Обзор рынка недвижимости Киева: итоги июня и первого полугодия 2008 года
Индекс стоимости жилья в июне 2008 года: 2853$/кв. м. (+0,5% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +0,4% в месяц ( -1,1%).
Индекс доходности: +1,7 банк/деп. ( -0,2 банк/деп.)
За первое полугодие индекс стоимости жилья вырос на 280$/кв.м. или 10,9%.
В июне темп роста долларовых цен снизился. Сделок было заключено на 3% больше, чем в мае. Это увеличения числа сделок вряд ли стоит воспринимать как оживление рынка. В данном случае сказалось то, что в мае (при ревальвации гривны) многие сделки откладывались, и часть их была заключена в июне.
Количество заявок на покупку квартир снизилось почти на 20%, а количество предложений возросло на 8% (что говорит о стагнации рынка). Определенную роль сыграл фактор сезонности (в летние месяцы уровень деловой активности обычно невысок). Но не только. Эту стагнацию можно рассматривать как очередной этап развития рыночных процессов.
В течение всего первого полугодия, на рынке боролись две тенденции: оживления и спада деловой активности.
С одной стороны, люди стремились уйти от инфляции и банковских кризисов, вложив деньги в недвижимость. И именно эти мотивы достаточно явно просматривались при оживлении рынка в январе-феврале.
Способствовала активизации рынка и неудовлетворенность своим жильем значительного числа киевлян на фоне стабильного роста их доходов и накоплений. До 40% жилья морально и физически устарело. Среднестатистические 20,5 квадратных метров на человека (а в реальности, бывает и в несколько раз меньше) – это далеко от привычных для европейцев норм обеспеченности жильем. Отсюда достаточно массовое (и подкрепленное деньгами) стремление киевлян улучшить свои жилищные условия.
О том, что доходы растут, свидетельствуют данные Госкомстата, согласно которым в Киеве с мая 2007 г. по май 2008 г. размер заработной платы увеличился в среднем на 40,9%. И пусть в абсолютных величинах цифры значительно скромнее (в мае 2008 года 2991грн.); но ведь это лишь официальные зарплаты. Значительная часть киевлян получают дополнительные зарплаты «в конвертах», и у некоторых они достигают 2000-3000 долларов в месяц.
С такими доходами приобрести квартиру в Киеве крайне сложно. Но улучшить – вполне возможно. Потому одна из основных особенностей рынка заключается в том, что большинство сделок – это фактически обмены. Именно они всегда поддерживали определенный уровень активности даже в самые сложные для рынка времена.
Приведенные выше факторы на одной чаше весов. На другой – те факторы, которые способствовали снижению деловой активности.
Огромный разрыв между ценами и покупательной способностью большинства граждан уменьшился весьма незначительно. Цены нередко превышают европейские, при весьма низком качестве отечественного жилья.
Экономические факторы тесно переплетаются с психологическими. Все большее число участников понимают, что рынок перегрет. Потенциальные покупатели откладывают покупку жилья ожидая, что цены упадут. Эти настроения поддерживаются мощной пропагандистской кампанией; о неминуемом падении говорят практически везде. Продавцы пока не готовы к такому повороту событий. Не смотря на множество аргументов, они не торопятся превращать свои квадратные метры в быстро дешевеющие деньги, которые за пределами рынка недвижимости сложно вложить на длительный срок. Результат такого противостояния – снижение числа сделок.
Постоянная политическая нестабильность, высокая инфляция, коррупция, непредсказуемость мешают развитию экономики, способствуют миграции из страны молодежи и квалифицированных кадров. О влиянии этих факторов мы неоднократно писали, потому повторяться не будем.
Новое, что произошло за последние полгода, – существенное ограничение и усложнение ипотечного кредитования. За короткое время доля квартир, приобретаемых с помощью ипотеки, резко сократилась.
А ведь в последние годы рынок недвижимости стал в очень значительной степени ипотекозависим. Сокращение сроков и объемов кредитования, увеличение тарифов, усложнение правил – существенно сказываются на возможности покупки недвижимости (в том числе, на возможности улучшить свои жилищные условия с помощью обмена с доплатой). В результате снижается спрос, разрываются цепочки сделок.
К новым факторам необходимо также отнести значительные проседания доллара в марте и мае. Скачки курсов валют усилили ощущение неопределенности, негативно отразились на деловой активности. Торги проходили очень сложно, сделки срывались, продавцы и покупатели уходили с рынка.
Мы далеки от того, чтобы все делить на белое и черное. Метафора с двумя чашами весов – всего лишь метафора. Реальность намного сложнее.
