Первый — это район станций метро «Берестейская» и «Шулявская», где расположены 4 высших учебных заведения: Киевский политехнический институт, Национальный медицинский университет им. Богомольца, Киевский национальный экономический университет и Национальный авиационный университет. На левом берегу — это район станции метро «Левобережная». Логика проста. В центральной части Киева, которая на украинском языке называется «Тихий Киев», на английском —  Central Business District (CBD), цены на аренду высокие — $750-1 000/мес. Две вышеупомянутые локации граничат с центральным деловым районом, они удобные с точки зрения транспортной доступности. Но, на Левобережном массиве аренда однокомнатной квартиры в современном ЖК стоит $500-600/мес., а в панельном доме — 10 000-13 000 грн/мес.», — объясняет Михаил Артюхов.

Посоветоваться с другими инвесторами можно на форуме Покупка квартиры для аренды.

Прогноз

Руководитель Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал прогнозирует рост спроса.

«Обычно сезонно где-то с августа-ноября и почти до конца декабря происходит оживление рынка, что связано с завершением годовых сроков аренды, переездами и ростом спроса. Приведет ли это к дальнейшему удорожанию, не знаем. Потому что сейчас есть дисбаланс между ценой недвижимости и стоимостью аренды. В 2021 году подорожали квартиры как на первичном рынке, так и вторичном, но не поднялась еще на такой уровень аренда. И поэтому срок окупаемости до сих пор велик. Коррекция будет происходить каким образом? Или будут снижаться цены на недвижимость, или возрастет стоимость аренды. Но здесь стоит очень большой барьер в виде доходности населения. Рынок разбалансирован: он или заморозится в таком состоянии до следующего года, или это может привести к небольшому росту цен на аренду. Пиковых не будет ни роста, ни падений. Даже если введут локдаун, люди уже научились жить, работать и делать бизнес в условиях пандемии», — говорит Анатолий Топал.

Читайте также: За сколько можно купить квартиру в Киеве: анализ цен и прогнозы

Президент АСНУ Юрий Пита считает, что в сегменте аренды жилья, если не возникнет новых форс-мажорных обстоятельств, то есть нового локдауна, цены почти полностью вернутся до «пандемического» уровня. По итогам 2021-го они вырастут на 25-30% и вернутся к показателям 2019 года, то есть «доковидным».

«До конца года существенных ценовых изменений пока не предвидится. Малогабаритное жилье советской застройки, которое пользуется спросом у 60-65% съемщиков, может вырасти в цене не более 2-3% и в основном за счет появления на рынке новых объектов — преждевременно освобожденных арендаторами квартир», — подытожил Юрий Пита. 

По его мнению, высокие коммунальные тарифы, в частности стоимость отопления, могут существенно сказаться на дальнейшем ценообразовании.

«Есть определенная ценовая граница, выше которой цены на аренду не могут расти. Расходы на квартплату не должны превышать 30% от стоимости месячной аренды квартиры. Однако в разгар отопительного сезона в старых советских домах коммунальные расходы нанимателей достигнут 40-50% от цены аренды жилья, что может привести к оттоку арендаторов и снижению стоимости аренды на 10-15%», — подчеркнул он.

Специалист по недвижимости международной сети RE/MAX Михаил Артюхов рискует делать и более дальновидные прогнозы.

«Современный тренд — это переход в онлайн. Уже появились специальные мобильные приложения, позволяющие удобно искать варианты недвижимости. Новое поколение «альфа» делает выбор, основываясь на информации из сети. Кто из игроков предложит им лучшее техническое решение, тот и покорит рынок», — считает эксперт.

Больше информации о предложениях жилья в столице можно узнать на форуме «Аренда недвижимости». 

 Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021