Резкое проседание доллара создало определенные предпосылки для перехода рынка недвижимости на национальную валюту. А заморозившие рынок жесткие меры по ограничению кредитования, вполне возможно, приведут к оздоровлению банковской системы (да и рынка недвижимости тоже).
Очень неоднозначным было влияние инфляционных процессов на спрос, предложение, цены, деловую активность. Роль одних факторов и процессов инфляция усилила, других – снизила. В частности, стремление покупателей защитить свои накопления от инфляции стимулировало спрос на недвижимость. Но, с другой стороны, проблемы в экономике и антиинфляционные меры правительства затрудняли функционирование рынка и снижали спрос.
Инфляция приводит к перераспределению денежных потоков, изменению реальных доходов отдельных групп населения. Если кто-то вынужден больше платить, то это означает, что кто-то больше получает. У одного снижается покупательная способность, у другого она повышается.
Снижение покупательной способности нередко означает отказ от приобретения жилья, практическую невозможность производить выплаты по кредитам, арендовать жилье на прежних условиях.
В результате количество проблемных кредитов растет, банки вынуждены повышать ставки и решать вопросы, связанные с реализацией залоговых квартир. Пока количество подобных объектов на рынке невелико. При усугублении кризиса, их количество возрастет, предложение увеличится, а спрос упадет.
Уменьшение реальных доходов арендаторов приводит к снижению доходов арендодателей и инвестиционной привлекательности недвижимости. Это способствует выбросу на рынок части квартир, снижению спроса на них.
Инфляционные процессы значительно усложняют деятельность застройщиков. Дорожают стройматериалы, рабочая сила, кредиты. Расходы растут, а спрос на дорожающие квартиры снижается. В результате уменьшаются объемы строительства. И рано или поздно это вновь приведет к увеличению спроса (вполне возможно, что сначала на вторичном рынке, а затем и на первичном).
К сожалению, ограниченные рамки статьи не позволяют более глубоко проанализировать многочисленные факторы, взаимосвязи, сценарии. Тем не менее, рискнем привести основной вывод (который и до нас был хорошо известен): экономика (вообще) и рынок недвижимости (в частности) – это сложные системы; любое упрощение может привести к неправильным выводам и неэффективным решениям.
Статистика цен продаж и размеров торга в сегментах массового жилья по договорам задатка и купли-продажи, заключенных при участии «Планета Оболонь», приведена в табл.1.
Табл.1.
Февр. 2008 |
Март
2008
|
Апр. 2008 |
Май
2008
|
Июнь 2008 |
||
Средняя цена продажи |
2826 $/м2
|
2868
$/м2
|
2983 $/м2
|
3161 $/м2
|
3109
$/м2
|
3229 $/м2
|
|
Средняя цена предложения
проданных квартир
|
2860 $/м2
|
2897
$/м2
|
3028 $/м2
|
3196 $/м2
|
3152 $/м2
|
3265 $/м2
|
Средний размер торга |
-1,2% |
-1,0% |
-1,5% |
-1,1 % |
-1,4% |
-1,1% |
|
Средняя цена предложения
аналогичных квартир
|
2941 $/м2
|
2932
$/м2
|
3216 $/м2
|
3286 $/м2
|
3274 $/м2
|
3472 $/м2
|
|
Отличие цены продажи
от цены предложения аналогичных квартир
|
-3,9% |
-2,2% |
-7,2% |
-3,8% |
-5,0% |
-7,0% |
|
Удельный вес сделок,
планируемых осуществить с использованием ипотеки
|
62% |
48% |
39% |
36% |
44% |
41% |
Как и в предыдущих обзорах, напоминаем, что эту статистику не следует автоматически переносить на весь киевский рынок недвижимости; она лишь отражение рынка, преломление происходящих процессов через вполне конкретные сделки.
В частности, рост средней цены продажи в июне был вызван не столько удорожанием недвижимости, сколько увеличения удельного веса более дорогих объектов.
Изменение цен предложений
По нашим данным, в июне усредненная цена предложения квадратного метра, выраженная в долларах, изменилась следующим образом:
- в однокомнатных квартирах увеличилась на 1,6%;
- в двухкомнатных квартирах увеличилась на 1,7%;
- в трехкомнатных квартирах увеличилась на 1,3%;
- в многокомнатных квартирах снизилась на 4,3%.
Более детально изменения усредненных цен предложений к продаже в зависимости от типа дома приведены в табл.2.
Табл.2
Тип жилья |
2008 год |
Однокомнатные |
Двухкомнатные |
Трехкомнатные |
|||
Цена в $ за м2 |
Изменение
в %
|
Цена в $ за м2 |
Изменение
в %
|
Цена в $ за м2 |
Изменение
в %
|
||
Дореволюционные |
май |
6109 |
- 0.97 |
5745 |
+ 5.76 |
5784 |
+ 6.15 |
июнь |
6050 |
6076 |
6140 |
||||
Сталинки |
май |
4024 |
+ 6.41 |
4659 |
- 1.12 |
4634 |
+ 5.11 |
июнь |
4282 |
4607 |
4871 |
||||
Старая панель |
май |
3359 |
+ 2.11 |
3040 |
+ 1.12 |
2806 |
- 0.50 |
июнь |
3430 |
3074 |
2792 |
||||
Старый кирпич |
май |
3505 |
+ 2.43 |
3411 |
+ 0.50 |
3402 |
+ 0.21 |
июнь |
3590 |
3428 |
3409 |
||||
Типовая панель |
май |
3328 |
- 0.06 |
3075 |
+ 2.11 |
2748 |
+ 1.24 |
июнь |
3326 |
3140 |
2782 |
||||
Украинская панель |
май |
2839 |
+ 1.48 |
2854 |
+ 1.68 |
2718 |
+ 3.46 |
июнь |
2881 |
2902 |
2812 |
||||
Украинский кирпич |
май |
3115 |
- 0.71 |
3108 |
+ 2.22 |
3242 |
+ 1.33 |
июнь |
3093 |
3177 |
3285 |
||||
Улучшенная типовая панель |
май |
3019 |
+ 2.22 |
2921 |
+ 1.03 |
2651 |
+ 2.00 |
июнь |
3086 |
2951 |
2704 |
||||
Улучшенный кирпич |
май |
3678 |
+ 4.68 |
3788 |
- 1.43 |
3482 |
+ 2.13 |
июнь |
3850 |
3734 |
3556 |
||||
При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.
Анализируя приведенные выше статистические данные, необходимо учесть, что в июне курс доллара в пунктах обмена снизился примерно на 3% (30.05.2008 за доллар в среднем давали 4,7051грн, а 28.06.2008 4,5617грн). Это означает, что в июне цены предложения в гривнах снизились в большинстве сегментов рынка.
Динамика изменения долларовых цен предложений в первом полугодии 2008 года представлена на диаграммах.
На первичном рынке общегородской уровень цен в июне практически не изменился. Но значительное количество застройщиков, столкнувшихся со снижением объемов продаж, ввели «летние» акции, снизили цены на несколько процентов (максимальные скидки, по нашим данным, составили 10%).
На рынке аренды цены в июне снизились на 20-50 долларов в сегменте дешевых однокомнатных и двухкомнатных квартир. При этом, указав цены в долларах, арендодатели нередко настаивают на расчетах в гривнах по курсу 5,0.
Основная причина такого снижения – летнее уменьшение спроса и одновременное увеличение предложения. В июле спрос, скорее всего, снизится еще больше, а потому можно ожидать дальнейшего снижения цен на аренду «дешевых» квартир. Что же касается аренды «дорогих» квартир, то в этих сегментах рынка спрос мало зависит от времени года.
На рынке ипотечных кредитов ситуация все более и более усложняется. Рост банковских процентов по ипотечным кредитам продолжается, условия кредитования ужесточаются. Нацбанк проводит жесткую политику, направленную на стабилизацию гривны и перестройку кредитно-банковской системы. В частности, коммерческие банки должны накапливать дополнительные средства для резервирования выдаваемых кредитов. Естественно, для этого требуется не только время, но и соответствующая работа с акционерами и клиентами.
По данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя процентная ставка по кредитам на жилье в июне 2008 года составила в гривне 20,1%, в долларах 14,48% годовых.
Некоторые эксперты предполагают, что до конца года процентные ставки по гривневым кредитам повысятся еще 2%, в долларах и евро на 1%.
Как будет дальше – трудно сказать.
Пока же некоторые банки стали рассылать своим клиентам письма, в которых сообщают о росте процентный ставок по уже взятым кредитам. Обосновывают этот шаг ухудшением экономической ситуации, инфляцией и ростом до 12% учетной ставки Нацбанка. Поскольку возможность подобных действий, как правило, предусмотрена договорами выдачи кредитов, то у клиентов остается весьма небольшой выбор: либо срочно гасить кредит, либо соглашаться с условиями банка.
Гасить кредит из имеющихся средств могут далеко не все. Поэтому многие заемщики сейчас пытаются перекредитоваться в тех банках, которые имеют возможность занимать относительно дешевые деньги за рубежом, и пока не подняли ставки.
Прогноз на июль
Полагаем, что наиболее вероятный сценарий развития событий этим летом – стагнация с вполне возможным снижением на 3-6% долларовых цен в отдельных сегментах рынка.
За более детальными прогнозами и консультациями обращайтесь по телефону (044) 537-77-77
Информационно-аналитический отдел «Планета Оболонь»
